房產大佬三四線城市“貼地飛行”

　　“在上一波地方政府近乎瘋狂的賣地潮中，誰頭腦發熱地拿了大片的土地，誰今天就陷在里面，難以脫身。”一家上市房企高層向記者坦言。為了去庫存，房企紛紛采取“貼成本”銷售的方法，以接近零利潤的方式換來成交量，這被業內戲稱為“貼地飛行”。

　　在房地產市場上，三四線城市是一個易被人忽視，卻十分微妙的市場。在房企市場集中度越來越高，項目遍地撒網的今天，三四線城市這些以往不起眼的樓市狀況，開始深刻影響著房企業績和利潤。

　　值得關注的是，當一線樓市在二季度悄然回暖之時，默默無聞的三四線城市仍深陷“天量供給”的泥潭。這導致的結果是地方政府沒有新的土地收入，而沒有新資金就無法為既有項目做市政配套，既有項目銷售困境加劇，又回過來導致該地樓市的低迷。這種惡性循環成了眾多三四線城市的樓市寫照。

　　瘋狂的連云港：

　　天量土地“壓垮”房企意志

　　2010年7月20日，在全國上下火熱拍地的氛圍下，是一個再普通不過的日子。那天，江蘇省連云港市國土部門公示了當年第3次國有建設用地使用權公開出讓結果，總計超過110萬平方米的土地項目被三家企業獲得。綠地集團以10億元拿下7宗地塊，保利集團以3.916億元拿下2宗土地，福建融僑集團以3.787億元拿下連云區一幅土地。

　　時過兩年，上述地塊悉數入市銷售，但境況卻并不樂觀。根據記者掌握的資料，綠地觀湖一號作為當地標志性大盤，目前成交均價只有不足4000元/平方米，雖然土地成本低至不足1000元/平方米，但加上建安成本，綠地項目基本上是“貼成本”銷售。而相對于高達150萬平方米的建筑面積總量來說，目前不足十分之一的去化率在房企銷售進度中確屬緩慢。

　　保利海上五月花項目銷售進度更加滯后，總量37萬平方米的建筑面積，目前銷售不足5%。從成本來看，銷售均價5100元/平方米，土地成本就高達1227元/平方米。“一般來說，保利、萬科這樣的企業建安成本都不會太低，如果再加上融資成本等，保利這個項目也基本上沒利可賺。”易居中國分析師薛建雄稱。

　　更離奇的是第三個項目，福建地方知名企業融僑集團在這個連云區的項目上徹底折戟斷臂。知情人士告訴記者，融僑集團在2010年7月拿下塊地后，于當年年底就高調立起了宣布融僑進駐連云港的大型圍欄。不過，時過兩年，施工隊都找了好幾家，項目卻仍未有動工跡象。

　　“據了解，融僑集團已經把土地款交給了地方政府，但是，由于此前地塊已經被政府拿去銀行進行了抵押貸款，地方政府收到企業出讓金后本應該去銀行為地塊解押，再把土地使用權證給到企業。可實際上，地方政府花了土地出讓金，又沒有去銀行解押，導致企業一直無法拿到權證，也無法正常開工。”上述知情人士稱。據了解，目前融僑有可能正在洽談接盤項目的企業，并最終退出連云港市場。

　　2010年7月的三個地塊只是連云港土地市場的小小縮影。據了解，從2006年開始，連云港市在市政府帶領下，開始著力打造“蘇北出海口”概念。大批量出讓土地成為地方獲得建設資金，改造城市形象的重點抓手。也是從2006年開始，連云港土地出讓量急速攀升，于2010至2011年達到出讓最高峰。

　　數據顯示，2010年與2011年這兩年，連云港土地出讓總面積分別為1100萬平方米和1800萬平方米。土地出讓金總額分別為73億元和103億元。這個數字到底意味著什么呢？一個可以比較的城市是，上海2011年出讓經營性用地面積657萬平方米，幾乎只相當于連云港市土地出讓面積的三分之一。而上海常住人口是連云港市近5倍。

　　據介紹，雖然連云港是改革開放以來最早開放的14個港口城市之一，但這幾年來，連云港經濟增長乏力，人口甚至出現外流跡象。“地方政府大片出讓土地的后果已形成反向循環：企業拿地不開發，因為政府沒有錢來做原本承諾的基礎設施配套。或者開了盤也賣不動，銷售受阻導致企業更沒有進駐興趣，地方新的土地出讓無法成行。”上述人士稱。

　　據了解，今年以來，連云港土地市場極為慘淡，7個月以來總計出讓土地9幅，成交6幅。和2009年至2011年平均年出讓土地160余幅的景象相比，可謂冰火兩重天。

　　“如果說目前上市銷售的大多是2010年出讓的土地項目，那么2011年還有更大量的土地囤在企業手中沒有上市。可以說，最近幾年，將是連云港房地產市場最煎熬的時間。”業內人士稱。

　　所幸的是，萬科等很多大型房企尚未進入連云港這樣的高風險城市，目前大量土地其實囤積在地方國資企業或中小企業手中。“如果市場一直不好，越來越多的爛尾樓將出現在這樣的三四線城市中。連云港、徐州等地已經現出一些房企跑路的現象。”一位房地產市場人士稱。

來源：上海證券報

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