北京商業地塊“郊區化”趨勢明顯 溢價率或回升

在“地王”催熱的土地市場中，北京商業用地并未表現出明顯的回暖勢頭。來自北京市土地整理儲備中心的數據顯示，今年以來，北京共成交4宗純商業用地，成交金額為23.98億元，但由于地段不佳，全部是底價成交。與之相對應的是，今年北京土地市場還成交了7宗包含商業性質的綜合地塊，其中5宗實現了不同程度的溢價。

　　業內人士認為，隨著市區土地供應量的減少，近年商業用地的交易也在呈現出“郊區化”的態勢，成為影響交易的主要因素。但在北京地區商業地產項目供不應求的背景下，商業用地的交易將逐步回暖，溢價率有望逐步回升。其中，與單獨出讓相比，綜合出讓將成為商業用地項目交易的主流。

　　“郊區化”趨勢明顯

　　在住宅用地交易回暖的同時，商業用地的成交似乎還未完全升溫。根據北京市土地整理儲備中心的數據，今年以來，北京僅成交4宗純商業地塊，規劃建筑面積為54.85萬平方米，成交金額為23.98億元。其中3宗通過拍賣的方式成交，1宗以招標方式實現交易，但這4宗土地均遭遇了底價成交的窘境。

　　“地段不好”被認為是商業地塊“賣不出好價錢”的主要因素。在這4宗純商業用地中，兩宗位于豐臺區盧溝橋鄉，另外兩宗分別位于房山工業園區和北京經濟技術開發區，均位于郊區。

　　隨著市區土地供應量減少，近年北京的土地交易也呈現出“郊區化”態勢，包括商業用地。亞豪機構品牌推廣部總監郭毅指出，對于“區位至上”的商業地產項目來說，郊區地塊勢必影響到其成交價格。

　　2010年和2011年，北京曾有位于崇文門、CBD核心區等熱點區域的多宗商業用地投放市場，數量和質量俱佳，商業用地多溢價成交。根據北京中原地產的統計，這兩年北京商業用地掛牌成交的溢價率均超過了50%，甚少有零溢價的情況出現。

　　郭毅還指出，在缺乏區位優勢的情況下，綜合性質的土地要比純商業用地更受青睞。據統計，今年北京還成交了7宗包含商業性質的地塊，與純商業用地的零溢價不同，其中有5宗實現了不同程度的溢價。

　　中國證券報記者發現，這5宗土地中，有曾摘得北京“地王”桂冠的東城區香河園地塊，也有今年7月以來成交的位于通州、大興、平谷等郊區縣的地塊。上述地塊均混合了住宅性質，這被認為是受到熱捧的主要原因。

　　“商業地產的資金周轉較慢，哪個開發商愿意養著商業，等區域繁榮之后再掙錢，而不是找個高端人群扎堆的地段直接就掙錢呢？”北京某商業地產開發商向中國證券報記者表示。

　　成交溢價率或回升

　　盡管上半年土地交易不夠旺盛，但商業地產項目的短缺，無疑將給商業地塊的交易提供新的動力。根據仲量聯行的統計，自年初至今，北京甲級寫字樓市場無新增供應，導致截至今年二季度末，北京甲級寫字樓市場空置率降至6.8%，租金則達到每平方米每月326元，環比上漲6.8%，同比上漲34%。

　　該機構的報告顯示，隨著整體經濟的回暖，近兩年來，北京商業地產項目的需求交易旺盛，租金和售價均穩步回升。仲量聯行還預測，下半年北京甲級寫字樓市場的空置率將進一步下降，租金則會繼續小幅上揚。

　　這部分新增的需求可能在北京周邊的區域得到滿足。根據機構監測，由于傳統商圈無新供應量，呈現飽和狀態，北京新增商業地產項目將趨向周邊區域。其中，石景山、通州、大望京和上地等區域的寫字樓投資和交易日趨活躍，潛在供應較大。

　　上述開發商表示，與住宅開發相比，商業地產開發的資金周轉較慢，不僅對地段要求較高，同樣要求企業具備專業的運作能力。因此，商業地塊成交的熱點區域，往往是較為成熟的核心區或上述城區周邊的亞核心區。

　　而隨著更多優質地塊投放市場，下半年北京商業用地交易回暖幾成定局。北京市土地整理儲備中心的信息顯示，截至7月23日，位于朝陽區霞光里區域的一宗商業用地已接到4次網上報價，并將于本月末進入現場拍賣階段；位于北京經濟技術開發區的兩宗大體量商業用地也將于8月1日起接受報價。

　　DTZ戴德梁行預計，未來商業地塊的交易將延續“郊區化”的態勢，即集中在北京城區周邊相對成熟的區域，且商業用地的溢價率也將逐步回升。

　　但也有業內人士指出，隨著北京叫停“商改住”項目，未來北京商業地塊的交易將變得更理性，商業用地市場的回暖速度將慢于預期。據統計，在當前北京成交的商用項目寫字樓、商鋪中，有七成以上為商住房項目，即商業立項、卻以住宅的性質建設和銷售的商品房項目。

來源：中國證券報

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