下半年“價值回暖”可期

　　經歷4月份的緩慢復蘇和5月份的成交大幅反彈之后，6月樓市在降息等利好信號刺激下，市場出現成交急劇上升趨勢。時間進入7月，隨著一些房企折扣優惠政策的收窄，部分購房者開始懷疑是否錯過了置業窗口期。但對于目前市場而言，追隨價值“回暖”才是購房者的置業優選。

　　擔憂錯過置業窗口

　　在某大學讀博的張小姐雖然來滬時日已經不短，但一直沒有出手買房。隨著6月市場的“火熱”，其開始擔心自己是否錯過了“最佳”的買房時機。

　　對于目前的市場表現，張小姐表達了自己的困惑，“房價會不會再漲?我是不是應該現在就買，再等下去是不是連現在的優惠也沒有了?”

　　正是對于市場面的擔心，原本并不急于買房的張小姐還加入了看房團，但對于將想法轉變為行動，張小姐似乎也并不堅定。

　　在目前的市場買方中，和張小姐一樣的大有人在。被很多人稱之為“回暖”的市場，讓購房者開始感覺不“踏實”。但目前所謂的“回暖”，市場理由似乎并不充分。

　　房價上漲并非“回暖”

　　6月最后一周，上海商品住宅成交量上揚，成交面積為35.1萬平方米，環比上升65%。這個成交量創下了自2010年12月27日—2011年1月2日以來近78周的新高，成交均價25614元/平方米，創下近15周以來的記錄。

　　而國家統計局最新數據顯示，2012年6月70大中城市中25城新房價環比上漲，而之前，中國指數研究院數據也顯示，2012年6月，全國100個城市新建住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。

　　由此，“回暖”說不絕于耳，而部分購房者也開始出現恐慌心理。

　　對此，同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，此種現象與高端樓市放量導致區域房地產市場成交結構發生變化，從而推動均價整體上漲有關。同時，部分樓盤降幅收窄也是導致房價整體止跌微漲的原因之一。

　　但從現階段的市場表現來看，真正漲價的項目還屬于個案現象，且有一定的營銷手段因素，而從土地出讓金、新開工面積、房企業績等市場“基本面”指標來判斷，目前并非樓盤價格普遍漲價的時機。

　　相關數據顯示，今年上半年，房屋新開工面積92380萬平方米，同比下降7.1%;其中住宅新開工面積下降10.7%。全國商品房銷售面積39964萬平方米，同比下降10.0%;其中住宅銷售面積下降11.2%。而上半年全國國有土地使用權出讓收入僅11430億元，同比減少4342億元，下降了27.5%。

　　漢宇地產分析人士表示，新開面積的減少將會直接影響今年下半年推盤量，促使各房企對于項目入市會較為謹慎，加之其他因素，預計下半年房價的走勢將趨于平穩。

　　價值才是回暖關鍵

　　從數據層面來看，雖然說6月份的成交量出現反彈，但業內人士表示，其更多與房企沖刺半年報有關。7月第一周，上海商品住宅市場成交量又回落至20萬平方米以內。

　　不過也有信息顯示，隨著市場逐日“回暖”，部分項目的價格正在回升，而樓市近期新推項目去化水平則表現一般。

　　據21世紀不動產上海區域市場研究部統計顯示，6月份至今推盤時間已達1個月，且推盤房源套數在100套以上的公寓項目共計19個，其中首月去化率低于30%的項目共9個，多為地處外環外較偏遠區域或報價高于4萬元/平方米以上的產品;去化率超70%的兩個項目，均具備低總價優勢，故一經推出市場反響不錯。

　　專業人士認為，購房者在目前所謂的“回暖”市場中買漲不買跌并不明智，而依據產品價值角度的考量，追從“價值回暖”才能擁有更物有所值的選擇。就具體需求而言，現階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在降息、降準等多種因素綜合作用下，以首套房置業為主的需求依然有買入機會。

　　對于改善型需求來講，在下半年，由于本次降息導致的市場“流動性”的釋放或使未來通脹預期增加，作為資產保值的房產，中高端需求在降價為主導的營銷動作下也有可能成為下半年成交量攀升的一大特征。

來源：新民晚報

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