房地產調控要扭轉價格一度回漲的趨勢

　　“以往我們都是發布最終的一個研究成果，今天為什么會發布這樣一個中期的研究成果呢？那是因為我們覺得目前房地產的形勢嚴峻而又復雜，到了一個我們必須想想下一步該怎么做的時候。”7月23日，在中國社會科學院財經戰略研究院的報告廳里，中國社會科學院財經戰略研究院院長高培勇如是說。《中國住房發展報告2012中期》的主要作者中國社會科學院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛也表示，在當前經濟下行的嚴峻形勢下，房地產的調控難度也在增加，但接下來的房地產調控一定要更有力，甚至需要一種破釜沉舟的精神。

　　上半年房地產市場總體處在調控目標的區間

　　倪鵬飛介紹，上半年，面對日益惡化的國際經濟環境，以及由此導致的復雜嚴峻的國內經濟形勢，黨中央、國務院堅持穩中求進的工作基調，在“穩增長、擴內需、調結構、惠民生”的方針指導下，在微調和預調宏觀經濟政策的同時，堅持了房地產從嚴調控不動搖，上半年的房地產市場總體上仍處在調控和預測的調控目標的區間，但近期呈現回暖的偏離“軟著陸”目標的趨勢。具體表現在：1.宏觀經濟：宏觀經濟運行在預設區間，有亮點，也有隱憂，但總體下降過速，超出預期。2.房地產投資：增幅繼續大幅回落，影響宏觀經濟增長，但增長平穩、結構合理。3.房地產供求：處在調控目標的區間，住房供給后續不足，房地產存貨壓力持續增大，需求反彈過速，成交量已經回暖。4.房地產價格：住房價格同比下降符合目標，環比出現反彈，房價走勢偏離調控目標。5.房地產金融：住房金融總體增長穩定，信貸結構合理，但有資金過快增長和違約積聚的隱憂。6.住房用地：土地供應結構合理，保障性住房用地應保盡保，但是土地市場量價齊跌過速，未來價格將面臨反彈的壓力。7.保障性住房按計劃實施，開發資金缺口較大。

　　上半年市場走勢偏離調控目標，主要是宏觀政策微調導致的預期調整與市場恐慌引起的，而不是宏觀政策微調實際作用導致的，但是這一回漲的變化給下半年的調控增加了復雜性和難度。倪鵬飛認為，雖然今年以來貨幣政策進入適度微調期，央行既降存準率又降息，銀行可貸資金規模有所提升，但銀行層面的資金寬松并不意味著房地產資金緊張局面會得到明顯緩解。一方面，由于時滯等影響，宏觀政策的微調還沒有通過傳導機制影響到房地產供求層面；另一方面，銀行對房地產行業的貸款仍強調差別化政策；與此同時，房地產信貸政策微調影響有限。6月末，金融機構人民幣房地產貸款增速比上季度末高0.2個百分點。而對市場影響最及時和直接的個人購房貸款余額7.49萬億元，同比增長11%，增速比上季度末低1.1個百分點。

　　2012年上半年，為鞏固樓市調控政策，中央堅定不移地繼續加大政策實施力度，多次重申抑制不合理需求，堅持限購、限貸等房地產調控政策不放松。但倪鵬飛認為，在具體操作上仍存在有待完善的問題：1.總體政策有待縝密。當宏觀政策調控進行微調，且調控方向與住房調控方向不一致時，針對兩者沒有選擇好有效定向和隔離的手段和工具。2.行政調控有待完善。沒有完善房地產調控目標并予以制度化和長期化。第一，針對2011年調控目標沒實現的沒有追究責任；房地產調控問責制還沒有兌現；第二，2012中央有關部門沒有延續去年的各城市確定調控目標的要求，使得問責制無法實施；第三，針對一些城市微調調控政策，包括變相放松限購或者實行土地炒作，僅采取制止措施，沒有進行責任追究。3.預期管理沒跟上。盡管從嚴調控的政策沒有改變，但是，一方面，面對宏觀政策微調的過度解讀，放松調控的市場傳言，有關部門回應還不夠清晰和有力；另一方面，尤其是在宏觀政策微調初期，有關從嚴調控不放松的表態不夠頻繁和堅決。給個別媒體留下炒作的空間，給市場留下想象的空間。4.信貸政策無差異改變。事實上，首套房優惠并不能從實際意義上刺激太多剛性需求，即便改變政策，按照調控目標也應該在房價理性回歸到一定程度（比如房價下降10%以后），此前兩次降息均采用無差異同比例降息（包括公積金），二次降息時“要求商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”，無疑發出了一個房貸降息的信號，是市場預期發生改變的主要原因。5.稅制改革試點不積極。2012年3月22日，國務院批轉的國家發展改革委《關于2012年深化經濟體制改革重點工作的意見》明確，今年要適時擴大房產稅試點范圍。但是，到目前為止，擴大房產稅試點的消息遲遲未見，這在一定程度上尤其影響市場預期。

　　只要下半年政策得當，住房市場仍有望趨向價格緩慢下降

　　倪鵬飛給記者做出了這樣的判斷，基于宏觀大環境和房地產市場短期基本面的判斷：宏觀政策微調奏效，關鍵動力比較有力，從而為房地產調控創造了條件；剛性需求有所釋放，開發商面臨庫存與資金雙重壓力，樓市整體供大于求。倪鵬飛認為：盡管2012年6月，房地產走勢出現偏離“軟著陸”的調控目標的趨勢，只要下半年政策得當，住房市場調整仍有望趨向價格緩慢下降的“軟著陸”，并在此基礎上實現健康發展。如果政策不是十分有力，基于各方博弈，下半年也存在價格溫和回升，成交量繼續增加的可能性。

　　2012年下半年住房市場發展仍存在風險。原因何在？倪鵬飛指出，由于目前的房地產市場走勢不是市場機制內生的，而主要通過行政高壓手段實現；也不是理性的市場力量的作用，而主要是由于非理性的預期改變所導致的，基礎并不牢固，存在諸多不確定性。1.報復性反彈導致調控功虧一簣。2.資金斷裂積聚房地產的金融風險。

　　因此，下半年住房市場調控存在很大的復雜性。倪鵬飛指出，下半年，針對市場主體和政策本身，中央的房地產調控面臨諸多復雜的矛盾：1.中央政府的宏觀經濟調控與房地產調控的操作方向相反。從過去的經驗看，寬松的貨幣政策最終要傳導到房地產市場上去，增加了從嚴調控房地產的難度。2.地方政府財政吃緊與支出增加。3.開發商資金斷裂與得到資金不降價。4.需求者買漲不買落，預期變化較快。

　　以往的調控要從嚴執行，現行的和即將執行的要細化

　　也正是由于以上存在的種種問題，倪鵬飛指出，下半年基本目標：爭取實現促進宏觀經濟和住房市場的雙雙“軟著陸”：在價格上，要扭轉一度回漲的趨勢，使之重新回到總體回落的方向上來；在銷售上，總體基本平穩，保障房和普通商品房銷售比例上升；在投資上，總體適度減緩投資，保障房和普通商品房投資穩步快速增加。

　　倪鵬飛給出的建議是：第一，要繼續從嚴執行《國務院關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（國發〔2010〕10號，以下簡稱國發10號文件），國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知國辦發〔2011〕1號。第二，近期國務院組織檢查各地落實政策的情況，國務院領導和有關部門適時強調調控不動搖，主流媒體加大力度，積極宣傳和引導預期。第三，國務院在近期內應迅速出臺一些新的措施，以實際調控行動扭轉市場預期。

　　在更加詳細的建議中，倪鵬飛強調，要增加調控部門，完善協調機制。建議將原來的7部委擴展成8部委，增加新聞宣傳主管部門，負責房地產新聞輿論的引導和監管；成立由主要領導負責的房地產宏觀調控的領導小組或專門委員會，負責協調決策和聯合行動。此外，一定要完善調控目標，完善問責機制。

　　在金融政策方面，倪鵬飛建議，取消期房預售制度，完善差別化的金融政策。建議有關部門（中國銀監會）牽頭并在盡可能短的時間里建構有效的資金細分平臺。實施房地產貸款總量規模及增長目標的區間控制。按照一定比例（如房地產商業貸款與保障性住房貸款6?4），實施房地產開發貸款商業貸款的保障性貸款配額制度。實施差別利率制度：第一，取消“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”的優惠，改為“商業銀行對個人住房貸款利率浮動區間的下限為基準利率”，二套房的貸款利率提升至基準利率的1.2%（即利率上浮20%）。第二，實行商業銀行房地產開發貸款自動上浮普通行業貸款0.5個百分點的貸款制度，保障性房地產開發貸款下浮一般行業貸款0.5個百分點的制度。繼續限制二套房貸款：首付比例60%，貸款利率提升至1.3%；停止三套房貸款。繼續實施“認房又認貸”的標準審核借款人，暫未有新的調整。

　　倪鵬飛同時建議，取消期房預售制度，創新房地產開發融資渠道。在開發商商品房庫存量較大的條件下，適時取消期房預售制度，有利于控制開發商資金鏈，促進開發商快建快銷。

來源：中國經濟導報 作者：張守營

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