多地樓市成交反彈和供應放量 卻難解庫存高壓

　　盡管各地樓市成交量不斷攀升，但多個機構的統計顯示，在成交反彈和供應放量的同步增長下，庫存仍然是多地樓市面臨的主要問題。

　　來自中原集團研究中心的統計數據顯示，截至今年6月底，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的住宅庫存消化周期仍然需要8~10 個月。戴德梁行的6月市場月報也同樣顯示，成交回升和供需同步增長并未緩解多城市所面臨的高位庫存壓力，在其監測的10大樣本城市中，多城市仍處于庫存高壓之下。其中，武漢、深圳、沈陽按目前的去化水平，還需要17.3、13.5、12.2個月才能消耗完樓市存量。

　　十大城市庫存同比增兩成

　　根據鏈家地產市場研究部統計，截至7月1日，北京、上海、深圳、廣州、南京、蘇州、廈門、福州、青島、惠州10個大中城市商品住宅存量達到475889套，存量面積為5974.63萬平方米，雖然環比上月分別下降了3%和1.9%，但同比去年仍分別上漲20.5%和21.4%。

　　統計顯示，在2011年上半年，這10個城市庫存上漲了28207套，除了限購前的1月、2月庫存減少外，3~6月均連續上漲，庫存量月均上漲量超過1.3萬套。

　　對此，鏈家地產市場研究部分析師陳雪認為，此次統計的10個城市中，部分城市庫存增長速度非常快，其中廣州、蘇州、福州、青島、惠州5個城市一年增長幅度超過50%。從庫存增長快速的城市市場情況分析來看，這幾個城市有幾個相同點：首先，新房成交回暖并不明顯。此外，大房企布局項目開始增多，這使得原本2009年、2010年成交的大量土地在入市時一方面面臨著市場不景氣出售較難的局面，另一方面，外來大型開發商擠壓，造成庫存不斷增加。

　　不過，陳雪同時指出，盡管截至7月初，10個城市商品住宅庫存比去年同期高出20%以上，但多數為去年產生的積壓。7月初，這10個城市庫存已經比年初減少了76515套，即使排除3月底北京清理掉的3萬多套無效庫存，上半年商品住宅庫存也至少減少了4萬多套。今年上半年第二季度，“剛需”和改善型需求逐漸釋放，加上開發商繼續以價換量，成交量快速攀升，商品住宅市場已經進入庫存負增長階段。截至7月1日，京滬廣深4個一線城市的存量為222484套，比5月底減少了約9500套。

　　標桿房企去化仍需10個月

　　來自中原集團7月10日發布的2012年上半年樓市研究報告顯示，盡管從2012年3月份以來，市場銷售持續回暖標桿房企庫存上升趨勢受到抑制，房企庫存壓力有所減輕，但從絕對量上看目前標桿房企的庫存量仍處于高位。

　　截止到6月底，保利、富力、恒大、華潤、金地、綠城、萬科、雅居樂、招商、中海10大標桿房企在全國49個城市的在售項目存庫量相對于2011年同期增加了約6成。此外，2012 年上半年，10大標桿房企的市場占有率從去年年底的9%增加約4%至13%，產業集中度進一步提升。其中，萬科、中海、保利的市場占有率分列前三位。

　　以標桿房企在過去12個月的銷售面積月度平均值作為標桿房企的動態銷售速度，據此推算，標桿房企的庫存消化時間在2011年5月底為6個月左右，隨著調控深入，標桿房企的庫存消化時間在2012年1月達到12 個月的峰值，接近2008年底的歷史最高位。3月份以后，銷售市場回暖，庫存消化時間逐步下降，但下降速度依然緩慢，到6月底，標桿房企的庫存消化時間仍然需要10個月左右。

　　“通過對上半年市場形勢的分析，目前開發商仍面臨銷售和資金的雙重壓力。庫存量高企依然是各大開發商必須面對的巨大挑戰。”北京中原地產市場研究部總監張大偉表示，長達兩年的房地產政策調控限制了房地產行業的成長速度，一方面，在限購、限貸的調控大環境下，市場結構發生了變化，投資需求離場，自住需求成為市場主力。一些開發商抓住市場特征的變化，通過調整產品結構、價格策略、城市布局等積極適應市場，在整體市場大幅放緩的情況下，依然能取得業績增長。以萬科、中海、保利、恒大為代表的全國性開發商發展勢頭依然強勁，并逐漸拉大與追隨者的差距。

　　“2012 年下半年，隨著中央實施降息降準等擴張性的貨幣政策及各地方微調政策的陸續出臺，剛性及部分改善性需求有望進一步釋放，能否抓住窗口期，跑贏大市，取決于開發商是否能適應市場及時調整產品策略、營銷策略，從而在行業加速洗牌中站穩腳跟。”

來源：中國房地產報

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