局部回暖難擋樓市整體低迷 全面反彈尚無基礎

　　“4.42萬元/平方米。”這是在經歷了10次網上報價、46輪現場競價以及300多輪配建回購房面積競爭后，昨天（10日）北京海淀萬柳地塊出讓的樓面地價，也再次刷新了北京單價地王的紀錄。

　　北京新地王的誕生，在目前樓市回暖的當下，是否又會成為市場的一注強心劑呢？業內人士分析認為，市場對此過度解讀可能會影響購房者恐慌性入市，對樓市將全面反彈的擔憂是沒有必要的，下半年樓市整體仍將供大于求。

　　實際上，在此之前，從各部委到中央層面，也都紛紛表態，強調堅定不移做好調控工作，并將繼續推進相關調控政策的深入實施。

　　局部回暖難改寒冬格局

　　在當天萬柳地塊的拍賣現場，吸引了包括中化方興、龍湖地產、中冶、招商局、中建九龍倉、華僑城、萬科、中赫置地等十多家開發商。但民企中赫置地以26.3億元的最高上限價格、配建16400平方米回購房的條件力壓群雄，這一價格折合樓面價約4.42萬元/平方米。

　　對此，北京中原市場研究部總監張大偉表示，北京土地市場的高溢價還是個別現象，而且大部分是一些非住宅類的小地塊，市場對此過度解讀可能會影響購房者恐慌性入市，而實際上，雖然房價已經止跌，但大漲的可能性依然很小，購房者還是應該保持理性。

　　事實上，自6月以來，冷清的樓市開始出現回暖跡象。中國房地產指數系統的調查數據顯示，2012年6月，全國100個城市新建住宅平均價格為8688元/平方米，環比5月上漲0.05%，結束自2011年9月以來的連續9個月環比下跌態勢。“在貨幣政策微調的背景下，購房者買房意愿逐漸加強，主要城市成交量3月以來持續穩步回升，多數城市較去年同期有一定增長，部分樓盤在獲得較好銷售業績后開始取消折扣甚至略微調高價格。”

　　“對樓市將全面反彈的擔憂是沒有必要的，6月份出現的恐慌性購房情緒更多的是由于人為因素誘導而產生的，沒有持續性。”偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析指出，下半年，雖然全國各地方政府對樓市政策的微調難以避免，但是樓市宏觀調控的大原則不會改變；下半年購房需求總量將逐步萎縮，樓市整體供大于求的買方市場格局不會改變。

　　政策高壓態勢不變

　　在市場發生變化的前后，地方也在頻頻試探調控政策的松緊。

　　根據中國指數研究院的統計，上半年共有30多個城市微調樓市政策，鼓勵合理需求。其方式包括為公積金政策松綁，或調整普通住宅標準、減稅或補貼、戶籍放松等方面。其中，限購城市中近一半城市對樓市政策進行了微調。

　　盡管各地樓市微調不斷，但在整個市場環境仍然籠罩在調控持續從嚴的氛圍中，涉及限價、限購的均被叫停。國家發改委、央行、銀監會、住建部四部委相繼表態，強調調控不會放松。

　　就在業內期待更高層面表態時。7月7日，國務院總理溫家寶在江蘇常州調研時強調，目前房地產市場調控仍然處在關鍵時期，調控任務還很艱巨。必須堅定不移做好調控工作，把抑制房地產投機投資性需求作為一項長期政策。

　　上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，接下來應該會以國務院辦公廳或幾大部委的名義，出臺一個將措施進一步具化細化的文件。若出臺政策，估計仍以重申和強調限購、限貸、限價（督促地方政府控制年度房價目標）為主，外加少量的新政策。在此政策背景下，下半年房價上漲趨勢將被打斷、緩解。

　　而在此前，包括住建部和國土部也已經通過實際行動，釋放出調控仍從緊并將深入推進的信號，包括40個重點城市建立個人住房信息系統聯網，以及從銀根上遏制開發商涉嫌土地閑置及炒地行為。

　　值得注意的是，住建部日前公布數據顯示，截至6月底，城鎮保障性安居工程已開工470萬套，開工率為63%，基本建成260萬套，完成投資507億元。

　　張大偉分析稱，按照年內已開工保障房470萬套計算，若每套面積平均為60平方米，就達到2.8億平方米，占到統計局公布的今年前5月全國新開工住宅5.38億平方米的一半左右。

　　業內指出，保障房的大量入市，也會對商品房房價產生抑制影響，這對于穩定房地產市場調控政策，鞏固調控成果，促進房地產市場長期平穩健康發展都有很大的作用。

來源：中華工商時報

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