房地產行業集中度提高 市場份額提高

2003年至2011年，是中國房地產行業發展最快的9年，也是房地產企業快速發展的9年。包括萬科、保利、招商、金地、恒大、綠地等一大批品牌房企迅速成長為行業領軍企業，大企業所占的市場份額也得到顯著提升。中國指數研究院數據顯示，百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%。

“大企業特別是那些全國性房企市場占有率提高，是行業發展的必然趨勢。特別是當前調控持續的局面下，中小房企生存愈發困難，大房企則在融資、定價等方面有其靈活性一面。”業內人士表示，房企在當前市場下，更應積極應對，在經營戰略、營銷、產品、融資等方面積極創新，才能抓住這波調控帶來的行業整合機會。

市場份額提高

近日，由國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院共同組成的“中國房地產TOP10研究組”在天津發布“2012中國房地產百強企業研究成果天津”。該研究成果顯示，自2004年首次發布“中國房地產百強企業研究”開始，房地產行業的集中度一直在不斷提高。百強房企市場占有率從2003年的13.52%增長至2011年的28.05%，百強房企的銷售額均值也從2003年的10.37億元增長至2011年的165.83億元，9年間增長了15倍。

據了解，在天津，這種行業集中度提高的趨勢同樣明顯。截至2011年已有36家百強房企進入天津，2011年天津企業銷售量排行榜前10名中，萬科、保利、富力、遠洋、天房、首創、恒大等百強房企占據了7個位置。按照銷售金額計算，百強房企在天津的市場占有率達到47.21%。

中國指數研究院天津研究總監鐘文輝則對新金融記者表示，除了百強房企相對其他中小房企市場份額在提高，百強房企內部之間的梯隊分化也在加劇。“百強房企2011年全年實現銷售總額1.66萬億元，銷售面積1.67億平方米，同比分別增長17.5%和11.2%，均高于全國平均水平5個百分點左右。2011年銷售額在700億以上的百強房企有5家，比上年增加了4家。銷售額前5名企業銷售額均值同比漲幅超過20%，與其他百強房企間的差距進一步擴大。”鐘文輝表示，比如萬科2003年的市場銷售額為63億元，市場占有率0.82%，2011年的銷售額增長至1215億元，增長了18倍，市場占有率也提高到了2.06%。

萬科天津公司營銷總監趙彤表示，2004年萬科成交額在96億左右，接近100億。在2010年首次超過1000億，利用差不多六年時間從100億的公司成長為1000億的公司。在這個過程中萬科堅持了三個戰略導向，第一是聚焦城郊接合部，第二是做了客戶細分和產品品位的研究，成立了產品庫。第三是工業化和綠色建筑，萬科的裝修房比例從2004年的20%提高到2011年的80%，實現了裝修房產業化。“房地產行業已經告別高謀利時代，憑借土地升值來獲取項目溢價的時代已經結束，而更加嚴格的調控政策肯定會繼續壓抑投資需求，對房企來說，提高運營效率，在比較合理的成本之內把產品做好才是關鍵。”趙彤表示。

　　并購規模加大

除了大房企銷售份額不斷提升外，一些以非房地產為主業的公司轉讓項目或公司，一些中小房企在調控中被迫轉讓或破產也是行業集中度提高的重要原因之一。據鏈家地產市場研究部統計，2011年上市房企中，共發生股權轉讓183宗，比2010年增長65%，顯示出一些非房地產上市公司，正加速轉讓房地產項目。中原集團研究中心的數據顯示，2011年1月至12月上旬，股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中以房地產為主業的企業的產權交易多達253宗，約為2010年全年的2倍，并購金額超過900億元，約為2010年全年的6倍。

世聯地產董事長陳勁松曾經公開表示，目前中國房地產行業的資源整合空間還很大，至少要從1萬家房企整合到1000家。而持續不斷的房地產調控，給行業內的資源整合提供了動力。

而當前堅持調控不動搖的政策現狀，使得房地產行業利潤率下降。中國房地產研究會等機構近日發布的《2012中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2011年上市房企營業利潤均值15.56億元，同比下降3.90%。房地產行業未來經營方式向精細化經營轉變的趨勢，也為行業集中度進一步提高創造條件。

與此同時，房價則將在很長一段時間內處于低位。2012年4月全國100個城市住宅平均價格為8711元/平方米，環比下跌0.34%，是2011年9月以來的連續第8個月環比下跌，而同比自公布該數據以來首次出現下跌，跌幅為0.71%。2012年1-4月全國商品房銷售面積和銷售額則同比分別下降13.4%和11.8%。中國指數研究院指出，當前市場格局與2010年三季度類似，即房地產調控政策依然從緊，貨幣政策未全面放開，房價下降帶動部分剛需入市。若銷量的持續回升導致價格明顯上漲，政府有可能出臺進一步的調控政策，導致今年二季度和2012年全年銷售難有大幅反彈。據其預測，2012年商品房銷售面積將在10.3億-10.6億平方米之間，相比2011年下降3%-6%，商品房銷售均價預計為5050-5200元/平方米，相比2011年下降4%-6%，房地產投資預計為7萬億-7.3萬億，相比2011年增長12.5%-18%。

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