商業地產：下一輪房地產掘金目標?

在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業公寓為代表的商業地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業地產投資呈幾何式增長，轉型商業地產，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。

新一輪商業地產熱涌現

日前，恒大地產以13.22億元人民幣的天價，拍下廣州市中心的一塊商業用地，折合樓面地價近3 .3萬元每平方米。6月上旬，上海萬卓投資有限公司以1.75億元競得上海市嘉定區嘉定新城一商業地塊，樓面價16063元每平米，溢價率高達435.5%。樓市調控之下逆市熱襲的商業地產以“地王”的形式漸漸浮出水面。

2011年以來，不管是一線城市北京、上海、廣州、深圳，還是二三線城市杭州、成都、溫州，商業地產一路高歌猛進，成為樓市嚴苛調控之下的逆市熱襲者。

在杭州，調控一度令樓市跌入“冰點”，但2011年下半年開盤的商務公寓“保利灣天地”項目卻受到極大關注。一方面，板塊超低開盤價讓壓抑許久的“剛需”躍躍欲試;另一方面，在嚴苛的限購環境下，“保利灣天地”的商務公寓身份將“買不了房”的購房者收羅麾下。

“保利灣天地”的熱銷只是商業地產在樓市限購大背景下的一個實例。不限戶籍、不限套數、不限貸的商務公寓以及寫字樓，在本輪樓市調控的背景下，受到資金青睞，部分房企和社會資本加速向商業地產流動，催生新一輪商業地產熱。

2011年，在樓市調控政策的作用下，一方面，購房者說得最多的“買不起房”變成了“買不起房，買不了房”;另一方面，眾多房企銷售業績嚴重下挫，資金鏈告急。在此背景下，以商業公寓為代表的商業地產受到眾多房企和社會資本的青睞，商業地產投資呈幾何式增長。

深圳中原地產數據顯示，2011年深圳一手寫字樓供應以商務公寓為主要形式，商務公寓供應占比達49%，接近2010年的3倍。而在成交方面，商務公寓也是大放異彩，2011年深圳一手寫字樓市場體現成交的23個項目中，有多達13個項目屬于商務公寓，全年深圳商務公寓共成交11.45萬平方米，占寫字樓成交面積的比重高達48%，成為成交最旺盛的寫字樓物業類型。

火爆的交易，帶動商業地產價格上漲。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創下歷史新高。國際物業顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。

房企逆市淘金

轉型商業地產，已成為不少房企逆市淘金的重要籌碼。招商地產年報顯示，“2011年，為了進一步整合公司的商業地產資源，公司以分立方式成立了深圳招商商置投資有限公司，搭建了商業地產業務發展的全新平臺，初步確立了系列產品線。”并且表示“發展商業地產是順應行業發展趨勢，保持可持續發展的戰略選擇，也是商業模式轉變的一個方向。”

金地地產年報顯示，2011年，金地旗下商業地產公司業務成績初顯，開發與運營體系初步構建完成。體系建設和項目經營齊頭并進，為金地商業地產未來發展奠定雄厚基礎。而未來，金地將在進一步加大商業地產布局力度。

中海地產則要構建以住宅為主、商業地產為輔的業務結構。目前中海地產正在開發和待開發的商業地產面積達250萬平方米。保利地產更是在2011年“抓住了商業地產在市場調控中的銷售機遇，實現商業物業銷售簽約額逾150億元”。

《2011中國房地產開發企業500強測評研究報告》顯示，排名前20名的開發商均已進入了商業地產，整個板塊處于“大發展和大躍進”的時代。金地、保利、招商、萬科等大型房地產企業也相繼分立出專門的商業地產開發運營公司，搶灘商業地產，2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目，掘金商業地產的意圖可見一斑。

民資充裕的浙江，在商品房限購限貸后，商業地產吸引了眾多社會資金。統計數據顯示，今年一季度，浙江全省房地產開發投資960億元，同比增長24.5%，其中住宅、辦公樓、商業營業用房等三類物業投資分別增長18.5%、12.4%和33.9%，這已經是商業地產投資增速連續三個季度高于整個房地產投資開發增速，顯示社會資金對商業地產的偏愛。

資金進入步伐持續

國家統計局數據顯示，2012年1至5月，辦公樓、商業營業用房分別完成開發投資1082億元和2887億元，同比分別增長44 .7%和31 .6%，同期住宅開發投資同比增幅只有13.6%。顯示資金進入商業地產的步伐還在繼續。

從去年開始，杭州主城區土地市場上，商業、綜合性用地的出讓也有明顯傾斜。去年1至12月杭州主城區成交63宗土地，其中商業用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。今年1至4月新成交各類土地24宗，其中12宗是商業、綜合用地。這些土地中不乏市場關注度高、地段好的所謂“黃金寶地”。比如杭州市中心杭汽發地塊旁的一宗建筑面積超過2萬平方米的商業地塊，武林廣場邊上一宗建筑面積近15萬平方米的商業用地，以及三宗體量達20萬平方米的城東新城商業地塊。

國家統計局數據還顯示，僅2011年前10個月，我國商業地產投資完成額就達到7956.55億元，超過2010年全年投資完成額。成交方面，2011年全國商品房銷售額達59119億元，同比增長率為12.1%，而同期住宅銷售額同比增長率僅10.2%，辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率達到16.1%和23.7%。

分析人士指出，在住宅市場受到嚴苛調控的情況下，眾多房企和社會資本向相近領域傾注資本。商業地產整體發展程度較低，加之伴隨著我國城市化進程的加快，商業地產成了房企和資本眼中的“價值洼地”，資本密集布局商業地產領域。

而從房屋新開工面積增幅來看，更能顯示出商業地產逆市熱襲的趨勢。2012年1至5月，辦公樓和商業營業用房新開工面積分別增長12.4%和9.7%，同期的住宅新開工面積為下降8.2%。

在繁榮背后，商業地產面臨同質性強、后續資金乏力、庫存大等問題，在資金熱捧下迅速出現泡沫化傾向，擠壓實體經濟，成為繼住宅市場之后，我國房地產業發展的又一隱憂。而早在去年8月召開的中國銀監會2011年年中工作會議上，銀監會提醒，要對商業地產和二三線城市房地產風險保持“關注和警覺”。專家建議，要及早對商業地產進行調控，完善現有的供地結構，從源頭防止商業地產“過熱”，同時要拓寬投資渠道，改變社會資本在房地產業內“打轉”的現狀。

商業地產隱憂初現

中國指數研究院杭州分院研究總監曹旭東表示，目前在北京、杭州等城市，商業地產已出現一定泡沫，需要引起重視。“商業地產的利潤大，大家一窩蜂追捧，如果失去了理性、吹大了泡沫，也許今天的住宅地產市場就是明天的商業地產市場。”曹旭東說。

商業地產繁榮，眾多房企“轉商”，顯示了住宅調控下房地產企業寄望于商業地產來平衡風險、回籠資金。與此同時，部分投機性需求也轉向，商業地產市場迅速升溫，隱含的風險和泡沫逐漸顯現。

受資本追捧，商業地產持續“走熱”，大批投資客乘勢“入場”。2011年，深圳一手寫字樓成交均價為每平方米35112元，同比上漲19%，創下歷史新高。國際物業顧問公司戴德梁行日前公布，至2011年第4季度，北京市甲級寫字樓租金價格持續上漲，達每月每平方米246.43元，較2010年同期大幅增長44%。記者走訪了解到，目前在北京高端寫字樓聚集區C B D區域，租金價格最高的國貿[簡介 最新動態]寫字樓等寫字樓租金可達每月每平方米1500元左右，銀泰寫字樓、華貿中心[最新消息 價格 戶型 點評]寫字樓等租金可達每月每平方米400元至500元。

商業項目供應量大、同質性高，無序、過熱發展可能導致泡沫越吹越大。上海易居房地產研究院的統計數據顯示，近幾年來，以商業、辦公為主的城市綜合體項目在各大城市發展迅速，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到16437萬平米。以成都為例，2011年主城區人口為530萬，城市綜合體存量為523萬平方米，2012年將達到1061萬平方米，幾乎翻了一倍。該院周建成博士認為，未來幾年中西部城市商業地產將面臨供應過剩風險。

值得注意的是，很多商業項目都直接銷售給了個人投資者。在那些商業地產項目大量同質重復建設，短期內消費能力又沒有大幅上升的城市，如果開發商將商業地產大量轉售給普通投資者，無疑是將巨大的風險轉嫁給后者，極容易使商業地產的泡沫在投資者的頻繁倒手中越吹越大。

抑制商業地產“亢奮”

中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁、張大偉等專家建議，政府應出臺商業地產調控措施，引導商業地產健康發展，防止其步住宅市場“后塵”。嚴格區分商業地產市場和商品住宅市場，抑制“商改住”和商業公寓的投資性需求，同時，要完善城市規劃、調整城市建設用地供給結構，防止商業地產快速亢奮發展。

宋丁表示，短期看，要對“商改住”設置較為嚴格規范的條件，改變商務公寓無序發展、替代商品住宅的現狀，將商業地產與商品住宅做較為嚴格的區分，防止樓市調控管住了商品住宅、吹大了商業地產。

商業地產發展，關鍵是要和經濟社會發展程度相協調，不能矯枉過正、貪大求全。地方政府和資本都需要冷靜，改變現在對商業地產的沖動狀態。

張大偉表示，要限制商務公寓市場的活躍性并不容易，即便開發商建的是寫字樓，如果價格便宜，一樣會被人當住宅用，而動用限購手段也會產生一些負面效果。因此，要解決這一問題，關鍵在于政府在出讓土地時做好規劃，合理配置商業用地和住宅用地的比例，避免造成商業用地產供過于求，最后變相轉為住宅。其次，合理設置商業地產中配建商務公寓的比例，限制商業地產通過“商改住”的方式鉆政策漏洞，變身商務公寓。

“商業地產逐漸吹起的泡沫，既有開發商資本攪局的因素，也有地方政府"發展"和"政績"沖動。”曹旭東表示。

為資本找到新出路

多位專家表示，要抑制商業地產“亢奮”，穩定樓市調控成果，從長遠來看，拓寬投資渠道，破除社會資本投資中的“彈簧門”、“玻璃門”勢在必行，唯有為資本找到新出路，其在樓市“打轉”的現狀才能得以改觀。

2012年5月，全國多個樓市成交出現回暖跡象，部分城市的微調政策被決策層和市場所接受，杭州等地先前降價的樓盤出現價格回調、微漲的情況，有分析認為“史上最嚴”樓市調控政策已經見底，部分專家甚至斷言，買房“窗口”已經打開。

宏觀經濟數據欠佳，穩增長壓力空前。在此背景下，樓市以成交放量回應，資本已經躍躍欲試。盡管中央一再表示，樓市調控政策基調不變，但是多個城市的一系列微調政策和市場的反應，讓資本又開始緊盯樓市，商業地產也不例外。

張大偉表示，從長遠看，要使商業地產健康發展，關鍵還是增加投資渠道，讓社會資本流動起來，同時要加快經濟轉型升級，改變地方經濟過分依賴房地產業的現狀，同時啟動相關的財稅體制改革，使地方政府的財權事責相匹配，緩沖地方政府的“賣地”沖動。

宋丁表示，之所以限了商品住宅、火了商業地產，說到底是大量的閑置資本無處可去，只能在房地產業進行投資。“不管是商品住宅的調控，還是商業地產的調控，要取得長期的效果，必須為社會資本找到新的投資領域”，宋丁說，“否則，社會資本在房地產行業"打轉"的現狀很難改變”。

商業地產被視為住宅地產之后的最后一根救命稻草，購物中心發展過快，導致人才極端匱乏，商業物業人才泡沫化現象嚴重，反過來惡化了商業生態。2011年9月10日，萬達集團商業地產研究部副總經理、萬商俱樂部主任楊澤軒感慨，住宅市場與商業地產目前猶如冰火兩重天，坦言“商業地產圈的人才稀缺到泡沫的地步”、“人才稀缺、傭金節節攀高”。

一些開發商此前沒有商業地產經驗，或者資金實力不強、招商不力、物業管理效率低下，除了恒隆、萬達等開發商之外，一些開發商缺少成熟業態，以出售商鋪為主回籠資金，將購物中心隔成一間間沒有核心商業形態的鴿子籠。媒體披露，杭州一些商業物業9年間商鋪租金漲了6倍，售價漲了5倍，而中西部地區大城市很多核心地區的商業物業已經達到每平方米4萬元以上的高位，真正購房從事商業者很難收回成本。

商業地產泥沙俱下，包括大型商業地產企業在內的企業，以購物中心內配建的住宅地產回籠資金，名為商業地產，實為住宅地產。一些借商業地產概念炒作之機高價銷售，本質上與炒作住宅地產沒有任何區別，這一部分是商業地產這杯啤酒中的泡沫，時間一長就會消失。

商業地產趁住宅地產限購之機洶洶而來，但與住宅地產不同的是，商業地產持有成本高，看商業環境臉色行事，不容易形成泡沫。在商業地產早期炒作過后，如果當地商業環境不佳，商戶無法獲得合理回報，租金價格就會下挫。

持有成本高僅舉一例。住宅地產征收房產稅久議不決，商業性用房早有房產稅，按價或者按租金計征收，只是在“商改住”、酒店式公寓等項目中地方政府眼開眼閉。今年情況有所改觀。8月，青島市房產交易中心地稅辦理窗口的一則房產稅繳納通知，給青島低迷的樓市投下重磅炸彈。通知要求，自通知下發日起，個人辦理非住宅過戶手續的，應先向稅務部門提供土地稅、房產稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應當補繳應繳納的土地稅、房產稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續。今年5月，北京市下達《關于加強部門聯動完善商業、辦公類項目管理的通知》，嚴禁開發商將商業用地變成住宅用地，禁止開發商將整體辦公區分割成小的區域出售。

我國商業物業在總體房地產投資中僅占20%不到的比例，已經進入調控的視野，不可能在信貸等領域得到優待。借商業物業炒作土地與住宅地產，受持有成本高、商業環境嚴苛的制約。以商業地產取代住宅地產的地位，不可能。

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