陳國強：產業地產是房地產發展一個重要方向

　　在當前樓市面臨嚴峻調控的背景之下，產業地產已經成為房地產行業以及區域經濟當中一道風景，或者成為引人關注的一種現象。對房地產行業來說，產業地產毫無疑問是很多企業未來戰略轉型、未來拓展新的戰略空間的一個重要方向。

　　產業地產作為我們企業轉型或者拓展企業自身戰略空間的重要方向，在當前它既是規避調控、繞開土地招拍掛的有效方式，同時產業地產和住宅項目相比，我們分析了產業地產可以獲得有別于常規地產項目的高額利潤，這個利潤點恐怕至少有五個方面，首先是城市基礎設施開發所帶來的利潤點。第二是土地一級開發以及土地轉讓的收益，投資運營商可以自己來參與二級市場的投資開發，但是也可以保證一級開發的土地給其他企業參與。第三是房地產開發的銷售利潤。第四是后期管理運營的利潤，和長期住宅項目相比，是很大的差別。還有一個最重要的就是土地的增值收益，過去住宅項目除了暴利，有很大一塊是來自土地的收益，但是這一塊奶酪對住宅項目來說，隨著調控已經被政府拿走了，所以這一塊未來會成為有別于常規住宅項目一個重要的利潤增長點。

　　住宅開發商轉戰產業地產，成功的關鍵在哪里？這恐怕是很多企業非常關心的。從上一年的比較可以知道，產業地產和常規的住宅地產，包括商業地產相比，顯然更復雜，作為產業地產的運營商，需要更高超的資源整合能力，需要能夠教育更大范圍的企業招商，需要銜接好政府企業資源等等，這是很基本的要求。另外一個要素是需要做好產業和地產，這個加法如何來做，要實現過去住宅開發商向產業運營商的角度轉變，從單純的住宅開發商真正轉型成為產業園區的綜合運營商，如果這兩條不具備，或者準備的不足、不充分，套入產業地產領域就充滿風險。

　　對于投資商和運營商來說，運營能力，資源整合能力和常規的地產項目相比，這個對投資商和運營商是最主要的考慮，如果我們具備這樣的整合能力，區域城市運營能力有可能成功，概率比較高，相反的很多轉型不成功的企業帶來一個失敗的項目，一個難以持續發展的項目。

　　和其他的地產相比，產業地產的最大的考驗就是投資回收期比較長，變現的通道和住宅項目還有常規的項目相比不可同日而語，這些是我們產業地產目前存在的普遍的問題和困惑。

來源：房訊網

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