房地產行業：更上一層樓

　　雖然上半年地產板塊已經累積了一定的漲幅，但我們仍然認為地產股上漲趨勢還沒有終結。目前地產股估值仍然較低，投資價值凸顯。預計下半年政策上的修正將會更為明朗，基本面也會繼續回升，行業最困難的時期已經過去。

　　上半年房地產板塊整體走勢強勁。1—5月申萬房地產板塊累計漲幅達29.4%，跑贏大盤21.5個百分點，在申萬23個行業板塊中排名第二。事實上，地產股自調控以來，估值水平一直徘徊在歷史低位。12年春節過后，隨著政策微調的不斷放行，信貸放松以及流動性增加，積累的剛性購房需求有所釋放，促使樓市成交持續回暖。二級市場上對地產板塊的預期也從過去的過度悲觀轉為較正面。地產股估值實現逐步回升，大幅跑贏大盤。

　　樓市政策將繼續實現微調

　　正如我們在此前的研究報告中提到，目前地產調控是進入到了第二個階段，這一階段政府沒必要再一刀切的打壓房地產，而是有保有壓式的，支持合理購房需求，扶持剛需者實現置業，因此可以預判政策底部已經確立。這一觀點也在隨后幾個月逐漸多的地方政府微調當地樓市政策，支持剛需而獲得中央放行中得以驗證。我們認為，未來樓市政策繼續實現微調修正是可能的。

　　總的來說我們認為，當前投資增速下滑，拖累經濟下行，中央明確表示要穩增長，因此適度調整過度的打壓房地產市場對經濟層面上造成的不良影響將相當可能與必要。另一方面，面對土地市場成交的慘淡，地方政府財政收入大減，而短時間內面對土地財政難以替代，保障房資金缺口等困難，其迫切希望加速微調當地樓市促進銷售意愿更強烈。開發商方面，年內面對庫存壓力將達到歷史高位，同時資金獲得仍然緊張，降價推銷是第一選擇。房價的下降將能很好的釋放政策上進一步嚴格打壓的風險。

　　預計下半年政策面將繼續向著寬松方向發展。例如：1、更多城市可以模仿現行出臺的公積金、稅收優惠、購房補貼等政策支持剛需；2、繼續升級微調政策，支持改善性剛需的購房入市；3、中央政府優化房地產調控政策，如明確調控有保有壓，加大差別化房貸政策，或在特定項目上放寬融資等。隨著政策微調廣度和深度累積性增多，將能很好地提振市場信心，實現板塊行情的持續。

　　基本面持續回升助推板塊行情進一步走高

　　樓市逐漸走向復蘇

　　春節過后，房地產市場成交逐漸回暖。其中3月份開始，前期積累已久的剛需購房者在市場流動性增加，同時首套房貸利率下降等刺激之下陸續入市，帶動房屋銷售出現明顯回升。3月全國商品房銷售面積與銷售額環比2月分別上升了18%和9%。踏入5月傳統銷售旺季，在多地出臺的樓市微調政策支持剛需購房，同時開發商加大推盤量、進行打折推銷等助推下，樓市成交更是創出調控以來的新高。據中國指數研究院統計，檢測的40個城市中，逾八成城市5月銷售環比上漲。在10個重點城市中，除上海和武漢單月成交面積低于11年月均成交外，其余8個城市成交量均高于去年月均水平。

　　可以看出，即使在限購沒有退出情況下，樓市正逐漸走向復蘇。我們前期報告中也提到，保守估計12年全國房地產銷售量將維持11年相約的水平，但目前狀況看應該可以更樂觀一些。

　　房價降幅保持穩定銷售量將維持溫和放大

　　我們認為，目前降價推銷樓盤數量增多范圍擴大，但降價幅度都比較穩定。一般88折、85折不等的優惠就能較好的帶動去化。房價沒有出現斷崖式的大幅度下跌，同時樓市銷售回暖，這能進一步緩解前期市場上濃厚的觀望情緒，加速這部分剛需者進入市場。預計下半年，開發商將繼續積極增加推盤數量，而樓市降價幅度基本保持穩定，銷售量則會維持溫和放大。

　　可以說，前期市場上對于房地產銷售大幅萎縮，同時房價出現斷崖式下跌的擔憂基本消除，對基本面過度悲觀的預期得以修正。未來隨著成交繼續溫和放大，基本面持續回升，將能助推地產板塊行情的進一步走高。

　　貨幣政策轉向寬松利好地產股

　　6月7日晚，央行宣布自2012年6月8日起下調金融機構人民幣存貸款基準利率0.25個百分點。這是央行三年來首次降息。我們認為，在經濟下行風險增大，同時中央明確表示穩增長的背景下，此次降息將預示著貨幣政策轉向寬松序幕的開啟。

　　雖然市場上早有降息預期，但降息真正兌現后，市場上對貨幣政策轉向寬松的信心更趨強烈。年內或再有一至兩次降息可能，同時信貸放寬可期。

　　而貨幣政策較前期寬松對于地產板塊無疑是重大利好。首先，利率的下調加上前期降準帶來流動性的增強，對房地產資產價格將形成正面支持。再者，貨幣政策轉向寬松，房地產開發商在資金獲得方面將較當前更容易，同時融資成本降低，債務壓力也將有所減輕。不排除往后中央在特定的項目上將對地產開發商放寬融資。另外，這次的降息雖然對于按揭貸款者每月還貸壓力的緩解不是特別大，但在心理上的影響遠超月供減少的實質性影響。預期市場上眾多觀望者在降息刺激下將陸續入市，支撐樓市復蘇的持續進行。

　　調控下加速優勝地產開發商壯大

　　當前行業正經歷集中度不斷提升，優勝劣汰加速的時期。在這輪調控中，房地產融資受阻，同時剛需型普通商品房成為市場上僅有的適銷對路產品。對于開發、營運能力不佳，市場節奏把握不準確的中小開發商，往往面臨較大經營困難。例如開發產品偏高端，在限購下去化速度大降，資金回籠難；前期拿地成本高抑制降價推銷的幅度；融資受阻利率上升，沒能力進行項目的開發等等。因此出售房地產項目股權成了他們的唯一出路。觀察可見，最近一年股權交易市場上房地產行業股權及資產交易數量明顯增多。我們認為，這將加速有實力的質優地產公司在逆市中搶占市場份額做大做強。截止11年末，全國前100名房地產開發企業市場占有率為28.05%，而未來幾年這一比例將進一步提高。

　　另一方面，統計顯示百強房企11年全年實現銷售總額1.66萬億，銷售面積1.67億平方米，同比分別增長17.5%和11.2%，均高于全國平均水平約5個百分點。實力房企經營水平明顯好于行業整體，因此在市場回暖情況下，其業績增長更可能快速提升。

　　總的來說，調控加速行業集中度提高，同時質優房企經營優勢凸顯，市場回暖下業績增長有保障。未來房地產市場將轉向精細化經營，這就進一步考驗地產開發商的營運能力。迫使實力較弱的中小房企逐步退出地產市場的同時也將推進優勝者快速壯大。

　　地產板塊估值水平仍然吸引

　　雖然地產板塊年初以來已經累計了一定升幅，但目前地產股估值水平仍然吸引，長期投資價值顯現。據我們測算，申萬房地產板塊當前市盈率TTM，整體法，刪除負值水平僅為16倍。近十年來除08年10月、11月行業整體市盈率降到14倍附近以及去年年底到今年年初徘徊在13、14倍以外，其余時間行業整體市盈率均高于當前水平。從市凈率看，當前行業平均值為2.25，而08年最低點時為1.74。在預期未來樓市復蘇將會持續，同時目前房屋銷售降價幅度維持穩定，貨幣寬松也將對房地產資產價格形成支持等，12年房企整體業績有保障。這將很好地推動地產股估值繼續向上修復。

　　總結與投資建議

　　上半年房地產板塊經已累積一定漲幅，但我們認為行情的上升趨勢并沒有終結。恰好相反，前期行業的走強能更好的帶動人氣，更多投資者關注到影響地產股走勢的各大因素都在趨有利方向轉變。同時地產股估值仍然偏低，這將能助推下半場升勢的延續。

　　首先在土地成交慘淡導致地方財政收入大減，地方政府強烈希望微調當地樓市政策。而在經濟增速下滑，中央面臨穩增長壓力，對地產放松的容忍度將提升。開發商積極降價推銷也進一步釋放了政策風險。可以預期政策底部經已確立，未來將向寬松方向發展。

　　同時近幾個月樓市成交量持續回升，降價幅度也保持穩定。我們對今年樓市整體銷售預測較前期更樂觀。而對于經營、運營較好的開發商今年業績將能保持較快增長。可以推斷行業基本面已出現探底回升，同時這一升勢將能持續。過去對地產板塊過度悲觀的預期以及擔憂將能消除。

　　另外，央行三年來首次降息，未來貨幣政策轉向寬松更加明朗。流動性增加以及低息利好房地產資產價格的同時，也有助開發商獲得資金以及減輕負擔，支撐樓市復蘇的延續。目前房地產板塊整體估值水平仍然在歷史低位。而調控下行業集中度的提升將助推質優地產開發商進一步壯大，其中長期投資價值凸顯。

　
來源：證券導刊

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀