房地產調控將是持久戰

　　隨著調控的深入和宏觀經濟的變化，房地產調控正運行到新的關鍵時點。據新華社報道，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹日前表示，經過兩年多的房地產調控，現在市場上的投機性需求基本上被擠出了市場；房價的上漲幅度得到了控制。但與此同時，5月份以來，全國樓市和土地市場不同程度地出現了回暖的跡象，市場上關于樓市調控可能放松的預期也有所抬頭。因此，在肯定樓市調控成效的同時，未來樓市調控的持續性也成為了當前市場關注的焦點。

　　應該說，部分開發商降價促銷刺激需求釋放，是近期樓市回暖的一個重要原因，但市場預期的轉變也是一個不可忽視的原因。根據央行近日公布的城鎮儲戶問卷調查結果顯示，雖然2季度仍有68.5%的居民認為目前房價“高，難以接受”，但未來3個月內準備出手購房的居民占比則較上一季度提高了1.6個百分點，達到15.7%。這對于處于關鍵期的樓市調控來說，顯然并不是一個積極的信號。

　　而造成市場預期轉變的關鍵自然是政策面的變動。今年以來，雖然中央依舊強調了堅持房地產調控的方向，但隨著時間的推移，前期政策效果不可避免地出現了邊際遞減。而且，在宏觀經濟下滑的背景下，政策的執行力度正面臨著越來越大的調整，地方政府的政策微調也日漸增多，這些都造成樓市全面回暖預期的升溫。而更關鍵的是，在當前的政策體系下，樓市面臨的供需矛盾難以得到根本性的解決，而且在現行框架下，也很難找出更多更具執行力的措施。

　　在本輪以“限購”、“限貸”為關鍵政策的房地產調控中，政策的著力點無疑是抑制需求，即通過排擠不合理的投資和投機需求，以達到控制房價非理性上漲的目的。而從近期來看，這一政策目標確實得到了有效的達成。但是，需求并不會因為受到抑制而消失，而隨著政策調控力度的微調，前期大量累積的需求只要稍微得到宣泄，就可能令樓市迅速出現回暖。事實上，中國樓市“一管就死、一放就亂”的頑癥由來已久，而近期樓市回暖已經為決策層再度敲響了警鐘，未來房地產調控將是一場艱苦的持久戰。

　　因此，在如今樓市調控的關鍵期，仍需要繼續堅持對投資需求的控制，并且要進一步加強對于投資和投機需求的監管，以防止供需矛盾激化而帶來的“恐慌性購房”，而實現異地住房信息聯網無疑是實現這一目標的關鍵一步。根據此前的計劃，6月30日前，全國40個重點城市個人住房信息系統應該實現聯網，但據不完全統計顯示，目前完成個人住房信息系統與住建部聯網的城市僅在半數左右。不可否認，住房信息聯網的確是一項涉及面很廣的工程，同時由于可能涉及地方利益，地方政府對于該項工作的積極性不高也在情理之中。但作為包括房產稅等一系列政策的基礎，住房信息系統聯網對于未來樓市調控將起到至關重要的作用。因此住建部有必要加強該項工作的推進，為將來更多長效樓市政策的出臺打下基礎。

　　更為關鍵的是，當前的調控政策本身也需要改革。中國房地產市場面臨的最大問題是供需脫節，而這種脫節不僅僅是數量上的，更是結構上的。從數量上說，在城市化進程中，我國的住房需求在未來一段時間內仍將保持高增長的態勢，而土地資源的有限和近幾年房地產投資的趨弱，都給供給端的增長蒙上陰影；而從結構上看，由于各種需求都在同一個市場中搏殺，這種不分層次的競爭必將擠壓購買力偏弱的自住型需求的生存空間。因此，未來房地產調控需要更多地從解決供給問題上入手，除了政府加快保障性住房的建設外，同時也需要適時進行土地供應制度的改革，并引入更多的市場供給主體，打破當前開發商一家獨大的供給體系，積極建設一個多層次房地產市場。

來源：上海金融報

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