房地產投機需求擠出要有條件

　　最近，住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹表示，經過兩年多的房地產調控，現在市場上的投機性需求基本上被擠出。這個判斷應該包含以下幾層意思：一是兩年來的房地產宏觀調控，其成效顯著，使得由投機炒作為主導的房地產市場轉化為以消費為主導的市場，房地產宏觀調控目標基本實現；二是由于住房投機炒作基本上被擠出，國內住房市場的價格基本上合理回歸，國內住房市場價格上漲趨勢得到遏制；三是由于住房市場的價格基本上合理回歸，以前國內住房市場嚴重不合理的經濟關系得到調整，以“房地產化”為主導的中國經濟也得到轉型；四是既然國內住房市場已經實現了性質上的轉型，那么國內住房市場政策不再是短期的宏觀調控，而應回到常態的中長期政策。

　　秦虹主任這一判斷的正確性是十分令人質疑的。她做這樣的判斷的理由有二：一是當前80%至90%的購房者買房是自用的，住房投機炒作者進入市場所占的比重較小；二是早幾年快速飆升的房價開始穩定。如果以這兩項理由來判斷當前國內住房市場的投機炒作者基本被擠出是不準確的。

　　對于第一個理由，只有購買首套住房者進入房地產市場，就以為住房投機炒作者基本被擠出，這個判斷是不對的。因為，住房投機炒作需求被擠出，其判斷的前提是當前國內住房市場有沒有賺錢功能，或購買住房可否用作投資。只要購買住房可以用作賺錢，那么住房投機炒作需求就無法被擠出。

　　而購買住房是否可以賺錢，并不是看購房者購買了多少套住房，而應該考慮購房者購買住房之后再賣出是否有利可圖。如果購買住房之后再賣出是有利可圖的，即使只購買一套住房進行交易，這同樣是投機投資炒作。比如，美國95%以上的居民只持有一套住房，但2001－2006年，美國的房地產泡沫一樣吹得巨大。更何況中國稅收制度沒有對購房者進行事中及事后限制。就目前中國住房市場的情況來看，政府的住房政策認為購買一套住房是自住需求，那是相當不準確的。

　　還有，由于差異性的住房信貸政策嚴格禁止用銀行信貸購買第三套及以上的住房，并把住房投機炒作需求與消費需求作了一定程度上的區分，這就使得住房投機炒作者在當前是不能也不敢輕易地進入市場的。在這個意義上，住房投機炒作需求某種程度上得到了遏制。但如果住房投機炒作賺錢的功能沒有去除，仍然會有住房投機炒作者進入市場，只不過當前住房投機炒作者進入住房市場的金融條件不如以前，其贏利水平要低一些，新進入的住房投機炒作者減少，但不能說住房投機炒作者已經全被擠出，他們只要有機會隨時都會進入市場。

　　更為重要的是，住房市場投機炒作者沒有擠在存量住房那部分。可以說，在早幾年，由于政府住房政策把住房投機炒作需求與消費需求混為一談，在過度優惠的住房信貸政策及稅收政策條件下，大量的住房投機炒作者涌入住房市場，讓全國各地的住房價格在短期內快速飆升。而在房價快速飆升的過程中，由于住房投機炒作者對價水平越來越高，而住房消費者的對價水平只維持在某個程度，這就必然使大量住房消費需求被擠出市場，最后住房市場只剩下住房投機炒作者（2011年有研究報告指出，85%以上的住房消費者被擠出市場），住房市場也只能成為一個以投機炒作為主導的市場。而在這樣一個存量住房市場，如果其價格不能夠逐漸下跌，并下跌到住房消費者有支付能力購買住房的水平，那么說這個住房市場的投機炒作者已被基本擠出是不對的。

　　我們可以看到，從2010年國十條之后，國內住房市場開始逐漸調整。而這種調整最為主要的現象就是住房銷售量全面下跌，可是住房的價格水平卻下不來。也就是市場所說的，國內住房市場“量跌價滯”的僵化局面持續了近兩年。如果住房投機炒作需求被擠出，那么住房市場的價格一定會隨著住房銷售量的急劇下降而快速回落，但實際上這種情況并沒有發生。住房銷售量急劇下降，但住房價格卻沒有下跌。如果住房銷售量下降而價格不下跌，這正好說明該市場仍然以投機炒作者為主導，而不是住房投機炒作者已被擠出。

　　還有，房價上漲的幅度基本穩定或房價有略微下降，就認為住房投機炒作需求已經被擠出更是離譜的理由。因為，近10年來，通過政府錯誤的住房信貸政策及稅收政策，讓住房投機炒作的需求得到了無限放大，把各地的住房價格炒上了天，吹大了一個巨大的房地產泡沫。因此，住房投機炒作需求被擠出，最為重要的標志就是住房價格回歸理性，回歸到絕大多數居民有能力購買。如果兩年來住房宏觀調控只是讓住房的價格有些許的下跌，而不是讓住房價格回歸到合理水平，那么說住房投機炒作需求被擠出是令人質疑的。

　　由此可見，國內住房市場投機炒作需求基本被擠出要滿足以下幾個條件：一是國內住房市場賺錢功能去除，購買住房只是自住而不是用作投機或投資；二是住房市場的性質發生了根本性轉向，即由一個以投機炒作為主導的市場轉向以消費為主導的市場；三是房價逐漸回歸到合理水平或理性水平，以保證絕大多數住房需求者有購買能力，而不是兩年來房價僅些微下行；四是政府已經出臺了嚴厲的住房交易稅、住房交易所得、房地產稅等事中及事后的限制政策，堅決遏制住房投機炒作。如果沒有這些條件，說國內住房市場投機炒作需求基本上被擠出是十分令人質疑的，也容易誤導關于住房市場的政策，特別是政府職能部門有這樣的言論更容易被市場及既得利益集團拿來當做新一輪政策炒作的由頭。

來源： 上海商報 作者： 易憲容

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