新開工面積下滑 樓市供給存隱憂

　　近期北京、深圳等地樓市成交明顯回暖，但國家統計局數據顯示，今年前五月住宅新開工面積同比增速呈現下滑態勢。多位分析人士表示，從長期來看，持續的房地產調控已經對開工情況造成影響，未來樓市供應可能出現缺口。

　　多因素致開工不足

　　國家統計局數據顯示，1-5月份，全國房地產開發投資22213億元，同比名義增長18.5%，而去年同期的房地產開發投資額增速為34.6%。1-5月份，住宅新開工面積53882萬平方米，同比去年同期下降8.2%。

　　由于房地產周期與經濟周期存在較大關聯性，經濟波動往往導致房地產投資也出現波動，加之持續的樓市調控限制了開發商的融資，致使住房開工出現持續下滑。

　　國務院發展研究中心金融研究所研究員巴曙松在近期出版的新作中認為，三方面原因導致調控過后出現房地產開工不足。首先，房地產開發周期較長，一般需要3年左右，當調控到來，較長的開發周期和供應鏈條限制了房地產企業應對經濟周期和政策不確定的靈活度。開發商往往采取緩開工、少拿地的策略來減少可能到來的風險。其次，銀行貸款、預收款、資本市場的順周期加大了對開發商現金流的沖擊。調控來臨之時，嚴格的信貸控制和銷售萎縮導致回款速度降低，開發商資金來源出現結構性變化。第三，土地價格剛性加大了開發商逆周期投資的風險。地方政府財政已經對土地出讓金形成依賴。土地價格的剛性上漲使開發商難以在調控之時以合理的價格購置土地，導致開工和投資增速受到壓制。

　　巴曙松認為，每一輪的房地產調控政策多以調控房價、控制開發商資金流為主要手段，同時也意味著下一輪住宅供應的減少。

　　供給或出現缺口

　　中金公司的研報顯示，1-5月，開發商資金來源中，自籌資金同比增長16.3%，占比達42.5%；國內貸款增速進一步回落至8.5%，占比18.4%；定金及預收款下降4.0%，個人按揭貸款下滑2.9%，跌幅分別收窄2.3和2.4個百分點。5月份按揭貸款流入金額環比上升14.3%，仍慢于銷售額月環比20.3%的改善幅度。事實上，資金鏈斷裂是調控過程中開發商面臨的主要風險。

　　上海易居研究院副院長楊紅旭對中國證券報記者表示，持續兩年的樓市調控，必然對開發商的資金鏈造成影響，導致開發商投資放緩。如果調控一直抑制需求，即使未來的住房供應減少，也并不一定引起房價上漲。

　　楊紅旭還表示，未來并不能指望保障房補上商品房可能出現的供應缺口，因為保障房只能分流一小部分商品房需求，不能完全替代商品房。“按照目前的態勢，到明年下半年或后年商品房供應可能出現不足。”

來源：中國證券報 張昊

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