業內人士探討樓市走向 冰點已過樓市入春？

　　政策微調，調控定向寬松，有人聲稱房價即將觸底反彈，那么房地產的冬天過去了嗎？

　　日前，南方日報東莞新聞部聯合搜狐焦點網東莞站舉行一場主題沙龍探討這一話題。出席的嘉賓有富通地產東莞公司常務副總經理姜灃桐，中原地產策略研究中心總監車德銳，合富輝煌東莞市場研究部副總監李興旺以及被譽為“東莞頭號炮手”的知名民間意見人士、奧一網網絡問政觀察員、東莞屹立印刷有限公司總經理肖功俊，同時，萬和整體櫥柜大朗經銷商李莉也聞訊前來參加。

　　對于樓市的前景，幾位業內人士均有不同的態度。車德銳說，從自身做地產的經驗來看，房地產最艱難的時間已經過去，受政策支撐，地產股一路走好，預示著下半年房價會上漲，但隨著經濟的好轉和保障房的建設，明年壓力不會小。未來兩三年，隨著人民幣的貶值，國內的房地產、黃金等所有投資品都不具備投資價值了。而姜灃桐卻表示，宏觀經濟面不好，短期的繁榮不代表長期的，房地產的基礎不牢固，冬天還沒有過去，他對行業前景抱著謹慎的態度。

　　此輪貨幣政策中房地產行業得益多少？

　　最近半年，出于穩增長的需要，穩健的貨幣政策有所放松，降準、降息、首套房貸利率打折，甚至有的省份出臺下調首套房首付的措施。與此同時，中央及相關部委官員一再強調嚴格執行房地產調控政策。從操作現狀來看，房地產行業在這輪貨幣政策微調中得到了多大的好處？房地產企業分到的貸款多嗎？

　　對于這個問題，參加探討的大部分業內人士與專家都認為此輪政策調整會給房地產帶來一個小高潮。姜灃桐表示，過了春節，開發貸、個貸都有所放松。現在，經濟下行壓力很大，為穩增長，在信貸方面進行了適當的放松，為市場繁榮提供了資金保障，這會刺激房地產出現一個小高潮。估計在今年下半年，樓市還是比較好的，但是不能過火。過火的話，政府會繼續出臺調控的政策，比如，限購的擴大化、提高首付、擴大房產稅實施范圍等。房地產溫和的上漲，不過火，政府是容許的。

　　做制造業的肖功俊也稱：現在，銀行在貸款方面的確有所放松，有個銀行曾上門服務好幾次了，要他填寫資料。不過，比起制造業企業，銀行更加喜歡房地產貸款，因為有抵押，風險小。

　　政策微調是否會引來投資客？

　　前幾年，樓市投資客大批涌入，而今年以來，剛需客戶占據主導，現在政策微調，是否會促使投資客、投機客卷土重來？投資的到來是否又會再次炒高房價？這也是市民最為關心的問題。

　　對此，姜灃桐認為東莞市場的投機性不大，還是剛需占據絕對主導。姜灃桐舉了一個例子，以前，有些深圳的朋友曾來東莞買房投資，但是發現房價上漲比較慢，他們覺得沒有意思，就不來了。現在，深圳客更加看重本地的市場，對東莞、惠州市場都不太感興趣。東莞城市布局比較分散，不聚集，房價起伏不大。

　　然而，車德銳則表示，經濟不好，投資客戶還是有的，他們認為房子是保值的投資，把錢用來買房，是比較放心的。“厚街的世紀雙子，價格賣得這么高，大部分都是投資客。”

　　下半年房價是否會上漲？

　　據統計，截至5月底，全市一手住宅的存量為465萬平方米，市場消化周期為12.2個月，供需基本平衡。但是，今年的潛在供應量高達688萬平方米，而前5月的新增供應量僅為173萬平方米，這說明在未來7個月時間里，將有500余萬平方米新貨將集中入市。下半年市場會怎么樣？

　　李興旺表示，截至目前，已經開工但是沒有上市的商品房總量已經接近1000萬平方米，未來供應量會很大，主要集中在塘廈、南城、虎門、常平、厚街、長安等鎮街。這些區域都是銷售勢頭比較好的，隨著供應的放量，下半年的成交量還是比較樂觀的，而購房主力仍是剛需族，但是大戶型尤其是合拼戶型走貨或許會更加困難。供應量大的話，比如，長安在下半年一下子冒出五六個新項目，競爭會非常大，所以東莞的房價維持在比較穩的水平，出現恐慌性購房進而導致上漲的可能性不大。

　　對于下半年樓市的走勢，車德銳與李興旺的觀點相符，也持有樂觀的態度。萬科、保利等房地產股票都往上走，股市具有先導性，預示著今年的房地產趨勢是向上的，對下半年的形勢，車德銳還是相對樂觀的，銷售速度加快，有開發商已經開始漲價了，但是他建議開發商步子要穩一些。未來一段時間，房價會兩極分化。由于經濟實力雄厚，大開發商加盟，長安、虎門、松山湖、莞城、東城、塘廈、厚街每平方米會過萬或者已經過萬，而二三線鎮區，由于第三產業不發達，會穩定在每平方米五六千元的價格。

　　樓市迎來小陽春？

　　去年下半年，業界對今年的形勢特別悲觀，說進入了冬天。現在，冬天過去了嗎？樓市是否會迎來小陽春？

　　姜灃桐認為，冬天還沒有過去。房地產的基礎是宏觀經濟，現在，經濟下行，中小企業生存艱難，中國經濟的國際競爭力下降，宏觀經濟面不好，短期的繁榮不代表長期的。有些企業主把資金轉移到房地產，資金從其他產業抽走了，房地產的基礎會不牢固，對房地產更加不利，所以他對行情前景，還是抱著謹慎的態度。

　　李興旺則表示，從這幾個月的銷售來看，現在已經走出了冬天了。6月份是淡季，但是依然旺銷，估計整個月住宅成交量也能達到50萬平方米的水平。做房地產的車德銳看來，最艱難的是2008年10月前后和去年10月下旬到12月這兩段，這兩個低點分別是美國金融危機、歐債危機爆發的時間。現在最慘的兩次已經過去了。

　　各說房價

　　隨著人口增速的放緩、人口的老齡化以及區域分化，一線城市的房地產調控不會放松，房價會繼續調整，而二三線還處于發展階段，地方政府還需要通過賣地搞房地產來運營城市，房地產發展空間還是比較大。東莞是一座二三線城市，隨著產業的轉型升級，房地產發展軌跡會樂觀一些，而上海、深圳等大城市就比較麻煩了，所以很慶幸在東莞做房地產。

　　——車德銳

　　畢竟房子是給人住的，現在東莞經濟很困難，遷走或倒閉的企業不在少數，人口減少，怎么支撐房價上漲？

　　——肖功俊

　　東莞的房價還是處于廣深走廊間的洼地，隨著軌道交通、“三舊”改造的推進，未來五年十年還是有很大的提升空間，尤其是長安、虎門、沙田等沿海鎮區。短期來說，下半年的供應量會很大，主要集中在塘廈、南城、虎門、常平、厚街、長安等鎮街。這些區域都是銷售勢頭比較好的，隨著供應的放量，下半年的成交量還是比較樂觀的。

　　——李興旺

　　冬天還沒有過去。房地產的基礎是宏觀經濟，現在，經濟下行，中小企業生存艱難，中國經濟的國際競爭力下降，宏觀經濟面不好，短期的繁榮不代表長期的。有些企業主把資金轉移到房地產，資金從其他產業抽走了，房地產的基礎會不牢固，對房地產更加不利。

　　——姜灃桐

來源：南方日報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀