局部性投資過熱 地產旅游圈地項目風聲又起

　　開發商們又在創造驚人的紀錄，一周內，投資金額超400億元、規模近4000畝的旅游地產巨無霸即浮出水面。

　　6月5日，萬達集團董事長王健林、中國泛海控股集團董事長盧志強和俄羅斯北高加索度假村公司簽署了一份總投資25億- 30億美金的意向協議書。6月9日，深圳光耀集團與韓國的JD C公司、DK集團共同簽署三方合作諒解備忘錄，將投資30億元共同開發位于韓國濟州島的1500畝的“中國城”旅游度假項目。6月13日，恒大地產與哈爾濱政府簽訂投資150億元、占地面積分別為2776畝的太陽島西區旅游綜合體項目。

　　這只是冰山一角，在不足4萬平方公里的海南島上，全國十大房企排行榜中已有半數房企進駐海南。云南旅游（002059）地產更是達到狂熱的境地。從麗江、大理、騰沖、普洱的漫長旅游資源帶上，動輒圈地幾千畝甚至幾十平方公里、投資數百億元的旅游地產項目星羅棋布。

　　萬達集團更撒下1700億元重金投注在長白山、大連、武漢、西雙版納、瑯岐、武夷山等地的旅游地產項目。從住宅到商業，如今旅游地產正取代城市綜合體成為下一輪投資熱點。然而，在資本重金囤積的背后，越來越多人士擔心，新的地產泡沫正在醞釀之中。

　　從南到北遍布巨無霸項目

　　與以往住宅、商業地產不同的是，這輪旅游地產規模之大、資金之密前所未有。數據顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元人民幣。據旅游財富網初步統計顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續升溫，投資上億元的簽約項目就有近70個，投資總規模達2600多億元，預計今年全行業投資將超萬億元。

　　其中，萬達集團曾于2010年5月17日一天簽訂了42塊土地出讓合同，這一紀錄發生在萬達牽頭開發的“長白山國際旅游度假區”的地產項目。該項目占地18 .34平方公里，在近幾年土地市場持續調控的大背景下，如此大面積的拿地實屬罕見。而截至目前，萬達集團主導的6個旅游度假項目，總投資已達到1700億元。

　　6月9日，恒大進軍上海市場的首個旅游項目“啟東海上威尼斯”面市。據恒大提供的資料顯示，項目所在區域為啟東市圓陀角風景區，規劃占地面積2100畝。而記者在恒大地產的招股說明書上發現，該地塊土地儲備總量中幾乎約占恒大的1/3，估值也達到了恒大總估值的1/3.

　　中弘股份（000979）2011年財報顯示，去年該公司營業總收入僅為18 .5億元。但該公司董事長王永紅近日透露，中弘股份將在全國范圍內打造10個分時度假項目。目前已經簽約的8個旅游地產項目總投資額約達500億元，規模為970畝。記者發現，旅游地產的升溫，也讓網上招聘旅游地產項目總經理的年薪叫價超過了100萬元。

　　旅游之名地產之實

　　“目前旅游地產項目的確存在投資局部性過熱的問題，甚至出現了泡沫。”中國旅游研究院院長戴斌表示，旅游地產的迅猛發展的確存在隱憂，這指的是開發商只做地產而非做旅游的一種現象。不愿透露姓名的地產界人士也表示，開發商熱衷旅游地產，主要就是因為“好拿地”。“住宅項目會飽受調控之限，商業地產競爭激烈，旅游地產易受地方政府支持，面積也大、土地成本低，利潤大。”

　　這種意圖市場早已有跡可循，從低成本拿地和高價賣房的雅居樂清水灣項目最為典型。雅居樂年報披露的數據顯示，截至2011年，雅居樂海南清水灣的土地儲備面積高達912萬平方米，樓面地價僅為276元/平方米。清水灣項目的銷售均價在2010年達到最高峰2 .9萬元/平方米。截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計已經達到270億元，遠超過其200億元的投資預算，旅游、酒店項目尚未建成開業，雅居樂已經收回了成本。

　　對此，其他開發商紛紛效仿。記者了解獲悉，近日華東啟東、廣東惠東兩大項目雖號稱旅游地產，但主要還是售賣住宅。6月14日，被譽為“景洪城的眼睛”的白象湖更被踢爆，開發商在報經相關部門批準后，先后將湖區北面的70余畝土地改變用途，開發了白象花園一期、二期商品房出售。昔日的游樂場變成了開發商的售樓處。

　　陽光100集團常務副總裁范小沖認為，目前在我國，達到專業化水準的旅游地產開發商很少，大部分房企是借“上馬”旅游地產項目之名去“圈資源”。

　　旅游業務后續運營的隱憂

　　“利用旅游地產項目拉動地區經濟發展，這是目前一些二三線城市中常見的發展模式。”一位旅游產業研究部門的負責人向記者表示，但以“旅游”之名，行“地產”之實的旅游地產，很可能為項目的后續運營埋下惡果。

　　按照上述負責人的說法，旅游地產規模大、投資大、回報周期長，企業需要有成熟的運營模式。比如，較早介入國內旅游地產的華僑城，其主題公園景區+地產的模式，已成功在多個城市復制。但即便如此，與環球影城及迪士尼樂園相比，這種模式仍有很大差距。據悉，日本環球影城一個主題公園，占地5 0多萬平方米，年接待量可達800萬人，收入55億元，門票收入只占50%，重游率可達70%.而同等面積的北京歡樂谷，作為國內一線品牌年接待量也只能達到300多萬人次，4個多億的年收入，門票收入占總比超過80%，重游率僅20%.

　　相比較來說，國內地產商介入旅游地產，沒有自身經營模式，僅僅是將景區、酒店、商業配套等項目簡單拼貼在一起，很難實現類似滾動式發展，勢必對資金鏈產生較大的壓力。2011年華僑城實現旅游綜合業務收入63 .33億元，接待游客2430萬人次，歡樂谷主題公園居功至偉。不過，公司財報顯示，當年該塊業務毛利率下滑5 . 4 2 %，營收下滑32 .96%.截至2011年年底，華僑城資產負債率已達71 .16%.為此，為打通新的融資渠道，華僑城計劃將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌，實現資產證券化。

　　近日，有消息顯示，萬達多項投資已使資產負債率高達89 .9%.而其他地產商受宏觀調控限制，也承受相當大的資金壓力。在此背景下，旅游地產的后續運營“隱憂”將會不斷增大。

來源：南方都市報

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀