房地產需求空間仍然很大 是否存在硬著陸風險

當前中國不存在全局性房地產泡沫，但部分熱點地區存在明顯泡沫。在未來中國經濟持續發展、城市化快速推進的背景下，房地產需求空間仍然很大，商業銀行仍應將房地產市場作為重要業務領域之一，但要密切關注由于各種不可預期因素引發房地產市場短期大幅波動帶來風險。

對中國房地產泡沫情況的分析和判斷

判斷房地產領域是否存在泡沫問題，國際上常用一些指標包括租售比、房價收入比、住房空置率、住房可支付性指數等來判斷。根據數據可得性和方法科學性，本文選取房價收入比和住房租售比兩個指標來對中國房地產泡沫進行判斷。

（一）基于房價收入比判斷，當前中國不存在全局性的房地產泡沫，但熱點地區存在明顯泡沫。

1.判斷標準。房價收入比一般定義為一套住房價格是一個家庭年收入的多少倍，其具有計算簡便、含義直觀特點，但最大缺點和應用難點則是難以準確確定合理區間。

很長一段時間里，中國學者經常引用世界銀行的“4至6倍”作為房價合理區間“國際標準”。事實上，由于各國經濟發展水平、人口狀況、資源稟賦條件等差異很大，房價收入比并不存在一個絕對化的合理區間。世界銀行曾在全球調查了96個國家，房價收入比平均為8.4，其中，最大值為30，最小值為0.8，而美國次貸危機爆發前全國房價收入比的最高值也沒有超過5倍，仍處于“4至6倍”的所謂“國際標準”區間內。

我們認為，評價一個城市的房價水平是否合理，不宜用一個國家或地區的房價收入比去評估另一個國家或地區的房價收入比，而應根據特定區域房價收入比的多年均值作為評價房價水平是否合理標準。一旦房價收入比突然較多地偏離多年均值，則通常預示著短期內房價出現了異常變化。

2.判斷結論：中國不存在全局性泡沫，但北京、上海、海南等熱點地區存在明顯泡沫。

1997年以來，全國城鎮的房價收入比均值為8.4倍，2011年房價收入比為7.4倍，創1997年以來新低。用房價收入比指標衡量，從全國范圍來看，目前全國城鎮新建商品房銷售均價是有收入水平支撐的，房價總體水平尚處于合理范圍之內，目前全國城鎮房價不存在全局性泡沫。

雖然用房價收入比指標衡量，全國的房價水平尚處于正常范圍內，但必須看到，房地產市場是典型的區域性市場，用房價收入比指標來衡量北京、上海、海南等部分熱點城市的房價，可以發現這些城市的房價收入比顯著高于其歷史均值水平，房地產泡沫較為明顯。以北京為例，1999-2006年，北京市房價收入比均值為13.6倍。從2007年開始，北京的房價收入比快速上升。其中，2010年北京的房價收入比高達24.1倍，為1999年以來的最高水平。2011年北京市的房價收入比回落到19.3倍，但仍顯著高于1999-2006年的均值水平，北京市的房價仍需進一步向合理水平回歸。

（二）基于房屋租售比判斷，當前北京、上海等地區存在明顯泡沫。

1.判斷標準。房屋租售比是住房售價與月租賃價格比值，通常指每平方米建筑面積的房價與每平方米建筑面積的月租金之間的比值。

一般來說，買房可能存在投機的成分，但租房則更多是實際居住需求。因此，根據房屋租售比來測定房地產市場是否存在泡沫比較有效。房屋租售比的國際合理標準通常為200：1到300：1，比值越高，說明房地產市場中投資投機需求越大。

2.判斷結論：北京、上海等熱點地區存在明顯泡沫。由于缺少全國范圍內租房價格數據，本文僅對北京和上海的租售比進行了計算。從北京、上海兩城市的房屋租售比來看，2007-2010年，北京商品房租售比平均為305.6倍，上海商品房租售比則平均為258.1倍，均比2000-2006年的平均數提高了近一倍；2010年北京商品房租售比高達360倍，上海的商品房租售比高達327倍，均為2000年以來的最高水平。

其中，從2009年起北京和上海的商品房租售比就已經高于國際標準上限300：1。因此，根據房屋租售比指標判斷，目前北京、上海的房地產市場存在明顯泡沫。

綜上分析，中國并沒有出現全國性房地產泡沫。但北京、上海等一些城市房地產價格上漲過快，已超出一般居民的支付能力，房地產市場已經存在一定泡沫，需要引起高度重視。

來源：地產中國網

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