房地產行業:朦朧也是一種美麗

按揭貸款最低7 折并未超預期:自從央行在2008 年10 月27 日, 將商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7 倍以來一直都沒有改變過。只是在去年由于整體的貨幣緊縮使得銀行在放款額度上比較緊張,特別是去年下半年不少地區的首套房按揭貸款利率達到1.1 倍,這本身是以一種市場化行為,與房地產調控政策關系不大。自年初以來,隨著貸款額度的相對寬松, 各地重新出現了9 折乃至八五折,這同樣是市場化的結果。近期有媒體報道北京、廣州等地出現八折的情況,我們認為這并不超預期。在房貸額度相對寬松以及政策支持首套置業的背景下即便市場重現7 折利率也不足為奇。

行業的投資邏輯重歸基本面:我們在二季度投資策略已經強調了目前地產股的投資邏輯已經由前期貨幣政策預期轉向基本面,隨著基本面的持續改善支持著地產股持續上漲。相反政策逐步兌現反倒沒有行情起始階段那么重要,這點尤為重要。未來有望繼續推升估值的是土地市場與房貸利率,我們認為隨著土地市場價格的下移有望彌補部分房價帶來的利潤損失,而資金成本的下降有望降低開發企業額的WACC,從而提升NAV 估值。3 季度土地市場逐漸升溫,也會推高市場對行業扭轉的預期不斷加強。對于7、8 月銷售來說,即將到來的季節性影響已逐漸為市場所考慮, 我們并不建議市場過于謹慎。

繼續推薦一線地產股:我們在兩周前的《政策微調也是調》報告中重點闡述了下半年投資地產股的邏輯,其實地產政策的朦朧同樣也是一種美麗。只是這樣的朦朧要注重的是基本面的合理回歸。我們是市場最早提出本輪地產股行情將有所分化的機構,12 年是集中度提升的元年,注重周轉、銷售、市場份額提升的公司必將在本輪地產股行業中大放異彩。我們認為下半年集中度提升的主題將會得以繼續,我們持續看好保利、萬科等龍頭品種。對于中小型地產企業,更加注重戰略、執行力等方面考量,采取精選策略。

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