中國房地產市場泡沫探究：見底抑或隱藏？

在經濟學家郎咸平眼里，如今的中國，到處都是泡沫，房地產泡沫、股市泡沫、大蒜泡沫。然而，大蒜泡沫破裂了，股市由6000點重回2000點。各地頻現降價的樓盤，之于中國房地產市場的泡沫是否已經見底？

溫州信號

在大部分城市一片暖熱的時候，溫州樓市卻如“三九時節”。據21世紀不動產數據顯示，今年1至3月，溫州樓市成交量也有一波小反彈，但到4月份，溫州二手房成交量環比跌去35%-40%，5月仍無明顯改善，與4 月持平。這與多數城市4-5月連續大幅增長形成了巨大反差。

不單是成交量，房價方面，溫州恐怕也是全國價格降幅最大的城市之一。21世紀不動產數據顯示，溫州房價降速最快的時段是2011年10月至2012年1月，今年1至3月仍在下降，但降速減緩。以二手房為例，現在溫州的二手房均價已比去年最高時期跌去了35%，跌幅最高的樓盤甚至達到40%。

曾屢次預言中國房地產泡沫會破裂的獨立經濟學家謝國忠，在房地產業界并不是受歡迎的經濟學家。今年2月，他曾預測2012年房價可能會下跌25%，未來3年內跌幅有可能達到50%。

如果從統計數據上來看，很難驗證他所得出的結論的正確性。不久前公布的4月百城價格指數顯示，全國100個城市住宅平均價格8711元/平方米，同比下跌0.71%，百城價格指數同比首次出現下跌。而限購嚴重的十大城市中，4月房價同比下跌幅度達到2.6%。但暴跌的樓盤的確出現了。

21世紀不動產分析師粟日認為，溫州并非一線城市，而二手房成交占比卻占50%以上，與一線城市類似，其市場參與者多為投資。從投資需求所占比例來看，溫州樓市的泡沫比較大。在調控政策的持續影響下，溫州二手房業主的資金壓力比開發商有過之而無不及。而溫州民間借貸問題接連爆發，投資型業主雖不停割肉，但接盤者并不踴躍。溫州也并非孤例，鄂爾多斯也被視為泡沫破裂城市的代表。

6月7日，中國人民銀行下發一份編號為“銀發【2012】142號”的“特急”文件，該文件標題為《中國人民銀行關于下調金融機構人民幣存貸款基準利率和調整存貸款利率浮動區間的通知》以下簡稱《通知》。

這份《通知》除詳細闡述了如何調整存貸款基準利率和利率的浮動區間以外，最引人關注的莫過于規定“個人住房貸款利率浮動區間的下限仍為基準利率的0.7倍”。

0.7倍意味著什么？目前五年期存款最新的基準利率為5.1%，5年期以上貸款利率打7折之后為4.76%，將出現存款利率高于貸款利率0.34個百分點的負利息差現象。

“現在銀行肯定能不7折就不7折。”一家上市銀行的信貸管理部人員對《每日經濟新聞》記者表示。不過，華興銀行客服人員告訴記者，該行個人住房貸款利率最低有7折優惠，但不同的客戶會有所差異。

7折“非主流”

《每日經濟新聞》記者抽樣調查了深圳地區多家銀行，并未發現首套房貸有0.7倍于基準利率的優惠，最低下浮至基準利率的0.85倍。

據記者了解，建行、華夏銀行9.24,-0.13,-1.39%的首套房貸款利率執行8.5折；如果貸款超過70萬元，農行開出了8.8折優惠，其余客戶均為9折；中行則對所有客戶執行8.8折；廣發和招商銀行微博10.81,-0.14,-1.28%有9折，工商銀行4.17,0.00,0.00%則按照基準利率執行。

唯獨廣東華興銀行表示該行房貸利率最低下浮至基準利率的0.7倍。“我們會根據客戶的財務狀況、個人資料、風險定價等原則來綜合考慮。具體的操作細則還沒有出臺。”華興銀行的相關人士對《每日經濟新聞》記者表示。

“現在一年期貸款利率的息差已經很低了，貸款收益很少。存款可以上浮10%，也就是說銀行成本上浮，貸款收益下浮。這對銀行影響很大，所以現在肯定是能不打7折就不打7折。”一家上市銀行信貸管理部門人士告訴《每日經濟新聞》記者。

不過，銀率網分析師則在報告中指出，也不排除一些新興的中小商業銀行為占一些房貸方面的市場份額，又沒有之前的歷史包袱，會給予特別優質的客戶7折利率，但估計這種份額會很少，普通房貸者享受不到。

“這跟市場整個資金供求關系有關，貸款利率低，大家都去那里借錢，利率高的肯定會降下去了。不過，如果銀行資金緊張，銀行也未必會降。”上述信貸管理部人士表示。

來源：地產中國網

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