三問土地市場 近期為何頻現高溢價？

　　6月6日，上海拍賣嘉定新城某地塊時，拍出溢價率高達435.5%。據了解，6月，全國20個重點城市土地平均溢價率達14.6%，成都也不例外。上海這一拍，引爆了社會各界對樓市的強烈關注，這到底是因為開發商目前“饑餓”等米下鍋？還是持續回暖的樓市為開發商找回了信心？還是源于各地頻繁出現的微調影響？這一現象是否意味著房價即將上漲？

　　一問：上海這一拍是風向標？

　　6月6日，上海市拍賣8宗土地。其中，位于嘉定區嘉定新城D10-24地塊，出讓面積為21789.4平方米，規劃為商業用地。該地塊經過多輪競拍后，最后以溢價率高達435.5%成交。

　　在房地產市場以“降價跑量”為主的環境下，上海土地市場罕見地出現435.5%的溢價率，這不禁讓人又重新回想起2009-2010年土地市場頻現“地王”的行情。有人甚至懷疑，上海高溢價現象，可能成為當下樓市風向標。

　　二問：20城市地價咋齊刷刷上躥？

　　根據鏈家地產監測的土地市場交易數據，今年6月份以來，全國20個重點城市土地平均溢價率達到14.6%，其中住宅平均溢價率為12.75%，商業用地溢價率為18.85%。而去年8月份至今年5月以來，這20大重點城市的土地溢價率均低于5%。在這20個城市中，成都也不例外。

　　近期，成都土地市場與成都樓市一道起舞。在成都樓市銷量持續回暖的同時，成都土地市場也頻頻上演著溢價。2月17日，成都市國土部門在拍賣位于新都區新繁鎮正西街，一宗面積為20.44畝的商業用地時，創下了130%溢價率；3月9日，藍光地產分別以樓面地價4520元/平方米和3660元/平方米，成功斬獲成華區府青路片區C地塊和青羊區清波村6組地塊，溢價率分別為11%和22%；4月10日，成都市國土局拍賣高新區肖家河沿街以北，玉林中學以東面積約13.9253畝土地時，臺灣遠雄以7080元/平方米成交，溢價率68%……

　　三問：高溢價是哪兒來的動力？

　　近期，土地市場“高溢價”的原因何在？四川中原營運總監何濤認為，雖然，包括成都在內不少城市出現成交量回暖現象，但這種現象并未持續呈現，尤其是調控依然持續，開發企業資金鏈還相對緊張情況下，拿地依然會比較謹慎。

　　到底是什么力量觸動了土地溢價的神經？華西城市與房產研究院首席研究員溫利陽認為，一方面，在經歷了一年多的調控與等待后，開發商們給點兒陽光，剛需們就燦爛，但是剛需支撐的房地產市場能陽光多久，開發商們也說不清楚。而中國目前恰好處在經濟轉型時期，大量轉型者手里有一定資金，他們都希望沐浴地產春天的陽光，造成地價因此上漲。

　　另一方面，開發商看到陽春就儲備土地是慣性思維，殊不知，大開發商逆境生存能力強，儲備土地乃戰略之需，小開發商盲目儲備土地則風險相對較大。其次，在市場不景氣情況下，各地國土部門對土地出讓亮了家底，政府最近一段時間都是拿出了相對較好的地塊資源，以及低總價的小地塊。這樣，雖然這些土地單價不低，但是總價也不高，并且開發成本也低，這對于開發商是非常有誘惑力的。

　　目前，房地產市場短期還無法看到復蘇的跡象，但開發商仍看好未來的房地產市場，另一方面也說明了，政府的土地出讓政策在不斷調整。不可否認的是，高溢價土地不但加大了開發商的風險，也很可能會推高未來的房價。

來源：華西都市報

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