張宏偉：房地產投資增速“急降”“降價跑量”仍是趨勢

　　由于樓市調控的持續執行，2012年1-5月份房地產投資的各項數據和指標表現出增速下降或直接下降的態勢。從國家統計局公布的數據來看，同策咨詢研究中心總監張宏偉博客認為，主要呈現出五方面特征：

　　第一、房地產投資增速急降，但仍然保持一定的增速。

　　據國家統計局數據，2012年1-5月份，全國房地產開發投資22213億元，同比名義增長18.5%，增速比1-4月份回落0.2個百分點。這樣的投資增速，遠低于2011年全年全國房地產開發投資同比名義增長27.9%的速度，幾乎是接近2009年16.1%近年來增速的最低值。但是，由于商品房持續投資、保障性住房等投資導致房地產投資增速還保持一定的增速。

　　第二、東部地區增速低于中西部地區增速，以東部地區一線城市為代表的樓市調控明顯嚴格于中西部，這導致中西部地區成為開發企業戰略投資轉移的方向。

　　1-5月份，東部地區房地產開發投資13036億元，同比增長16.0%，增速比1-4月份提高0.8個百分點；中部地區房地產開發投資4472億元，增長22.3%，增速回落2.2個百分點；西部地區房地產開發投資4705億元，增長22.5%，增速回落1.3個百分點。

　　從全國市場投資情況來看，城市化進程的主力是二三線城市、甚至三四線城市，這些城市受到樓市調控的影響并不大。從各個城市的發展規劃來看，大多數城市都出臺了類似于新城、新區、城市副中心等發展規劃，在這樣的發展規劃下，中西部這些城市仍將保持相對較高的房地產投資的增速。

　　第三、商品房銷售面積和金額增速繼續保持同比下降趨勢，但由于樓市“微調”措施，增速已呈現停止下降略微回升的態勢；但是，商品房庫存繼續加大，整體樓市應該還會繼續延續“降價跑量”的態勢。

　　國家統計局數據顯示，5月末，商品房待售面積30740萬平方米，比4月末增加432萬平方米。其中，住宅待售面積增加278萬平方米，辦公樓增加6萬平方米，商業營業用房增加43萬平方米。商品房庫存繼續加大，整體樓市應該還會繼續延續“降價跑量”的態勢。

　　第四、由于商品房市場銷售并為明顯改善企業資金面，開發企業土地購置面積呈現下降趨勢，開發企業拿地意愿降低。

　　國家統計局數據顯示，1-5月份，房地產開發企業土地購置面積13532萬平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個百分點；土地成交價款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個百分點。

　　第五、開發企業自籌資金比例增長明顯較快，顯示出房企融資渠道不斷收緊，開發企業資金鏈還是相對緊張。

　　1-5月份，房地產開發企業本年到位資金34171億元，同比增長5.7%，增速比1-4月份提高0.6個百分點。其中，國內貸款6296億元，增長8.5%；利用外資168億元，下降36.8%；自籌資金14518億元，增長16.3%；其他資金13188億元，下降4.3%。在其他資金中，定金及預收款7926億元，下降4.0%；個人按揭貸款3343億元，下降2.9%。

　　通過以上分析我們可知，由于樓市限購限貸的調控政策持續執行導致商品房銷售速度放緩，從而導致開發企業拿地意愿降低與房地產投資增速“急降”，這從一定程度上也影響宏觀經濟走勢不太樂觀。于是，在這個階段，為了保證宏觀經濟“穩增長”，央行三年來首次降息。“降息”后與年內兩次“降準”形成市場疊加效應，適當釋放市場“流動性”，以配合2.0版“四萬億”資金對于宏觀經濟“穩增長”的作用。

　　那么，在CPI企穩回調，市場“流動性”逐步釋放，樓市政策開啟“微調”市場背景下，房地產市場未來走勢如何？

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，從政策走向角度而言，“刺激剛需”政策應該還會繼續發揮刺激首套房置業者入市的作用，從今年全國5月份樓市成交量價的表現也可以反映出當前樓市調控政策的走向。2012年5月份全國大多數城市成交量出現反彈，但是，個案價格依舊保持“降價跑量”的態勢。

　　因此，從這個角度而言，“降價跑量”的整體市場形勢會使2012年下半年商品房市場成交量應該會好于上半年。不過，由于限購、限貸政策的存在，投資性投機性需求沒有辦法大規模進入房地產市場，因此這類需求不會對房價起到助漲的作用，從這個角度而言，2012年年內，在政策沒有實質性放松的前提下，房企“降價跑量”不會改變，房價不會出現明顯反彈的跡象，但是房價有可能會因為成交量的回暖而降幅收窄，開發商對于降價幅度有可能會“見好就收”。

　　從房地產市場投資趨勢角度而言，對于房企來講，房企不會因為此次“降息”而資金面有所緩解，整體房企資金面緊張的局面不可能改變，不過資金面走向寬松的預期有可能會促使開發企業繼續博弈市場，以贏得后期政策面對于房地產開發行業的寬松。

　　從當前市場環境來講，盡管當前銀行對于開發企業尤其是中小開發企業還有開發貸款的限制，但是，“降息”之后，政府刺激經濟過程的“穩增長”2.0版“四萬億”定向投資在執行層面仍然不可避免流入到房地產行業，對于部分開發企業產生間接性的利好影響。

　　從開發企業下半年的購地意愿來講，由于上述間接性的利好因素存在，也受到下半年商品房市場成交量回暖的驅動，開發企業拿地意愿有可能要比上半年要強。與此同時，由于房產是“期貨”，當前項目投資往往1-2年后才可以進行銷售，投資增速是反映未來1-2年甚至更長時間的房地產市場預期，未來房地產市場仍然中長期看好，開發企業有可能通過下半年出手拿地，“換倉”謀求下一輪市場發展機會。

　　從投資角度來說，此時，土地價格往往是比較便宜，基本上可以底價成交，開發商如果這個時候出手拿地，作為生產要素的土地成本會降至最低，性價比較高的土地往往也會導致開發企業未來可以有相對不錯的投資回報。

　　同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，調控的周期的拉長導致不同的開發企業產生不同的應對策略和結果，對于還想持續在房地產發展與成長的房企來講，此時，應該及時判斷由于調控的周期的變化而導致的土地市場供求關系層面的變化，從而合理把控好市場投資周期的規律，選擇合適機會抄底土地市場。

　　行業發展經驗也表明，在樓市調控政策收緊，市場流動性不斷收緊的市場背景下，哪個房企擁有更多的現金流，哪個房企能夠把握好市場尤其是土地市場底部的機會，盡快將手頭持有現金轉為土地，及時“換倉”謀求下一輪的房地產市場發展機會，哪些房企將在“逆勢擴張”的市場背景下立于不敗之地。

來源：新浪地產 作者：張宏偉

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