行業格局重整 房企差異求生

　　進入5月，隨著市場成交量的大幅回升，房地產市場回暖勢頭明顯，人們似乎早已將此前房企破產的消息拋諸腦后。但事實上，今年以來，房地產股權交易從未停止過，且有愈演愈烈之勢。近期，SOHO中國陷入與復星地產的項目糾紛，證明房企大佬的日子也不好過。

　　破產與并購的另一端，是地產巨頭排名的微妙調整。此前“萬保招金”四大巨頭，如今已悄然變成“萬恒保中”，后續梯隊也有著類似的競爭態勢。這是各家房企以不同策略應對調控的必然結果，也反映出房地產業競爭格局已經發生變化。

　　地產巨頭重排“座次”

　　在談到房地產業的“第一梯隊”時，如今已很少有人提到“萬保招金”。近些年，隨著一批房企成功上市，加上房地產市場調控以來的差異化競爭，地產巨頭的競爭格局已發生變化。

　　2011年年報顯示，去年，萬科仍以717.83億元的營業收入位居上市房企龍頭老大的地位。緊隨其后的是恒大，這家在港上市的房企去年實現了619.2億元人民幣的營業收入，同比增加近六成，并成為上市房企十強中唯一一個超額完成銷售目標的企業。

　　此外，保利和中國海外去年的營業收入均超過了400億元，位列第三和第四位。今年以來，在多個評級機構發布的不同版本榜單中，這四家企業均牢牢占據了四強的地位。相比之下，金地集團完成239.19億元的銷售額，排名滑落到第十位。招商地產則以151.11億的銷售額滑落到第15位。

　　第二梯隊整體變化不大，但綠城、SOHO中國的銷售增速仍然明顯下滑。在經歷數次決策失誤之后，遠洋近期也陷入困境。

　　對于這種態勢，蘭德咨詢總裁宋延慶總結為“增速放緩，分化加劇”。其中，銷售增速放緩顯然是受“限購令”等調控政策的影響，而“分化”則主要由企業的產品結構和市場布局所決定。

　　蘭德咨詢的分析報告指出，SOHO中國和綠城就存在戰略規劃布局方面的問題。其中，前者在一線城市開發高價商住房為主，雖不在限購之列，但其目標客群多為投資性客戶。后者的產品定位以中高端為主，且項目布局集中在“長三角”和一二線城市，顯然也是受政策調控影響最明顯的市場。

　　宋延慶表示，大型房企的競爭如今已超越品牌的層面，轉向戰略布局的內功比拼。其中，城市布局、高中低端產品的比例、長線和短線項目的分配是最重要的三個平衡點。在一線房企中，做到“三個平衡”的不多，因此未來房企的分化還將加劇。

　　利潤率下降促中小房企“離場”

　　在調控的寒風中，大房企尚難自保，廣大二三線企業的困境可想而知。今年4月，浙江、廣東分別有房企因資金鏈斷裂申請破產，成為最極端的案例。

　　根據北京中原地產的統計，今年第一季度，全國房地產股權變動38宗，交易額達102億，同比分別上漲65.2%、101.7%。其中，非主業上市企業紛紛“脫房”成為一大亮點。公開資訊顯示，近期，中恒集團、天富熱電、東方航空、桂林旅游、泰達股份等企業紛紛剝離房地產業務，主要原因是主業受累于地產業務而導致業績下滑。

　　北京中原市場研究部總監張大偉分析認為，房地產投資收益降低，是部分外行從房地產中撤資的一個主要原因。宋延慶也表示，“十二五”期間，房地產業的凈利潤率將從15%下降到10%，年均下降一個百分點。

　　房地產業利潤率降低已成為業內的共識。全國工商聯房地產商會會長聶梅生向中國證券報記者表示，隨著土地價格的提升，工資、財務等成本的提高，以及企業獲取資金的難度越來越大，房價正在逼近下行的“鋼地板”。“鋼地板”在壓縮整個行業的利潤率，并導致一系列的并購與離場。

　　中國房地產協會和蘭德咨詢機構聯合發布的《中國房企經營管理狀況藍皮書2011》就認為，如果現行政策能夠落實到位，到2015年，或有30%的房企被洗牌出局。

　　地方房地產國企發展迅速

　　國資委早在2010年就要求78家不以房地產為主業的央企退出旗下房地產業務，保留16家以房地產開發為主業的央企后又增至21家。目前，被保留的房地產主業央企成績亮眼，保利與中海位居上市房企業績四強便是明證。

　　公告顯示，2011年保利地產實現簽約金額732.42億元，同比增長10.69%。中國海外去年銷售額總計達到了870.9億港元，增幅為29.8%，利潤率更是達到31%，被稱為“內地最賺錢房企”。

　　這也成為央企在整個房地產行業中地位的縮影。蘭德咨詢的研報表示，除了業績增速明顯快于其他企業外，房地產央企在中長期戰略布局、產品結構調整方面也明顯優于其他企業。同時，深厚的資金和資源優勢助力了其在低迷市場中的競爭力。

　　與此同時，地方國企也在借機壯大。據了解，在央企“退市令”發布之后，不少地方國企紛紛跑馬圈地，進入房地產領域，在不少城市的土地市場，地方國企已成為主要的力量。

　　在山東，魯商置業、山東高速等省屬國企已完成第一輪儲地動作。在上海，國企背景的上海城建、上實城開、上海地產集團近期發展勢頭迅猛。此外，不少脫胎于地方融資平臺的企業也在涉足房地產業。很多地方的房地產市場，當地國企的競爭力甚至要強過民營開發商。

　　宋延慶表示，地方國企的快速崛起已成不爭的事實。他還強調，隨著大規模保障房建設的推進，國企房地產商還將有機會繼續發展壯大。

來源：中國證券報 張敏

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