開發商追求短期效益 商業地產泡沫隱現

　　商業地產正在進入瘋狂擴張期。很多人不必刻意觀察也會發現，自己所住小區附近都已經有了不止一個商業綜合體已建成或正在建設、招商中。

　　一份來自中購聯的《中國購物中心發展報告2012—2013》報告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年———2011年開業的，645%的增速居全國城市首位。從數據分布上看，天津和重慶這兩個城市購物中心數量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

　　商業地產同盟會秘書長王少山在接受《中國企業報》記者采訪時表示，在未來2—5年間，商業地產的這輪泡沫就會被擊穿。他同時預計，泡沫會按照一線、二線、三線城市的順序逐一體現及至破滅。而企業法人和購買群體，也將會為此輪瘋狂付出血的代價。

　　政府、開發商、商業投資者均看好前景，目標消費群體能獲得便利，商業地產泡沫如何產生？又將如何釋放？為此，《中國企業報》記者對京津冀三地部分商業地產項目進行了實地調查。

　　環境之困———繞不開的經濟基本面

　　商業地產作為商業用途的地產，區別于以居住功能為主的住宅房地產、以工業生產功能為主的工業地產等。商業地產廣義上通常指用于各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閑等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別于普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產范疇，也可以單列。國外用的比較多的詞匯是零售地產的概念，泛指用于零售業的地產形式，是狹義的商業地產。

　　無論是商業地產還是住宅地產，都脫離不了經濟基本面。

　　房地產宏觀調控的緊箍咒讓一些已經有了部分資產積累的房地產開發商開始尋找新的突破口謀求轉型，記者在調查過程中發現，進入商業地產的開發商中，有一部分確實是因為住宅地產的政策調控而轉向商業地產。

　　記者在與北京一河之隔的河北省廊坊市下轄三河市燕郊開發區看到，原燕郊住宅地產開發商近年來紛紛轉向了商業地產項目：匯福地產的匯福健康中心項目，其中部分面積將用來建設商城；興達地產規劃打造的運河源商業街項目；燕達地產在完成了其燕達國際健康城項目后，目前已全部轉向燕郊國際商城———首爾園項目。

　　記者試圖與燕達集團董事長李懷取得聯系未果，后收到短信回復稱不便接受采訪。但記者在項目現場看到，作為河北省重點支持的燕郊八大項目之一，首爾園已經開工建設，部分廣告宣傳欄已經立起，還有的正在挖坑豎柱焊鐵架，工地內部也已經開始挖坑做地基了。目前，首爾園已經成了當地一個地標。

　　然而，商業地產是一個投資大、投資回報慢的行業，面對當下的金融環境，轉向商業地產的開發商能否經得起資金實力的考驗？

　　商業地產是近年來一個熱門詞匯，王少山在接受記者電話采訪時指出，國內的投資渠道相對比較少，商業地產在消化資金以及地方官員建立政績、形象工程方面作用比較大，已經成為各地政府用來消化投資和引進、改善地方投資環境的主要舉措。近幾年商業地產發展特別快，因為上的項目比較多，也缺乏政府層面的規劃和引導，導致大量商業地產項目面積很大，卻陷入后期招商困難、同質化嚴重的困境。比較典型的如成都、沈陽、天津、南京等地，都出現了大面積的商業地產項目招商舉步維艱，即便招商成功，后期經營也異常困難，營業收入和租金收入非常不理想。

　　融資迷局———圈錢圈地新途徑？

　　一個無法回避的事實是，商業地產項目因其能夠消耗大量資金，有圈錢、圈地的可能性，已經成為一個新的投資炒作熱點，且越是超級大盤越受政府及開發商青睞。

　　王少山說，地方官員熱衷于造城、打造城市第二中心等大概念，畫的餅越大，就越積極，因為這些是政績工程。至于是否能惠及民生，是否符合最佳資源配置，最終是否有經濟效益，往往不是考量重點。

　　5月20日，目前國內規模最大城市綜合體“蘇州中心”在蘇州工業園區開建。蘇州中心由10幢建筑構成，規劃包括500米和450米超高層建筑各1棟、100—200米高層塔樓7棟、大型商業建筑1座，擁有國內單體規模最大的購物中心，占地21.1公頃，規劃總建筑面積182萬平方米，總投資約285億元。

　　5月30日，天津的商業地產項目———紅星國際廣場晶海購物公園正式動工，據介紹，晶海購物公園作為紅星國際傾力打造的大型商業綜合體，欲成為天津市新的商業中心，此項目投資87億元，屬巨型shoppingmall，建筑規模達90萬平方米。其中晶海公園建筑面積為25萬平方米，是集購物、休閑、娛樂、美食等功能于一體的公園式大型商業綜合體。預計將有2000個商家入駐，日人流量超過20多萬的消費客群，每年30億元的成交額與萬達聯袂打造天津河東新商圈。

　　然而，業內對此卻不以為然。一位業內人士直接在微博回應：繼續忽悠。一位不愿透露姓名的業內人士告訴記者，此項目“對賭簽了不少，上不了市，估計要么就上法庭、要么就上供大部分股權……”

　　記者在采訪中了解到，目前，政府釋放大量的信貸很難投到制造業等實體經濟上，反而都流入到包括商業地產在內的投資性項目，包括一些藝術品投資等能夠消耗大量資金的、有圈錢、圈地可能的項目，這也是泡沫的一個重要體現。

　　定位之惑———長線回報與短期風險的博弈

　　當商業地產淪為政府招商政績工程、融資的工具或開發商為住宅地產增值的一個花瓶時，商業地產泡沫正逐漸顯現。

　　記者實地調查了幾個近年開業商業綜合體，包括北京南三環首地大峽谷購物中心和與之相距不遠的北京馬家堡東路銀泰百貨以及天津大悅城、北京金融街購物中心，從現場看均人流稀少。晚上在北京金融街購物中心可以看到，總有一對兒對兒大爺大媽在商場里遛彎兒，都是附近居民，這也成為商場一景兒———門口是眾多納涼遛狗的北京市民，商場里面則全是大牌。大爺大媽進來邊感慨東西太貴，邊享受人少的舒適環境。

　　然而，商業地產的泡沫卻沒有引起業內高度的重視。王少山在其以“商業地產王三炮”為網名的新浪微博上指出，住宅地產慢不得，商業地產快不得。很多住宅地產商和社會游資大舉進入商業地產，帶著慣有的短線操作心態，可能會折戟沉沙。

　　據介紹，大量的資金仍在涌入商業地產，以前沒有從事過商業地產項目的也大量進入，導致全國一二三四線城市都在出現商業地產項目，而且，業態的分布和組合同質化非常嚴重，都是綜合體為主。

　　世聯商業近日發布的《深圳購物中心品牌商家重疊度分析》顯示，目前，深圳五大購物中心品牌重疊率18%—30%，以服裝、餐飲和飾品/化妝品為主；男女時尚流行服飾重疊度高，運動休閑服飾重疊度比較低；金銀飾品、手表、化妝品類商家的重疊度高；超市/百貨/便利店的重疊程度非常低，僅華潤萬家的Ole和萬寧重疊。

　　另一方面，從商業地產的運營層面看，商業地產在國內出現的時間并不長，這方面的經驗的積累、標準的制定、人才的積累都遠遠跟不上這個行業的發展，就導致很多開發商在項目建成以后，就會面臨招商、運營、管理的困難，很難實現短期收回投資，反過來就給投資商鋪的中小投資者帶來很大的壓力。

　　而從經營環境看，經濟環境、物價高漲也讓很多最終消費者減少了購物行為，加上近年來興起的網購對實體商業的沖擊，對商業業態提出了新的更高要求。

　　盡管如此，很多業內人士依然看好商業地產。王少山認為，不是不能做商業地產，問題是怎么做。他建議從城市運營的層面來做，一個城市應有統一的規劃，這里面政府應該發揮應有的作用，開發商要對自己的資源、土地、資金和后期的運營能力有一個理性的判斷，才能進入商業地產項目，關鍵看開發商、政府做具體項目的資源是否是足夠的，是不是匹配、是不是符合當地的消費環境和商圈的環境，也就是自己的準備是不是充分。

　　王少山提醒，對于商業地產的回報形式，開發商要有理性的預期，因為商業地產本該通過后期的經營、租金回報、商業地產項目本身的增值來體現投資回報，而不是以商業地產的商鋪銷售實現銷售回報為重點。“目前的誤區在于，很多開發商將商業地產作為圈地和圈錢的手段，以賣商鋪為目的，而不是靠經營項目實現年租金的增長為目的，急功近利的心態導致泡沫化。”王少山說。

來源：中國企業報

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