蔡為民：房地產就是資金“絕緣體”

　　只要政策不松綁，房地產就是資金的“絕緣體”，再多“基”金也是“竹籃子打水”一場空，開發商宜認清現實，降價爭取回款為當務之急。

　　也不知道從哪里冒出來的消息，信誓旦旦地指出，今年國家將投入高達7.89萬億元資金用于基礎設施建設。消息一出，其對房地產所可能產生的影響引起市場熱議。

　　香港房價創歷史新高

　　有些人認為，“基”金近8萬億元，同比增速由2011年的2.8%，“大躍進”至19%，其效果即使不致如2008年4萬億元帶動全國房價狂飆了60%以上，卻至少能使目前疲軟的房價止跌回穩，乃至不排除向上攻堅的可能性。畢竟香港樓市正是流動資金充裕的寫照——雖然其當下同樣身陷經濟疲軟之窘境，但其房價已較1997年崩盤前高出13%，且至2月開始又躍躍欲漲！香港首富李嘉誠甚至言之鑿鑿地背書：現在的樓市比1997年更健康！讓人不得不三分猜疑七分相信。

　　惟實情會是這樣嗎？香港模式會在內地重演嗎？恐怕“橘逾淮為枳”，兩者大相徑庭！

　　天量“基”金來索命還是救命？

　　首先必須知道的是，當前基建經費的大量投入是鑒于拉動經濟的“三駕馬車”——內需消費猶待提升、歐美出口明顯出現頹勢，在“三缺二”的狀態下，只能依賴政府部門投資以“穩增長”。換言之，從中央角度來說，靠投資確保GDP，實屬情非得已、無可奈何之舉！而在我看來，4萬億元流動性所創造的樓市奇跡已成過眼云煙，這近8萬億元天量資金的投入，對房地產而言，非但不是救命仙丹，反倒可能是壓死駱駝的最后一根草，一場徹頭徹尾的災難。

　　首先是政策上的變化。2008年底時，中央預期、疑慮金融海嘯將使出口銳減，引發無窮后患，從而以最快速度投入4萬億元“保增長”，其中與房地產業有直接關系的高達32%，也一改2007年底的打壓樓市態勢，轉為鼓勵購房，甚至有意無意地放任金融機構作對自己最有利之借貸配置，于是大量資金包括熱錢集中涌向房地產市場，一舉沖高房價。

　　排擠效應使房企面臨“凌遲式煎熬”

　　時值于今，則是抑制樓市發展，“限購”緊箍咒不曾停息，就算容許地方政府微調，也只能游走在首次購買與改善型需求之間的灰色地帶，使資金難以有效、成規模地進入房地產領域，當然也就無法分享加大投資力度之“溢出效益”。此其一也。

　　事實上，這還不是最糟的狀況，后續值得憂慮的，是一連串“排擠效應”的發生，或將導致開發商更加無法從銀行體系融資錢都被用于基建了，而人力、建材、設備成本又會被大幅推高因為這些物資也是基建所需，卻無法反映在房屋的售價上，等同于支出不斷增加，而收入卻每況愈下。尤其令人膽寒的是，在一定時間里今年內看不到希望的火花，這種前景之不確定性，對急需用錢又前途茫茫的開發商而言，無異于“凌遲式煎熬”！此其二也。

　　當前房地產是資金的“絕緣體”

　　最后，以一組進出口數據來說明目前經濟形勢的惡劣，借之突顯本輪中央大手筆投資基建的無可奈何。

　　受歐美市場訂單不振影響，今年第三屆廣交會累計出口成交額環比下降近5%至360.3億美元，成為繼2008年金融危機之后，廣交會歷史上一次罕見的成交額明顯下降紀錄，使今年外貿欲實現全年10%的增長恐非易事。尤其值得玩味的是，海關數據顯示，4月出口同比增速降至4.9%，進口增速降至0.3%，令外貿順差反倒急劇擴大至184.2億美元！令識者不得不為之捏一把冷汗，從而迫使中央不得不以連續調降存款準備金率，及天量基建資金之投入，解實體經濟的困境。

　　總而言之，只要政策不松綁，房地產就是資金的“絕緣體”，再多“基”金也是“竹籃子打水”一場空，開發商宜認清現實，降價爭取回款為當務之急。

來源：理財周刊

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