土地市場暗流涌動 房地產開發商靜待好出手時機

　　開年至今，與部分城市樓市的出現回暖跡象不同的是，土地市場持續冷清。

　　在中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，供不應求的“地荒現象”是土地市場冷清的重要原因。而據記者了解，一些大中型房企也因為最近出讓的地塊不夠好、價格卻比較高而遲遲未出手。在他們看來，現時土地的溢價率不是太高，使地方政府不愿將好的地塊拿出來。而地方政府為了爭取開發商買地采取的各種優惠措施的變相政策微調顯然不能吸引他們出手。同時，中央則要求穩定調控政策。

　　顯然，現時冷清的土地市場正是中央、地方政府、開發商三方博弈的結果。

　　地荒現象

　　今年以來，土地市場十分冷清。

　　據中原集團研究中心統計數據顯示，北京、上海、廣州、深圳、天津等13個城市，今年前5個月土地出讓金銳減，截至5月24日，合計土地出讓金為1292.3億，同比2011年前5個月銳減41%。

　　在一部分大中型房企看來，地方政府推出的土地太少是導致土地市場冷清的重要原因。

　　李先生在一家全國開發的中型房企負責買地工作。從今年初至今，主要負責京津唐區域的李先生四處看地，但是他發現為公司選擇一塊合適的土地非常困難。

　　“開發商在北京市場立足不容易，不可能放棄這個市場，一旦有好的地塊放出來，競爭一定會非常激烈。”李先生向記者表示。

　　一位開發商向記者表示：“現在土地市場冷清的原因是放出的土地難以符合房企的要求，這是大多數房企沒有出手的原因。如萬科看中的地塊要符合其快速開發的模式，因此地塊是否合適是房企首要考慮的問題。”

　　《K8黃金灣2102年一季度全國百城土地市場研究報告》顯示，一季度，北京共同推地37宗，供應量131萬平方米，同比下降59%，共成交土地45宗，成交量189萬平米，同比下降36%。

　　顧云昌向記者表示，近幾年土地市場一直存在著供不應求的問題，出現了地荒現象。1-4月份土地出讓面積下降接近20%，這個數字在這幾年調控當中很少見到。

　　事實上，正是未來房地產市場的不確定性也使得開發商買地塊時有了更多考慮。

　　上述開發商表示，為了保證今后的銷售，不僅地塊的好壞變得更加重要，開發商也不再會像地王頻出的時代，即使以高溢價率拿到地后，依然對今后的利潤有信心。

　　目前，北京的地價的確有所下降。但是，并非所有城市的土地價格都如北京這樣跟隨市場走勢而定，一些城市的土地定價仍然滯后于當前市場的形勢，價格偏高，使得土地流拍頻頻發生。

　　熟悉天津土地市場的李先生表示，天津土地的定價方式仍然按以往由周邊樓盤價格倒推出土地定價，這樣樓面價3000元/平米的樓盤我們要賣到9000元/平米以上才會有利潤，在這樣的市場形勢下，加之各種費率或成本上漲，我們難以接受這樣的價格。這也是天津最近推出的六塊土地全部流拍的原因。而天津的土地價格定價方式一年更改一次，去年是在10月左右，今年是否更改不得而知。

　　因此，在李先生看來，地方政府在土地定價變化上遲緩也是土地市場冷清的重要原因。

　　三方博弈

　　土地財政對于地方政府財政收入的重要性不言而喻。

　　顧云昌表示，地方政府財政收入當中，土地財政占比少則三分之一，多則三分之二，連廣州這樣的城市2011年的土地收入也占地方收入的約48%。地方投資、保障房建設、農業建設、教育建設等都與賣地有關，土地收入下降了這些投資也會隨之下降。

　　因此，為了爭取開發商買地，不少地方政府采取了延長付款時間、調整容積率等優惠政策。例如，為了減少流拍的數量，一些地方政府采取了用地申報制度，由開發商向地方土地部門申報用地，然后再進行掛牌，防止頻繁的流拍。

　　K8黃金灣常務副總經理全亮分析稱，由于中央政府堅定不移的調控態度和開發商拿地意愿下降，使各地推地進度放緩，土地供應量隨之下降，大部分城市供應量和去年同期相比均有收縮，成交量情況仍然維持低迷的格局。

　　然而在開發商看來，地方政府放地少的原因正是目前的市場狀況下，土地的溢價率不是太高，因此不愿將好的地塊拿出來。選地塊時，最在乎的是地塊的好壞和價格，其它的諸如付款方式、容積率等地方政府的優惠都不是最重要的。

　　“地方政府想要多些土地收入，開發商需要在合理的價格買入合適的地塊，而國家則要求穩定調控政策，土地市場是這三方的博弈。”上述開發商表示。

　　而與一線城市不同，對地方政府的優惠，一些在二三線城市的開發商則不為所動，這緣于未來市場的不確定性。一位長三角某城市的當地開發商則向記者表示，即使地方政府在土地政策上有優惠，我們今年還是不打算拿地，手中未開發的土地也會暫緩開發。身邊有的開發商正在考慮退出房地產行業。

　　目前，大中型房企正在尋找合適的地塊，靜待買地的時機。

　　上述開發商表示，房企的資金狀況確實不如前幾年好，但是并不存在很缺錢的情況，更何況像保利這樣的房企有意愿進入其中的資金很多。房企雖然不會像之前那樣以激進的方式拿地，但是遇到好的地塊，為了保證明年的銷售，開發商會千方百計找錢出手拿地。

　　“在近兩個月銷售出現回暖跡象后，也許就會放出一些好的地塊。雖然不少房企紛紛表示今年拿地要謹慎，但是如果有好的地塊，保利、中海這類大型開發商一定是沖在最前面。”上述開發商預計。

　　全亮認為，冷清的土地市場實則暗流涌動，有著回暖的跡象。現在銷售已經有所回暖，開發商資金壓力得到緩解，拿地的能力會得到提高。此外，降低存款準備金率之后，配套全國的4000億資金也會流進房地產市場。

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