以價換量還將持續 未來幾個月內房價筑底

　　2012年上半年，隨著開發商的策略調整及政策刺激，更多的剛需購買力將陸續浮出水面，促成樓市新一輪成交高潮。但隨著樓市步入下半場，政策不會放松的預期已經成為共識，剛需購房群體也被消化了大部分，2012年的下半年有著太多不確定性：開發商的優惠能否見底，已經在調控與緊縮環境中努力了一年多的房地產行業，該何去何從？樓市未來有著太多的謎題亟待破解。

　　量升價穩的態勢將持續

　　今年以來，市場的成交量一直在穩步上升，開發商以價換量取得了不錯的成效，目前來說，開發商快速出貨的心態沒有變，購房者的信心也在逐漸恢復，這意味著五六月份的市場將延續之前的態勢，成交量穩步上升的同時，價格保持穩定。不可否認的是前四月份賣得不錯的個別項目有略微的提價，這可能會在一定程度上抑制剛需的釋放，在整體政策保持不變的情況下，建議企業抓緊時間出貨，維持價格穩定。至于下半年，賈玉鵬認為，有不少項目都將入市，供給的增加，消費者心態的成熟為市場成交奠定了基礎，同時因為供應增加，價格也不會出現太大的波動。

　　鼓勵剛需、抑制投機方向不變

　　目前的房地產行業發展處于底部，但是政策方面，鼓勵剛需、抑制投機的方向不會變。從前幾個月的情況來看，北京土地市場呈現出探底態勢，無論是交易量、供應量還是溢價率都較低；在房地產成交方面，成交量有所回落，而價格則是在探底的基礎上小幅波動，購房者也有結束觀望的趨勢，但這種趨勢還不是特別明顯。至于下半年的市場情況，陳志表示，受多重因素的影響，房地產市場的前景還不甚明朗，是否會繼續下探或者下探后再出現上升都不確定，但是政策對鼓勵剛需入市，抑制投資、投機的方向不會變。

　　下半年或激發更多剛需入市

　　政策對樓市已經起到很大的作用。從今年3月開始，樓市成交量出現明顯復蘇，主要是由于金融政策的適當放開，對首次置業者來說，房貸利率降低了，能貸到款了，買房者自然就增加了。從目前信貸政策看，已出現明顯傾向于剛需群體的鼓勵性政策，再加上保障房積極入市，預計下半年會有更多剛需入市，在這些剛需支撐下，預計今年全年成交量不會太壞。

　　另外從整個大經濟環境來看，中國經濟整體向好，居民收入向上，房地產行業也不會嚴重向下，在平穩運行趨勢下，實現軟著陸。對于房產企業來說，目前正是企業創新和轉型機遇，過去房地產發展的大周期已過去，一味追求快的時代也已一去不復返，企業必須從單純求快轉向產品求好。

　　偉業我愛我家副總裁胡景暉

　　5、6月有望迎來新一輪小陽春

　　今年前幾個月，購房者信心在逐步恢復，胡景暉預計，隨著價格繼續回落，信貸政策還將繼續支持首套購房者，首次購房需求有望繼續平穩釋放，5、6月份北京有望迎來新一輪樓市“小陽春”。

　　在供應方面，多數開發企業迫于上半年的銷售壓力，還會抓住時機積極推盤，部分著急出售房屋的業主也逐漸意識到首次置業人群對房價的敏感度和承受度。

　　胡景暉認為，現有首次置業類剛需也有消耗殆盡之時，下半年樓市存在一定的變數，這種不確定性體現在：首先，隨著經濟增長速度的下滑，貨幣政策將會隨時調整，房貸政策松緊存在不確定性；其次，地方政府迫于當前投資額下滑的壓力，如何擴大內需保持經濟增長，針對房地產業的地方政策會不會出現微調存在不確定性。

　　以價換量還將持續

　　對于今年房地產形勢的判斷，不管政策的微調也好，平穩也好，整個市場會在2012年繼續處在一個低位。目前大多數開發商都在自動下調房價，實現以價換量，3月份脈沖式的井噴一次，4月份下來一點，5月份還是比較平穩的，開發商已經適應了這種環境，先生存，再求發展，現金為王，我相信這個情況還會進一步持續。

　　今年不會有大的房地產政策出臺，向上沒有動力，向下也沒有什么壓力，這個市場我認為就應該是在這樣的環境下，在這個過程當中，你要點火，那你就拿東西來換，譬如剛需產品、合理的性價比，來激發起市場和更多的房票。每一家企業應對市場的策略不盡相同，但有一點是肯定的，企業一定也是在調整它的戰略。

　　綠宸地產營銷總監韓磊

　　以價換量效果明顯　

　　今年剛過去的幾個月里，客戶購買的欲望增強，以南部地區為例，到上周北京的單周成交量已經回歸到2000套這樣一個正常水平了。但是這不能說明市場一定有了質的變化，主要是開發商以價換量的做法取得了一定的效果，客戶在做了仔細的判斷后還是對一直關注的項目下了購買的決心。下半年的市場情況目前還無法確定，韓磊表示，自己持謹慎態度，開發商也基本會繼續目前的價格策略，快速出貨。　

　　未來幾個月內房價筑底　

　　今年春節過后，北京等多數城市成交量出現反彈，比如4月份全國20個典型城市新建商品住宅成交量同比去年4月增加了45%，就成交量而言，正在觸底反彈。房價　

　　則繼續下跌，但跌幅將很快于未來幾個月內完成筑底。從成交均價看，2010、2011、2012年前4個月，全國商品房成交面積同比增幅依次為7.5%、6.9%和1.8%，漲幅下滑態勢明顯，預計全年將會出現小跌。從70個大中城市房價指數看，自2010年4月同比增幅觸頂后，持續下滑至今，3月首次出現同比下跌；從環比來看，已于去年10月出現下跌拐點，至今仍在繼續下跌。估計房價將于三季度前后出現環比止跌，四季度可能出現小漲。政策方面，去年下半年就已出現“政策底”，今年不會有更大政策出臺。　

　　信貸政策寬松間接利好樓市　

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，部分項目的降價促銷與銀行對于首次置業客戶8.5折的貸款利率優惠，使得3、4月份以來住宅市場成交開始逐步回暖。近期部分銀行對于曾執行的利率折扣有意收緊，在這關鍵時刻，5月12日晚，央行第三次宣布下調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，此舉有望再次釋放4000億流動性。雖然央行多次重申釋放的流動性針對實體行業，但是在實體經濟放緩的形勢下，購房貸款無疑是比較優質的部分，因此不可避免會有大量資金流入這一領域，也正契合此次調控對于首次置業型群體的寬松，未來對于這類客群的貸款優惠將會有持續放大趨勢。　

　　下半年樓市依舊中庸偏悲觀　

　　北京房地產量價齊跌的調控效果開始顯現，其實是到2011年四季度才比較明顯，調控趨勢與成效尚未鞏固。至2012年，在整體政策基調不變，買方市場特點基本穩定的情況下，調控效果仍有繼續深入的空間。但在2012年上半年，房地產市場在短期內從極冷轉變為趨熱，成交量連續幾月環比上漲或保持高位，使得市場中開始出現了一些樓市即將回暖的猜測，對于這部分猜測，在我看來還是過于樂觀。　

　　政策層面來看，如果市場真的在2012年下半年出現了量價齊漲的回暖跡象，政府有很大可能繼續加大調控力度，屆時市場將會再度被抑制回落。當前市場雖然成交量在回升，但與限購前仍有非常大的差距。因此現在來看下半年北京的房地產市場，依舊是中庸偏悲觀，北京的房地產市場突破當前調控大趨勢的可能性比較低。　

　　今年房地產市場是一個平穩之年　

　　開發企業由于對未來的市場預期不穩定和對調控政策的擔憂，導致拿地的積極性有所降低。所以全國的房地產開發企業投資，已經出現了負增長。但是我想即使今年土地的負增長繼續延續，對開發企業的土地存量增長，還是不會有太大的問題。在調控政策的影響下，我們寄希望于今年的房地產市場是一個平穩之年，大概就是這樣一個趨勢。好也好不到哪里去，我們沒有理由對房地產市場過于樂觀，也沒有理由對宏觀經濟過于悲觀。企業、城市結構性差異特別大，這是今年房地產市場的特點，結構性差異特別大。　

　　最壞的日子已經過去　

　　3、4、5月份，房地產成交量出現了明顯的改善。我認為今年房地產整個行業最壞時間已過去了，成交量的反彈，銀行信貸的略微松綁，以及大開發商在海外集資，使得整個行業現金流，在去年第四季度極度緊繃之后，出現了略微的寬松。　

　　中國房地產從來不缺少需求，也不缺少剛性需求，中國房地產缺的是有效需求，是在這個價錢上買得起房子的人。在今天的貨幣環境下，如果開放了限購令，有一大批投資的人還是買得起房子的，這不是剛性需求。今后中國的房地產，會是一個溫水煮青蛙的過程。　

　　下一步樓市的變化取決于開發商　

　　近期樓市成交上揚主要得益于市場回暖，但目前開發商的降價依然帶有試探性，成交量也會在各方博弈中反復波動，二季度房價可能仍將繼續下跌。樓市整體膠著之下，市場各方分化程度加深。下一步樓市的變化主要取決于開發商，如果開發商以價換量，樓市的成交量有望上升，否則成交量將繼續受到抑制。

來源：京華時報

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