2012年我國房地產調控方向調查分析

　　揚州的個人購房獎勵政策至今未遭到中央叫停，這被業內認為是一種調控變相放松的信號，再加上近來超八成地方政府的“微調”政策均被默許，讓更多地方政府產生了挑戰中央調控底線的幻想，救市呼聲更加強烈。無論是地方政府、開發商還是購房者對中央的調控政策將局部放松的預期進一步增強。

　　究竟未來的房地產調控政策走向如何？日前，住建部政策研究中心主任秦虹接受證券時報記者專訪時明確表示，房地產調控方向不會動搖，這是毋庸置疑的，政策核心就是要一方面抑制投資投機需求，一方面滿足合理住房需求。“支持首次置業的政策，算不上政策轉向，調控市場的目的是促進市場健康發展。”她說。

　　自2011年下半年以來，各地救市呼聲此起彼伏。北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等30幾個城市出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及放松限購條件、土地出讓松綁、改變普通住宅價格標準、提高公積金貸款額度、首套房貸利率優惠、稅費優惠以及購房補貼等。

　　不過，蕪湖、佛山、成都、上海等城市的松動政策出臺幾天后均被叫停，而其它超八成地方政府的“微調”政策均被默許，上周揚州出臺的個人購房獎勵政策至今也未遭到中央叫停。

　　對此，秦虹表示，公積金貸款額度提高、改變普通住宅價格標準、首套房貸利率優惠等這些政策基本都是針對首次置業的，保護合理購房需求本來就是調控政策的組成部分。調控市場的目的是促進市場健康發展，而不是消滅市場。這次調控包括兩部分內容，一方面要控制投機性需求，一方面要保護自住性需求，是一套完整的政策。支持首次置業的一些政策，符合房地產調控政策，算不上政策轉向。

　　“保護支持合理住房需求是調控政策的一個組成部分，中央經濟工作會議和今年‘兩會’都明確提出要采取有效措施增加普通商品房的有效供應，有供應就需要有需求，沒人買供應給誰呀？所以還是要支持普通商品房的購買。地方政府支持普通住房的合理需求是沒有問題的，我認為這不是政策方向變化。”秦虹說。

　　秦虹強調，政策鼓勵保護支持合理購房需求的方向沒有變，同時，控制投機需求也沒有變。蕪湖新政被叫停是因為其不論買多少套都給補貼，這跟控制投資性需求有沖突。

　　房地產拉動經濟不可持續

　　地方政府救市主要是擔心房地產投資下滑影響地方經濟。事實上，房地產投資對國民經濟的拉動作用正在明顯減弱，1月~4月全國房地產開發投資增速自2010年1月來首次落后于全社會固定資產投資增速。一些地方政府為保GDP，想方設法拉動樓市成交，于是紛紛局部微調與中央博弈。

　　秦虹認為，房地產投資增速下滑主要有兩個原因，一是開發企業對未來的市場預期不樂觀，不確定；二是企業資金壓力還是比較大，導致了投資謹慎，不拿地、不開工、緩續工。“今年房地產行業的增長肯定不會太好。”她說。

　　但是與業界對房地產投資下滑將拖累宏觀經濟持續下滑的悲觀預期不同，秦虹認為，今年的宏觀經濟將“前低后高”，統計局的最新數據顯示，目前宏觀經濟景氣仍處在綠色空間內，既不偏熱也不偏冷。“我認為沒有必要過度擔心，但要關注未來的走勢”她說。

　　“今年定的GDP增長目標是7.5%，目標已經下調了，房地產投資增速下滑也是預料之內的。”秦虹說，擔不擔心要看發展，就是擔心，也不能再讓房地產恢復到靠投資性需求支撐市場的局面。如果擔心經濟下滑，可以大力發展實體經濟，發展民營經濟，以及在消費方面給予支持，這些都可拉動經濟增長，房地產本身不可能靠投資性需求制造泡沫來支持經濟的虛擬發展，地方政府完全靠房地產拉動經濟本來就不可持續。

　　調控方向需長期堅持

　　房地產調控效果已經明顯顯現，經過近兩年的嚴厲調控，當前的房地產市場已經出現了明顯的調整。國房景氣指數連續11個月下滑，并創36個月來最低。有業內人士認為，今年5月，該指數將跌破2008年的最低點。除了市場的調整，很多房地產企業迫于資金壓力開始轉讓項目股權，兼并整合案例明顯增加。

　　“房地產市場的調整變化，企業的兼并整合都是必然的，這很正常。”秦虹說，中國房地產市場靠投資性需求支撐太危險了，以自住性需求為主體的市場才是健康的。“現在買房有多少是投資投機炒房的？第一沒有條件了，第二預期改變了，把投資成分擠出去是非常好的。”她說。

　　秦虹認為，調控效果明顯，一方面是中央多次不斷強調調控堅決不放松來影響預期，預期對調控影響很大。另一方面，除了限購政策，限貸政策影響更大。“限購只限了46個城市，但全國600多個城市市場都出現了變化，這還是因為信貸政策，全國范圍內第三套不貸款，第二套提高利率和首付，買房的投資需求的杠桿沒有了，投資性需求得到抑制，現在的市場主要是真正自主性需求在支撐。”她說。

　　“這次調控的政策方向應該長期堅持住，控制投資投機性需求也不應該放松，市場要靠真正的實際居住需求支撐。”秦虹說。

　　對于存款準備金率的降低，秦虹認為，放松了流動性，對房地產市場有利但非常有限。目前來看，在限購限貸都沒放松的前提下，這些流動性難以大規模進入房地產市場。另外，現在庫存量還比較大，市場客觀上也不具備房價上漲條件。

　　而對于企業如何應對當前的市場變化，秦虹建議，房企應提高專業化能力，提高品牌，提高服務水準，靠產品的品質和服務贏得消費者，而不是靠過去投資投機有增值空間、忽略產品本身找一些增值概念吸引購房者。“這是長遠發展的方式，也是企業的核心競爭力所在。”她說。

來源：中國行業研究網

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