中國經濟陷"內憂外患" 房地產再成救市引擎?

對于身處寒冬的房地產市場而言，開發商們或將獲得一絲喘息的機會。

一方面，最新經濟數據顯示，4月份中國經濟增速大幅放緩，從工業增加值、銀行貸款到外貿均出現放緩，加上歐債危機惡化，中國經濟發展面臨重大的挑戰。另一方面，央行下調存款準備金、30余個城市微調樓市調控政策，嚴厲的房地產調控正在慢慢松綁，中央政府保增長意圖愈加明顯。

2008年的全球金融海嘯，意外地將中國房地產從死亡的邊緣拉回來，2012年同樣在國內外經濟面臨困局之際，房地產會否再次成為經濟刺激政策的“受益者”？

經濟困局

4月份經濟數據的出爐，讓眾多經濟學家與投行眉頭緊蹙。

據瑞銀證券分析報告顯示，4月份宏觀數據全面低于預期，其中工業生產同比增速放緩至9.3%，是自2009年5月以來的最低值。同時，工業生產的疲弱一定程度上受到了出口意外地進一步下滑的影響，尤其是對新興經濟體的出口。另外，基礎設施投資的反彈力度仍不足以抵消房地產投資的疲弱，令重工業生產進一步放緩。

瑞銀證券首席經濟學家汪濤認為，4月份數據弱于預期，可能會促使政府進一步放松政策以保增長。不過，到目前為止政策放松的力度還很小，而進一步的放松措施需要在一段時間以后才能產生實質性的效果。

除了國內經濟放緩，由希臘債務危機引起的歐債危機更成為中國宏觀經濟的一大隱憂，中投證券的研究報告表示，估算表明中國3萬億美元外匯儲備中有8600億為歐元資產，其中1000億為小豬五國國債（意大利、葡萄牙、西班牙、愛爾蘭、希臘），我國銀行業也對小豬五國有近千億敞口，這些資產面臨重大匯率和資本損失風險。

中投預計，假如希臘退出歐元區，中國將面臨重大資金流出風險，而2010年以來中國國際收支中金融項目金額開始超經常項目，意味著本輪危機中資金流出壓力將明顯高于2008年底。

瑞銀也預計，由于歐債危機的惡化，將2012年二季度GDP同比增速預期由8.4%下調至8.0%，并且將全年GDP增速預測從8.5%下調至8.2%。

被譽為中國經濟發展引擎的房地產，如今也陷入近年來前所未有的低迷。

根據最新的經濟數據顯示，2012年1-4月房地產開發投資同比增長18.7%，2年多來首次低于同期20.2%的固定資產投資增速，未來回落趨勢仍將延續；新開工面積同比下降4.2%，施工面積同比增長21.2%，均創2009 年下半年以來的新低。

除此之外，銷售面積和銷售金額分別同比下降13.4%和11.8%，但降幅均有所收窄，銷售均價同比小幅上漲2%；資金來源增速進一步回落至5.1%，資金壓力仍然巨大；另一方面，全國房地產開發景氣指數繼2011年11月跌破100 這一景氣榮枯線之后再創兩年多來的新低，行業下行趨勢進一步明確。

調控松綁

隨著宏觀經濟的放緩，在出口、消費、投資三駕馬車同時出現回落的情況下，政府正通過“微調”房地產政策以制止經濟下滑的勢頭，因此引發樓市調控溫和放寬預期。

以月初出臺的揚州救市新政為例，該市將對個人新購買的成品住房根據面積不同予以4-6‰的獎勵。盡管業內對揚州救市新政質疑不斷，并預計其將被迅速叫停，但出乎意料的是，該政策不僅沒有被叫停，住建部住宅產業化促進中心副主任梁小青在南京接受媒體采訪時明確表示，“揚州新政”并非救市，而是針對住宅產業化進行的積極有益的探索，應當予以支持和肯定。

統計顯示，目前已經有佛山、成都、揚州等30余個城市微調樓市調控政策，刺激當地低迷的房地產市場，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等。

仲量聯行上海研究部總監周志鋒認為，以提高首次購房者支付能力的政策微調在2012年初開始在國內推行。近日央行要求國內主要銀行繼續落實差別化住房信貸政策，滿足首次購房家庭的貸款需求。就在去年第四季度時，首套房貸款利率比基準利率上浮10%或15%的現象并不少見，但現在首套房貸款利率可在基準利率基礎上享受9折甚至85折優惠。這一利率變化提高了購房者的支付能力。

“除了房貸更易獲得以外，許多地方政府也出臺了其它措施以支持首次購房者。比如，上海和天津重新界定了普通商品房的標準，擴大了優惠契稅的適用范圍。在政府的支持性政策和開發商更為合理的定價下，無錫、蘇州、武漢等許多城市的首次購房者逐漸回歸市場，從而促進二、三月份成交量回升。部分調查顯示，由于投資者仍受到限購令的限制，在住宅銷售市場首次購房者比例正在提高”， 周志鋒認為。

再成拉動GDP引擎?

日前，溫家寶在武漢主持召開的座談會上便表示，政府將穩定房地產市場調控政策，嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策和限購政策，采取有效措施增加普通商品房供給，繼續推進保障性安居工程建設，促進房地產市場平穩健康發展。

有評論人士認為，溫家寶此次的言論與他之前發表的有關中國將堅持房地產調控政策不動搖的措辭大相徑庭。最明顯的是，溫總理沒有重申早前對房價進一步回調的要求。相比之下，溫家寶在3月份兩會期間發表的講話顯然較為強硬，明確房價仍遠離合理水平。

除此之外，溫家寶也提出，要把穩增長放在更加重要的位置，并呼吁進一步采取果斷措施應對中國經濟問題。

“中央政府的政策一定是在保增長與抑通脹之間取舍，如今通脹壓力大為減輕,為房地產政策微調提供了空間,預計未來會有更多地方政府出臺支持首次置業的政策”,世聯地產首席市場分析師吳志輝接受網易房產采訪時表示,未來存款準備金尚有下調空間,加上負利率情況減緩,未來銀行存款必然會回升,預計房地產市場將獲得更大力度的信貸支持,尤其是除了支持首次置業者，未來針對改善型買家的信貸支持也有可能加強。

回望2008年，由美國次貸危機引發的全球金融風暴也曾拖累中國經濟嚴重下滑，為此中央政府不僅出臺4萬億經濟刺激政策，同時還制定了多項刺激樓市的一攬子救市政策，各地方政府大舉救市大旗，并帶動樓市進入前所未有的瘋狂時代。

“即使歐債危機進一步惡化，中央政府也不大可能出臺類似2008年般大力度救市，畢竟中國之前面臨的經濟問題主要就是由于4萬億與房地產救市政策造成，政府很清楚這樣大力度救市的后遺癥，如今政府的目的很清晰，就是要通過支持首次置業，保持樓市成交”。

對于開發商而言，吳志輝則認為，今年是開發商債務到期的高峰期，從年報來看上市房企的償債能力相當糟糕，在這樣的情況下開發商只能拼命“跑量”。對于定位中小戶型產品的開發商而言，它們還可以通過政策松綁獲得喘息的機會，但如果產品定位不對路，這類型開發商今年也不會有好日子過。

來源: 網易房產

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