須盡快打破房地產市場僵局

　　自2011年初國務院房地產市場調控“國八條”政策出臺至今，已經有一年多的時間了，政策實施的效果很顯著，全國各地房價過快上漲的勢頭得到了有效抑制。但與此同時，房地產市場成交持續低迷，成交量難以明顯放大，不利于未來房地產市場的平穩健康運行。據國家統計局統計，2012年1～4月份，全國商品房銷售面積21562萬平方米，同比下降13.4%。

　　目前看，房地產市場成交量遲遲不能有效放大，關鍵還在于買賣雙方對當前房價存在分歧。所謂合理定價，只是一種經濟學理論的探討，可以運用很多方法模擬計算，但在現實中可能并不靠譜。現實生活中，只有通過買賣雙方的持續性交易，才能發現住房合理定價。

　　作為賣方，重要的壓力來自資金鏈條和庫存積壓，但降價策略選擇也是經營智慧的重要體現。何時降價？降價幅度大小？無不體現出房地產開發商的精明與智慧。而且這種降價營銷策略也會受到房地產市場運行的約束。

　　作為買方，市場房價總與理想價格存在出入，這種心理可以理解。房價何時見底，誰都不可能給出真正答案。即使有人猜中，并因此決策，那也屬于市場幸運兒。大多數人面對市場，只能被動接受市場房價。當然，在市場房價跌勢形成后，觀望是明智選擇。但理想與現實之間總有太大距離。比如前些年，房價過快上漲勢頭形成的時候，不少人判斷房價見頂要跌，因此放棄了購買，最終是后悔不迭。所以，個人情況不一，要根據自身經濟條件決策與分析，可能更理性。

　　若房地產市場僵局持續，影響到貸款需求，不利于我國經濟回穩。一個交易活躍、價格穩定的房地產市場，可以帶動相關產業發展，刺激需求，帶動投資，并促進國民經濟增長。特別是，房地產是重要資產，可以成為商業銀行廣為接受的抵押資產，是廣大企業獲得銀行貸款的先決條件之一。房地產市場成交低迷，降低了房地產作為抵押貸款資產的吸引力，增加了貸款的難度。

　　據中國人民銀行統計數據，4月份我國新增人民幣貸款6818億元，是當前年內最低的一個月份。特別是當月新增票據融資2407億元，約為當月新增額的35.3%。剔除票據融資后的貸款增長偏少，突出反映了當前符合商業銀行審貸條件的實體貸款需求出現了明顯的萎縮，這與房地產市場僵局不無關系。特別是，社會投資意愿下滑，土地購置面積下降，中長期貸款增長偏少，反映出部分投資者看淡房地產市場運行前景。

　　中國人民銀行決定，5月18日起下調金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點。據估算，本次調整將釋放4000多億元的流動性。金融機構人民幣存款準備金率的下調，將在一定程度上促進金融機構的信貸投放，但釋放出的流動性能否流入房地產業，仍然要受到當前房地產調控政策的制約。但總體看，商業銀行房地產貸款政策相對謹慎，開發貸款政策掌握偏嚴，個人住房貸款政策趨松，部分銀行首次購房利率給出8.5折優惠。2012年1～4月，全國房地產開發企業本年資金來源中的貸款同比增長8.8%，低于全國人民幣各項貸款增速6.6個百分點。

　　本輪房地產調控，住房限購政策是一個突出特點。若有錢人肆意購買商品住宅得不到有效約束，勢必會進一步推高商品住房價格，加劇中低收入人群住房困難。同時，限購政策也是一個過濾器，通過限購政策篩選，可剔除投資性、投機性需求，使得剛性需求更真實。在房價高位運行背景下，限購政策能在短期內調節市場需求，削弱房價繼續上漲動力。因此，無論如何，在當前房地產市場運行背景下，放棄限購政策以換取市場成交量的擴大，將不可避免地導致前期房地產調控政策前功盡棄。

　　近期，少數城市吹起政策微調風，以刺激“剛需”入市。且不論這些地方的微調政策是否恰當，顯而易見，擴大房地產成交量已成為一種共識。市場成交量不能擴大，房屋閑置增多，開發商拿地意愿不足，政府土地收入銳減，未來住宅供給下降，反過來可能又會增大未來房價上漲壓力。

　　當前需要盡快打破房地產市場僵局，一方面，要引導房地產開發商加快去庫存進程，降價讓利，吸引購買；另一方面，要穩定房地產市場預期，通過差異化金融稅收政策，有效引導剛性需求入市，擴大房地產市場成交量，促進房地產市場平穩運行。

來源：中國房地產報 作者：項崢

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