房地產市場：各方都需要調適

　　今年以來，在持續兩年多的政策調控下，房地產市場進入了調整期。從價格變動情況來看，70個大中城市住宅銷售數據顯示，無論是新建商品住宅銷售價格還是二手住宅價格，總體上都呈現出下降盤整態勢，銷售明顯下降，反映出房地產調控取得初步成效。然而，隨著調控深入，出現了各種雜音和亂象，讓調控面臨嚴峻考驗，也說明房地產調控是一件非常艱巨的任務，各方都需要適應并理性面對。

　　地方政府需要調適放棄救市幻想

　　自去年下半年以來，地方政府微調樓市政策的消息不斷。2011年10月11日，廣東省佛山市成為全國首個公開宣布放寬限購的城市，但當晚佛山市就緊急叫停了該項政策。隨后，廣東省中山市決定從2012年1月22日開始，將商品房限價從每平方米5800元上調至6590元，成為龍年全國第一個放松限價令的城市。2月9日，安徽省蕪湖市出臺涉及購房給予契稅100%補助、特定面積及特定人群購房補貼、購房落戶等政策，3天后，蕪湖市政府宣布該政策暫緩執行。

　　同樣在2月，上海市房管局稱，外地戶籍居民只要持長期居住證滿3年的，就可享受上海戶籍居民同等購房資格，即可購買第二套房。一周后，上海市政府發布通知，明確糾正了這一說法，并表態要嚴格執行住房限售政策。5月8日，揚州市將對個人新購買的成品住房給予房屋合同價款千分之四到六的獎勵。消息一經披露，又濺起無數水花。廣東保利房地產開發有限公司董事長余英當日在微博里寫道“求證？會不會又是一個短命的政府行為？”反映了房地產商對地方政府救市行為的關注與擔憂。

　　公開資料統計顯示，自2011年下半年來，先后約有30個城市出臺了樓市微調政策，減小限購范圍、稅費優惠以及購房補貼等，但最終基本都被令行禁止。北師大房地產研究中心主任董藩認為，地方政府在倒逼中央松動樓市政策。

　　然而，中央的態度非常明確。4月份國務院常務會議在研究部署下一階段經濟工作時指出，要鞏固房地產市場調控成果，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。“短命新政”提醒地方政府對房地產放松調控不應心存幻想，更不要試探樓市調控“紅線”。

　　房地產商需要調適降低利潤適應剛需市場

　　此輪調控的目標很明確：抑制投機投資性需求，促進房價合理回歸。中央在堅決抑制投資投機性需求的同時，保護首套置業和改善性需求，支持居民合理購房需求的政策更加明確。宏觀政策的微調基本圍繞促進“自住需求”進行，支持剛需的金融政策逐步落地。

　　在銀行按揭貸款方面，繼2月份央行將首次置業家庭信貸需求列入重點關注領域并提出要予以支持后，各家銀行紛紛響應，給出了下調首套房貸款利率的利好。從3月中旬開始，北京、上海、杭州、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優惠。一些二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。

　　另外，多個城市相繼修改了“非普通住宅稅”標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。政策導向明確地向市場發出信號：對于合理購房需求，特別是首套房的放寬、支持力度將會越來越大。

　　在投資投機需求被抑制的這一階段，剛需將成為購房主體。戴德梁行數據顯示，2012年一季度市場結構逐步趨向以自住需求，低價樓盤為成交主力。剛需買房人對價格更為敏感，對產品更加挑剔，房地產商的優惠活動能否打動剛需的人們，需要實實在在讓利于買家。

　　截至5月8日，46個限購城市仍然全部延續限購政策，第三套及以上房產也依然限貸，表明短期內限購政策不會松動。限購、限貸剔除了不少投機的成分，因此，即使市場回暖，也很難出現報復性增長勢頭。過去那種開盤就售罄的火爆現象很難出現了，常態化的銷售將成為趨勢。巨大的庫存量，也決定了未來一段時間內房價難以大幅上漲。從投資角度看，中國房地產的投資價值已經大大降低，大型房企過去動輒30%、50%以上的高速增長不會再現。房地產商需要充分地認識到這一點，踏踏實實為消費者提供合適的高性價比的產品。剛需客戶是未來的市場主力，想活下來必須贏得他們的投票。

　　消費者需要調適理性面對房價漲跌

　　五一期間，杭州的房地產市場連續3天都有樓盤門前上演“房鬧”事件，起因都是房地產商樓盤調價，老業主難以接受房價下跌給自己造成的損失，采取一些過激行為找開發商討要說法。事實上，這種“房鬧”事件先前已經在北京、上海、深圳等地多次發生。樓盤降價了，這是普通百姓之福。然而，老業主不干了。補償差價還是不補？這是一個問題。

　　2011年12月19日的《羊城晚報》發表文章《補償老業主或扭曲樓市信號》認為，補償某種意義上就是讓購樓者敢于高位出手，因為即使房價降了也有商家補償，這實際上給市場一個不怕降價的信號，不利于房價回歸合理價位。

　　事實上，房地產商也在利用這一點。“保價開盤”就是高房價下房地產商吸引消費者入市的一個誘惑。然而地產商的這些承諾真的能兌現嗎？當他的樓盤銷售結束，開發公司注銷的時候，所謂的承諾又由誰來兌現呢？接下來是否會產生一個又一個情緒激烈的“房鬧”？

　　十多年來，中國房地產市場一路高歌，房價連年上漲，社會上到處流傳著炒房致富的故事，讓很多人相信房價只會漲不會跌的神話。然而在國家嚴厲調控下，許多城市的房價止住了上漲步伐，有些樓盤開始大幅降價促銷。調控在進行，市場在變化，房價的調整波動將是常態，消費者需要面對并接受這個事實。著名財經評論人葉檀女士說：今年是紀念市場經濟20周年，20年時間走過去了，我們在政策、法律方面真正適應市場還有很長的路要走，而我們每個人內心對市場經濟又有多少尊重呢？“房鬧”事件的出現，提醒我們中國的房地產如果要健康發展，一定要回到市場經濟的軌道中，否則會留下很多隱患。

　　“十二五”規劃確定的經濟增長目標是7%，房地產的增長速度也會慢下來。調結構、保增長是未來中國經濟發展的主基調。本輪調控以來，中央多次強調房地產調控不動搖不反復。房地產市場的利益各方都需要清醒地認識到這一點，拋卻幻想，正視調控，正視降價，正視利潤減少，適應中國經濟減速的節奏，適應經濟結構調整的節拍。

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