商業地產領跑樓市行情 眾多房企逐鹿商業地產

　　2011年限購令的正式施行，讓住宅市場觀望漸濃，不少人選擇從投資住宅轉向投資商業地產，一場由商業地產驅動的房產變革悄然而至，喧鬧匆忙中也奠定了樓市格局改變。2012年樓市調控基調不放松，商業地產熱度不減。進入五月份，樓市正式迎來炎熱的夏季，而商業地產依舊引領著樓市的行情。

　　1、商業地產 繼續領跑樓市行情

　　隨著住宅市場受到宏觀調控等多種因素的影響而迅速降溫，而火爆的商業地產，成為2011年部分房企年度“成績單”的拯救者。據相關數據顯示，2011年，全國商品房銷售額達5.9119萬億元，而商業地產部分的辦公樓和商業營業用房銷售額同比增長率分別達到16.1%和23.7%；辦公樓銷售面積同比增長6.2%，商業營業用房銷售面積同比增長12.6%，可以說商業地產為2011年相對低迷的樓市撐起了“半邊天”。

　　有業內人士分析，商業地產的發展在未來兩年，可能出現比較大的飛躍。十年商業地產的周期有點長，未來兩三年就將是鄭州等二三線城市商業地產的一個發展關鍵。

　　據相關機構統計，2012年第一季度鄭州市辦公產品銷售面積8.5萬㎡，銷售額11.8億元，銷售均價13882.4元/㎡，同比上漲9.6%，在市場大環境的影響下，辦公產品作為一種相對稀缺產品價格依然持續走高。

　　2012年第一季度辦公產品供應面積6.2萬㎡，銷售面積8.5萬㎡，呈現供不應求的態勢，成交均價走高也是理所應當。

　　2012年第一季度鄭州商業產品銷售面積8.4萬㎡，銷售額10.2億元，成交均價12142.9元/㎡，同比下降2.1%，第一季度鄭州市商業產品呈現“以價換量”的現象。2012年3月商業產品成交量逐漸回暖，成交價格卻下調。

　　競合地產王東分析認為，鄭州自2011年下半年以來，商業地產的供應量一路上揚，導致2012年鄭州商業地產將出現供大于求。第一季度的價格出現回調也是理所當然的，這是鄭州商業地產走向理性和成熟所必須經歷的。

　　2、眾多房企“逐鹿”商業地產

　　開發商們對商業地產的熱情也不斷高漲，越來越多原來只做住宅項目的地產商把目光投向了商業房產。尤其二三線城市成為眾多大型房地產企業“覬覦”的對象，商業地產成新寵。

　　2012年，樓市調控基調不放松，開發商對“去庫存”、“快速變現”的訴求更加強烈，開始不得已加大優惠力度、收縮戰線、放緩施工等來應對局面，也有很多開發商將目光投向不限購、不限貸、回報高、升值潛力巨大的商業地產。這輪投資涉及企業之廣、投資規模之大前所未有，有業內人士稱，中國房地產業正在掀開商業地產時代！

　　“布陣商業地產，搶食商業蛋糕”成了去年以來樓市最大的看點。萬科、招商、龍湖、保利等昔日傳統住宅開發企業，紛紛矚目商業地產，高調增持商業地產投資比重。2011年7月，萬科旗下深圳公司推出“萬科廣場”購物中心品牌、“萬科大廈”寫字樓品牌和“萬科紅”社區商業品牌三大商業地產產品線，萬科集團總裁郁亮公開表示，未來5年，萬科在商業地產領域的投資比例將提高到整體業務的20%。

　　近幾年來，鄭州市也不斷涌現出大大小小的商業項目。目前鄭州不僅有萬達、華潤、寶龍等國內商業巨頭的搶先進駐，錦藝城、西元國際廣場、溫哥華時代廣場及升龍旗下的綜合體商業等也均是大型的商業地產項目。

　　3、鄭州商業地產的機遇與挑戰

　　眾所周知，工業化帶來城市化，而城市化帶來的人口聚集、商業聚集、資源聚集、功能聚集是城市商貿發展的前提和基礎。

　　據統計顯示，目前鄭州的工業化率達60%，城市化率卻只有40%左右，也就是說鄭州的城市化“缺了不少課”，在這個“補課”過程中，鄭州積累商機是不可小看的。

　　“按照鄭州城市發展目標，目前的城市化水平在40%~50%之間，未來鄭州的城市化運動必然帶動商業的重大發展和調整，一些新的商圈將形成，老的商圈將進行整合提升。”河南財經政法大學教授李曉峰說。

　　從以上角度看，鄭州商業地產有著很大的發展機遇。但是2009年以來鄭州商業地產的發展過程中，也出現很多問題，給商業地產的繼續繁榮帶來了很大的挑戰。

　　據業內人士介紹，2009年之前鄭州市商業市場需求不足，且一直處于供大于求的態勢，但是2009年商品住宅市場的異常火爆點燃了商業市場，頓時商業產品炙手可熱，全年供應遠遠不能滿足需求，與此同時，商業產品的價格也實現了質的飛躍。2010年在樓市春風的推動下商業產品依然熱銷，價格每平方米一舉突破萬元。2011年商業產品供應量水漲船高，受住宅市場限購的影響商業產品的成交量有所下滑，但價格再度飛躍，商業市場的泡沫成為隱憂。

　　業內專家也給準備購買商鋪的客戶提了一些有益的建議。河南財經政法大學教授李曉峰表示，買商鋪時要把握三要素：選準位置、看準物業、弄清經營模式。河南省商業經濟學會常務副會長兼秘書長宋向清認為買商業地產需要注意：選品牌、選實力、選結構。廣大購房者購買商業地產時參照這六點，自會對商鋪有一個全面、合理的評估。

來源：大河網-大河報

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