未來十年為房地產需求高峰

　　上海“新天地”締造者羅康瑞：

　　近日，香港瑞安集團有限公司董事局主席、上海“新天地”締造者羅康瑞在珠海北京師范大學－香港浸會大學聯合國際學院（UIC）第四十九屆高桌晚宴，向與會來賓及師生做了“中國房地產市場前瞻”的主題演講。羅康瑞對未來中國房地產市場的發展看好。他指出，目前中國住宅市場雙軌制格局初步形成，政府大規模的保障房建設將平衡市場的供求關系，但是私人住房土地供應短缺以及內地強勁的購買力，將在較長的時間內對中高檔商品住房的房價提供支撐。他還預言，上海虹橋交通樞紐將成為中國的中央商務區（CBD）。

　　房地產市場剛性需求仍然旺盛

　　羅康瑞指出，中國房地產的剛性需求旺盛，未來十年是房地產市場需求高峰。

　　他解釋說，一方面，城鎮化及人口結構帶來廣大的剛性需求。中國目前仍處于高速的經濟發展時期和高速的城鎮化進程中。2000年至2011年，中國城鎮人口平均每年增加1900萬；目前城鎮化進程仍遠未終結，有很大的發展空間，對于房產帶來很大剛性需求。而從中國的人口出生率看，人口生育高峰出生的80后孩子現在逐漸進入婚齡，以30歲為適婚購房年齡推算，需求高峰會出現在2010-2020年。

　　另一方面，民間累積的財富支撐了強大的購買力。中國擁有巨額的居民存款以及龐大的富裕群體，這為中國的房地產市場，特別是中高端房地產市場，提供了強大的購買力。

　　住宅市場雙軌制格局初步形成

　　羅康瑞表示，國際經驗表明，在房地產市場發展的初級階段，即當住房供應總量不足時，政府會通過大規模的保障住房建設來平衡供求關系，滿足大部分低收入人群的住房需求。在建設高峰時期，英國的保障性住房占住房存量的比重一度接近60%，日本超過50%，中國香港超過45%，新加坡超過90%。中國目前保障房的比重并不算高。未來中國房地產市場必須用“雙軌制”，形成“保障房+商品房”的合理結構。

　　目前中國住宅市場雙軌制格局初步形成，保障房將在未來幾年中占據中國住宅市場半壁江山。2011年中央提出建設保障房1000萬套；“十二五”期間建設3600萬套；到2015年末，保障房存量在中國的住宅存量的結構比重將達30%左右。中國的保障房系統將分流部分剛性需求，但鑒于私人住房土地供應短缺，在較長的時間內，私人住房供應仍將不足，這對中高檔商品住房的房價提供了支撐。

　　內地房地產市場有望逐步回暖

　　羅康瑞認為，內地房地產市場已經逐漸回暖。政策方面，2012年維持住房限購，但房貸政策已有所放松，首套房貸利率下調已成事實。預計房貸將出現進一步的松動。

　　3月份以來，在首套房貸利率放松的刺激下，各大城市住房市場交易出現明顯的回暖，體現了強勁的剛性需求。部分城市成交也回到高位。70個大中城市的價格環比指標顯示，部分城市的價格見底回升。而在政策緊縮下，全國一季度住宅新開工量出現負增長，這將影響今后住房的供應量，并對房價提供支撐。

　　看好上海房地產市場未來發展

　　羅康瑞表示，中國內地商業地產投資仍然會保持增長態勢，但是增速會有所放緩。對于內地一線城市房價過高的問題，他認為，房價高否并不重要，最重要的是城市是否有增值能力以及房產所在的地段、質量及管理。他特別看好上海的發展，上海將會成為中國的國際金融中心，而目前正在建設的虹橋交通樞紐起到重要的重用。“上海的目標是，2020年發展成為國際金融中心。我看好上海，上海會成為中國的紐約。上海現在正建設虹橋交通樞紐，高鐵、地鐵、機場交會在一起，非常重要。虹橋本身的房產會被看好，辦公樓也會被看好。”

來源：新快報

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