稅收信貸“兩手抓” 投資房地產“稍安忽躁”

　　北京廣州進入房產稅第二批試點城市名單，部分銀行對首套房貸利率恢復85折利率優惠政策……房地產市場始終是人們關注的焦點之一。就此問題，《金融投資報》記者日前獨家采訪了來川舉行房地產市場報告會的中國社科院金融研究所貨幣理論與政策研究室研究員易憲容博士。

　　房地產交易環節課以重稅

　　易憲容說，在中央政府房地產宏觀調控政策堅決不動搖、房價必須回歸合理價格水平的原則下，財政部對個人住房征收房地產稅的試點將從上海、重慶向國內其他城市推廣。但從房地產稅在上海與重慶的試點反映來看，對房地產市場所產生的影響不大。“征稅環節并沒有體現在交易環節，而是在持有環節，這并不能起到抑制投機的目的。”

　　易憲容說，事實上，那些炒房的動力來自于房屋買賣差價，如果在交易環節課以重稅，使其無利可圖，那么，存量部分的房屋就會轉為出租房，房屋出租市場的供求關系會獲得改善，出租房的租金水平會相應下降，這有利于引導房價的回落。

　　易憲容同時認為，上海和重慶房地產稅征收的稅率只是象征性的，比如上海的房地產稅稅率為0.4%－0.6%，重慶為0.5%－1.2%，所收到的稅收總額十分有限，要遏制高房價可先從住房交易流轉環節課以重稅入手。

　　在易憲容看來，因為房地產稅在大多數國家都屬于地方稅，所以征收房地產交易稅，不僅能夠從根本上抑制房地產炒作的投機行為，使房地產回歸消費品的屬性，促進房地產行業的平穩、健康發展，而且也為地方政府提供穩定的財政收入來源，減少地方政府對土地財政的依賴，從而改變當前中國地方政府財政收入來源主要依靠出讓土地的尷尬現象。

　　不過，易憲容坦言，為了有效地防止納稅人利用虛假合同低報成交價格偷逃稅收，確保稅負公平，就需要翔實的住房登記資料，即每一套住房都必須要有清楚的檔案，并且要用科學的方法對房地產進行成本估價。

　　維持房地產信貸低杠桿率

　　既然現有房地產宏觀調控政策短期內不可改變，房地產開發商與地方政府只能把“松綁”放在首套住房貸款優惠利率上。“對于首套房購買者，政府采取一些優惠政策幫助他們進入住房市場，以便改善他們的住房條件，這沒有什么不可，也是現代成熟市場國家的慣例。”易憲容表示理解。但他認為，但除了首套房以外的二套房貸首付成數和利率不能下降，而對三套房不得放貸的政策也應繼續執行。

　　對于有人提出的“要讓首套房利率回到2009年的7折優惠水平”的建議，易憲容認為，這不僅不可能，而且銀行也沒有這個意愿。因為在當前的利率環境下，銀行這樣做是虧損的。同時也容易再次吹起國內房地產“泡沫”，而這不是政府愿意看見的現象。“近年來國內房地產市場出現的巨大泡沫就是2009－2010年過度優惠信貸政策及稅收政策所導致的結果。”易憲容告訴記者，在當前環境下，銀行對首套住房購買的貸款至多是采取85折利率優惠，甚至于9折、95折利率優惠。這樣的利率優惠幅度，使首套住房購買者能夠獲得的優惠是十分有限的，這與房價下跌相比是微不足道的“蠅頭小利”。

　　易憲容說，他相信住房信貸差別化的政策一定是一種中長期政策而不是短期政策。因為從當前政府對住房市場共識來看，“嚴厲打擊遏制住房投資炒作，鼓勵住房自住消費”的目標十分明確，為了實現這個房地產宏觀調控目標，政府打擊房地產投機炒作的信貸政策就不會放松。

　　投資房地產仍需清醒

　　“中央政府的房地產宏觀調控目標就是要擠出當前房地產市場的泡沫，讓房價回歸到合理水平。而衡量房價的合理水平是與絕大多數居民支付能力為底線的，是以住房為居住及消費市場為基礎的。”易憲容說，以投機炒作主導的價格水平會遠遠高出消費性質的價格水平，房價回落是必然結果。

　　在改善房地產市場供求關系方面，將采取有效措施增加普通商品房供給；同時做好保障性住房建設和管理工作。如果房地產投機炒作被擠出市場，商品房價格回歸到了一個比較合理的水平，那么，絕大多數居民有支付能力進入這個商品房市場。“房地產行業最困難的時候還沒有到來，投資房地產仍需‘多一份清醒’。”易憲容說，不要被一些虛假現象所迷惑。如近來隨著住房價格下跌，住房銷售急劇下降，房地產開發商為了吸引購買購房者，紛紛承諾“無理由退房”、“墊資購房”、“原價回收”、“買房送寶馬奔馳”等奇特的“對賭協議”促銷現象。

　　易憲容分析說，從表面上看，“對賭協議”有利于購房者，但實際上是有利于房地產開發商。因為這樣不僅可以讓房地產開發商在高價時把手中的住房銷售出去回籠資金，謀到暴利，而且這些協議都是房地產開發商通過專業律師所設計的讓購房者掉入陷阱的東西。假定未來購房者要開發商履行合同，房地產開發商都能夠找到保護自身利益的條款與辦法，最終受到傷害的只能是處于弱勢地位的購房者。因此對當前各種住房銷售的“對賭協議”，購房者都得當心，決不可掉入房地產開發商“對賭協議”的陷阱。

來源：金融投資報 作者：楊成萬 周姝妤

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