房地產調控難放松

5月份以來，一線城市和13個主要城市的房地產成交量都出現了較大幅度的回升，其中一線城市的去庫存速度顯著加快，而部分城市的價格走勢出現了局部性的反彈。但4月份公布的房地產投資交易數據繼續惡化。我們認為當前地產投資還在筑底，如果此時由于預期擾動而出現房價的繼續上漲，則會導致政府調控力度的再度繃緊。

5月份前兩周，一線城市平均周成交達到75萬平米，接近去年同期的水平；從13個主要城市的成交看，周均成交超出250萬平米，已超過去年同期的水平；從價格走勢看，部分城市出現了反彈的跡象。我們認為，庫存去化速度的加快以及庫存水平的情況，決定了上述城市成交價格的零星反彈。此外，期間一些地區出臺的刺激房地產購買的措施也對成交和價格起到了一定的正向作用。雖然從貨幣政策的調控方向看，逐步有序放松的概率較大，但對于房地產行業的影響有限，寬松的節奏和力度可能對地產行政調控的邊際緩解作用不大，因此，數量型貨幣政策的影響難以改變市場預期。

從4月份的地產投資數據看，累計增速進一步下滑至18.7%，創下了2010年以來的最低水平。從分項數據看，住宅投資的下滑是拉低整個投資的主要因素，而從開發的先行指標土地購置和新開工面積看，4月份累計增速分別下滑至-19.3%和-4.2%，我們認為二季度地產投資都將在低位運行，三季度反轉的概率較小。

展望未來的地產運行態勢，我們認為這取決于房價的上漲程度和中央政府對政策持續性的把握力度。如果三季度房價出現整體止跌回穩，那么現有政策仍將持續，不排除更多的地方出臺刺激購買的措施；如果整體回升，則會刺激中央政府進一步加大調控的力度，屆時房產稅、差別利率等措施的出臺可能會提前。總體而言，投資下行、成交保持適度平穩可能將是全年地產運行的基本態勢，房價的波動程度將決定政策的寬松程度。

來源: 中證網

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