調控博弈持續加劇 房地產行業將呈現“兩極分化”

　　“國務院已經明確今年要擴大房產稅試點，但具體城市名單、方案還不清楚，落地還取決于地方政府配合。”日前，住建部政策研究中心主任秦虹透露說，國家對控制投資投機性需求的決心很大，雖然在短時間內有些地方出現需求增加的情況，但房價上漲在政策上是得不到允許的。“控制投資投機、滿足剛性需求的調控方向短期不會變，‘限購’還會繼續，‘國八條’不會輕易改變。”

　　事實上，2012年的中央經濟工作會議就曾指出，今年將推進房產稅改革試點。年初時已有消息稱，財政部與國家稅務總局已被明確要求，結合住建部的個人住房信息系統全國聯網，總結評估重慶、上海兩地征收房產稅的經驗，盡快給出一個向全國推廣的試點方案時間表。市場人士預計，房產稅不會馬上推廣至全國，但是試點城市會逐年增加，今年有可能會增加三到五個城市。

　　擴圍已經是“板上釘釘”，關鍵在于哪些城市會成為下一個目標？日前，有媒體爆出北京正準備試點房產稅政策的消息。對此，北京市住房和城鄉建設委員會作出明確回應：北京尚無試點房產稅的安排。“北京房產的產權比較復雜，既有商品房，也有央產房、軍產房、高校產權的房子。產權過多對于征收房地產稅來說比較不方便，從這個角度講，北京入圍第二批房地產稅試點城市的可能性比較小。”根據國務院參事劉桓的預測，今年增加的試點城市很可能出現在沿海發達地區的一些城市。“這些城市商品房投資價值高，房價漲幅依然較快，需要房產稅配合限購政策同步施行。一旦房產稅擴面征收的試點大范圍推開，房產限購的政策又同步淡出，或者是將高中檔商品房購買放開，那么房產稅擴面征收的成效將會迅速體現出來。”

　　作為一項長效政策，房產稅無疑是有利于房地產市場長期的健康發展。財政部財政科學研究所所長賈康日前在接受媒體采訪時表示，房產稅對房地產業的發展提供了一個使之更健康、少泡沫、長期可持續發展的配套制度，它可以憑借經濟手段減少空置率，增加中小戶型比重和遏制肆無忌憚瘋炒，同時它也成為地方稅體系中的主力、支柱型財源，使地方政府的內在動機和市場經濟所要求的政府職能契合。另一位市場人士也表示，推進房產稅改革試點提法與以往樓市“階段性”調控特征不同，房產稅的征收將成為未來常態化制度，并成為“后限購時代”的重要調控方向。房產稅主要是增加了房屋保有環節的成本，從而抑制投機投資性購房需求；同時，通過提高持有住房成本，使閑置住房回歸市場，有利于增加市場供應，平抑住房價格。

　　一方面，中央層面對地產調控的主基調沒有改變；另一方面，自去年四季度開始，地方政府的救市政策頻繁推出，顯示出地方政府對樓市成交狀況回暖的迫切期望。據了解，就在監管層再次重申推動房地產稅試點的前一天，揚州財政局、房管局聯合出臺通知，對個人購買成品住房進行獎勵，最高獎勵合同價款千分之六，7月1日起執行，執行期暫定一年。在不到一天的時間里，該通知從揚州房管局官網刪除，隨后不久又再次出現，可謂“一波三折”。重新刊登的同時，網站上還發布了一條關于個人購買成品住房獎勵相關問題的說明，解釋主要支持成品房，是已具備基本使用功能的住房，俗稱“精裝修房”。

　　“政策的幅度小，而意義大。”在最新發布的策略報告中，光大證券（601788）的研究人員表示：“相較于近期上調普通住房標準減免契稅和調高公積金貸款額度等間接放松限購的政策，本次揚州的新政，著力于鼓勵成品房的銷售。這個政策更為直接，顯示出地方政府的救市比以往更為迫切。”該研究人員進一步表示，目前樓市成交狀況有所轉好，回暖趨勢明顯，救市有被叫停的風險。但隨著未來經濟下滑后，這一風險在逐步減小，地方政府救市過關的可能性將大增。另一位分析人員也表示，鑒于目前投資和新開工持續下滑已經影響到地方政府的財政收入，未來地方政府政策微調的動力依然較強，救市政策的陸續出臺將有效推動剛需的進一步釋放。“在資金、庫存、政策微調三大因素作用下，一線城市的新建商品住宅成交量或將出現同環比雙增長的情況，以價換量的定價策略仍將是主旋律。”

　　調控已不是一天兩天，放松的預期也不是一天兩天，在現實與期望的博弈中，上市房企也正在由“閉眼撈錢”向“苦苦掙扎”轉變。數據顯示，房地產板塊去年實現營業總收入4728.20億元，同比增長17.47%；實現歸屬于母公司所有者的凈利潤650.54億元，同比增長16.27%。增速同比分別下滑12.7個和12.5個百分點。而2012年一季度，上述數據則更為慘淡———營業收入同比只增長了7.36%，凈利潤甚至下降了94.42億元。“目前房地產上市公司的財務指標并不樂觀，與歷史水平相比，房價的上漲帶動了銷售毛利率的提升，但未來提高空間有限；凈現金流出較大，存貨繼續攀升，供應量將進一步增大，整個行業仍面臨比較大的銷售壓力。”一位分析人士對記者表示。

　　在經歷了十幾年的高速成長后，房地產行業高速發展的階段已經一去不復返。多位研究人員在研究報告中均表示，隨著宏觀調控的深入，上市房企將面臨去杠桿化、利潤率下滑等現象，進入集中度提升階段的條件已經生成，因此，大企業的市場占有率將呈現上升趨勢。“一方面，大企業財務控制能力較強，能以較低的成本融通資金，在市場不景氣的時節尋找優質資源；另一方面，從資金鏈來看，大企業的自有資金償債能力也遠強于中小企業，有能力渡過市場流動性不足的困難。此外，一線開發商已經深入二三線城市，均衡區域布局，通過風險分散以及享受區域發展的紅利，有望進一步提高其市場份額。”長江證券（000783）的研究人員認為，市場集中度的進一步提升，將使大型房企成為資金重點關注的對象。

來源： 金融時報

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