地方新政頻試從嚴調控 樓市博弈走到岔路口

　　本月7日，江蘇揚州一紙獎勵購房的通知，再次將樓市調控推到風口浪尖。　

　　上述通知規定：揚州將對購置90平米及以下新房的購房人，給予所購房屋合同價款6‰的獎勵，7月1日正式執行。這被業內解讀為，地方通過微調政策再次試探市場。　

　　事實上，此輪樓市調控自2010年4月啟動以來，就開始夾雜著包括政府、開發商、購房人以及銀行等諸多利益關系的博弈，調控愈發深入，博弈也愈發明顯。對于以讓房價合理回歸的調控目標，現實的情況是，一方面購房者希望房價進一步下降，另一方面開發商仍存幻想繼續扛價，更有部分開發商趁銷售旺季到來逆市漲價。未來樓市的博弈將何去何從？房價是繼續持平開始下降，還是隨著旺季到來出現反彈？也引發更多的關注。　

　　地方新政頻試從嚴調控　

　　揚州出臺購房獎勵通知，并非個案。自去年下半年以來，地方政府微調樓市政策的消息不絕于耳。　

　　去年10月11日，廣東省佛山市發布公告，將自12日起放寬限購條件，這讓佛山成為國內首個放松限購的城市。但也就在當晚，佛山再次公告，為綜合評估政策影響，決定暫緩執行該政策。據北京中原市場研究部統計，自2011年下半年來，北京、上海、杭州、重慶、成都、廈門、武漢、合肥、南京、常州、吉林、中山、長春、蕪湖、廣州從化、馬鞍山、沈陽等約有30個城市出臺了不同角度的樓市微調政策，政策微調內容涉及限購變化、土地出讓、普通住宅標準、稅費優惠以及購房補貼等，不過部分城市的政策一經報道就被叫停。　

　　揚州此番政策，是否會因為有違中央的調控意愿，遭遇再次叫停也引發關注。但揚州市房管局副局長孫蔚在9日表示，該市所推出的獎勵政策尚無撤銷計劃。　

　　對此，北京中原市場研究部總監張大偉分析稱，限購令實施不到兩年時間，全國樓市已顯慘淡之境。盡管中央明確表示房價不穩調控不止，但救市呼聲依舊在各地此起彼伏。然而，各出奇招的"松綁"對策是否能對抗中央決定，目前來看未曾奏效過。　

　　而4月份國務院常務會議在研究部署下一階段經濟工作時也特別指出，要鞏固房地產市場調控成果，堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。　

　　與此同時，在當前土地市場持續低迷的情況下，北京、天津、廣西、云南等部分省市已經開始研究或推行土地政策微調。北京市國土局日前邀請中鐵、住總、萬科等15家知名上市公司和大型國企就2012年在京購地意向、重點關注區域及對土地市場的建議進行座談，其中除了地塊的推介外，包括土地出讓金付款進度、保障房配建比例等土地出讓門檻是否調整成為膠著重點。"無論是降低保障房的配建比例，還是商品房地塊的付款進度，開發商都是在跟政府博弈，希望在當前調控陷入關鍵期后以更低的成本獲取更為優質的地塊。"知情人士透露，開發商"討價還價"的資本便是今年以來北京土地市場整體出現的下滑現象。　

　　據統計，北京市前4月共計成交54塊土地，土地出讓金累計為135億元，同比下降39%；而從近期的市場看，對于部分優質地塊，一些資金實力較強的開發商已經表達出比較強烈的拿地訴求。　

　　剛需購房者"對賭"開發商　

　　本輪樓市調控的目標，即是讓房價合理回歸。但在大多數購房人來看，房價堅冰仍未有破裂的跡象。　

　　中國指數研究院近期的數據顯示，4月百城住宅均價環比、同比雙雙下降。其中，同比數據系"百城價格指數"公布以來首次下降。專家認為，調控政策執行兩年來在抑制投機方面效果明顯，但是市場大量的剛性需求存在釋放預期，樓市正進入新一輪"博弈期"。一方面購房者希望房價進一步下降，另一方面開發商仍存幻想繼續扛價，更有部分開發商趁銷售旺季到來逆市漲價。　

　　剛剛在上海、深圳等地閉幕的春交會也表明，不少龍頭房企缺席的同時，參展樓盤的降價誠意也略顯不足，開發商在"五一"房展期間的折扣力度有所保留，推出的特惠房數量也較少，而剛需在前期已經消化得差不多了，因此，成交也很有限。業內人士分析指出，春交會之所以出現成交少的情況，主要是因為房價還沒有回歸到市民所能接受的心理價位。消費者仍處于觀望狀態，期待價格進一步下降，供需雙方的博弈仍在持續。　

　　據鏈家地產市場研究部對2011年四季度以來入市的期房項目監測顯示，從2011年10月入市的商品房項目來看，北京目前已有近四成樓盤出現降價，另外六成樓盤則出現試探性漲價。與此同時，為了吸引購房人，不少樓盤紛紛在促銷手段上下功夫。如北京某樓盤項目，推出了一款"購房保障計劃"，即開發商承諾業主，一年內房價漲幅如果不超過5.6%，開發商就會補償業主。這個保障計劃，也被業內稱為"對賭協議"，表面上看利于購房者，但在操作層面實質上依然對開發商有利。　

　　對于當前的市場，戴德梁行華東區綜合住宅服務主管伍惠敏分析認為，在調控壓力下，當前住宅市場確實處于歷史低位，除了公開打折的樓盤之外，市場中的大部分項目都存在議價空間，其中甚至包括那些擁有稀缺性資源、此前始終不愿意加入促銷行列的高端住宅項目。此外，許多中端樓盤甚至是在以成本價出售。她認為，從歷史數據分析，成交量迅速拉升往往是市場反彈的最直接信號，但是目前市場呈現明顯"政策市"的特征。"因此僅憑短期成交量的拉升，就開始展望樓市的反彈，顯然為時尚早。即使是收獲了活躍行情，樓市成交依然處在低位。"　

　　中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌表示，從中央政策來看很明顯的是在支持剛性需求，即居住性需求。短期內也看不出政策繼續從緊的跡象，所以對剛性需求不會有所束縛。他認為，通過長時間的調控，雖然博弈階段還沒有結束，但是目前市場上真正的剛性需求已經開始釋放。我們培育的政策環境本來就是剛性需求的市場，在穩定市場和促進投資中尋求一個平衡點，而剛性需求就是這個平衡點。　

　　事實上，近期對剛性需求的鼓勵措施正陸續落地。比如，從3月中旬開始，北京、上海、武漢、南京等一、二線城市的部分銀行首套房貸款利率從基準利率下調到9折左右，部分銀行甚至推出8.5折優惠;此外，一些二、三線城市紛紛上調住房公積金貸款上限，兩成首付購房政策重新回歸市場。另外，多個城市相繼修改了"非普通住宅稅"標準，使更多普通住房享受到契稅優惠，也在一定程度上減輕了剛需購房的稅費負擔。　

　　銀行風險與開發商高負債　

　　在這輪調控中，以限貸、限購為主的政策，緊緊扼住開發商的"錢根"，這也讓房企的資金鏈不斷遭遇考驗。　

　　據媒體報道，截至4月15日，滬深兩市共有33家房地產開發企業發布了一季度業績預告，其中有13家房企凈利潤出現續虧、4家房企預減、6家房企首虧，占據總量的70%，預增的房企僅有6家。最近三年上市房企平均負債率分別為65.8%、70.2%、72.1%，去年行業負債率達到創歷史新高的72.1%。　

　　為保證充足資金，今年以來房企通過各種渠道加快融資步伐。據中原地產統計，截至4月底，萬科、中海、華潤等龍頭房企已確定完成融資額較去年同期增加約6成。　

　　國家統計局公布的一季度經濟數據顯示，一季度房地產投資增速正在出現回落，這從側面說明目前開發商的資金緊張，繼續投資的意愿有所降低。另外，銷售回款不理想，加上部分銀行開始控制房地產開發貸，使得開發商的資金狀況雪上加霜。　

　　另據媒體報道，4月中旬，建設銀行已向全國38家分行下發2012年房地產行業信貸調整的文件，規定"分支機構不得對小企業發放房地產開發貸款，同時對開發貸占對公貸款比例超過15%的一級分行、各限購地級市所在地分行，應嚴格控制新增貸款投放，降低集中度"。建行的這一政策對于眾多中小開發商來說無疑是一個噩耗，這意味著開發商想要從銀行獲取貸款的難度越來越大。　

　　但值得注意的是，在刺激剛需的帶動下，開發商甚至推出了包括"一成首付"等以首付比例為方式的促銷手段，僅北京一季度就有十余樓盤推出了"首付分期"等降低購房門檻的營銷手段。　

　　"實質上無論是首付比例下降，還是以這種降低購房門檻的方式直接降價，其目的都是一個，就是提高成交量，但是對于前一種方式，實際上我們并不提倡。"上海財經大學不動產研究所常務副所長姚玲珍表示。她表示，后者由國家政策限制，主要是基于目前銀行金融的風險防范，因為零首付或是一成首付與正常首付相比其撬動資金杠桿的效果是不一樣的，而這也是造成前期炒房熱的一個因素。而現在樓市低迷，開發商通過墊資或是其他方式，打擦邊球，實質上銀行金融會帶來負面影響。"如果后期房價下跌，銀行將承擔不小的風險，因此這類促銷實際上有違規的嫌疑，并不應該得到提倡。"　

　　房企內部調整加速　

　　另一方面，在樓市調控的高壓下，房地產業也開始進行調整，從此前的狂熱開始回歸理性。　

　　今年4月初，杭州金星房地產開發有限公司因資金鏈問題正式向法院申請破產，這被認為是國內首起房企破產案。4月12日，廣東佛山順德區的一家房地產公司廣德業表示，公司擬向法院申請破產和解。同在4月份，另一家杭州房地產企業杭州錦繡天地公司也申請破產。　

　　事實上，本輪調控啟動至今，已有不少房企因銷售不暢、資金斷裂而轉讓股權或者被并購，杭州金星房地產開發有限公司破產事件也并非孤例。從2010年以來，我國房地產業的并購案例就開始持續增長。截至目前，房地產業已占據并購市場中諸多行業的前列。伴隨著宏觀調控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業發展戰略調整等內部因素的共同作用，今年后半年，房地產行業將迎來新一輪并購整合的浪潮。　

　　據北京中原市場研究部統計數據顯示，一季度全國房地產行業股權交易項目增加明顯，成交數達38宗，成交總金額達102億元，雙雙創新高，比去年同期的23宗、50.6億元分別上升65.2%、101.7%。　

　　滿堂紅戰略管理部高級主任沈銳培認為，一些房企破產看似因持續深入的宏觀調控所致，但究其根本，源自行業自身粗放式的發展模式。近年來房價飆升，大量資金涌入房地產，高負債、高杠桿率已成為房地產業的普遍現象，給房企帶來高回報的同時蘊藏了巨大的風險。當調控不斷深入，成交量和房價齊齊下降的時候，房企的資金風險就暴露出來，部分實力弱的中小企業自然會率先倒下。　

　　不少行業專家表示，未來會有越來越多的中小房企頂不住政策帶來的影響，破產企業會增加，但數量不會太多。房地產經濟學專家鄧浩志特表示，房企倒閉的多米諾骨牌效應不會就此開始，其實已經有不少小房企頂不住了，將企業連項目賣給更有實力的大企業，因此所以未來房企破產不會成潮，但不排除會出現并購潮。　

　　上海易居房地產研究院院長辦公室主任周建成也認為，當前，房企并購呈現出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企，像綠城這樣的被并購案例較少。有些被并購，是出于被動的選擇，有些被并購，是出于主動的放棄。

來源：中華工商時報 石俊

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