房地產市場經歷大轉折時期 專家談樓市新變化

　　“其實誰也無法真正預測到2012年樓市的走向，因為這一年有太多不確定的東西，比如經濟形勢、金融政策——正因為有如此多的不確定因素，2012年的樓市注定是錯綜復雜的。市場環境在變，購房者在變，開發模式也在變。”無論是專家學者還是處在地產圈外的購房者，與房地產有關的人都可以感覺到這個行業發生的變化。在房地產市場正在經歷的大轉折時期，對于新出現的一些轉變，讓我們來聽聽專業人士怎么看。

　　關鍵詞：政策不會放松 房地產調控政策放松之說為無稽之談

　　中國城鄉建設經濟研究所所長 陳淮

　　“別以為GDP增速下滑，就可以訛著政府給你放松政策，所謂政策不確定的前提，根本不存在。”在4月22日舉辦的第三屆中歐私人投資高峰論壇上，針對近來所傳“政策將放松”的質疑，中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮如此回復稱。

　　陳淮表示，GDP增速低于8%，確實可能帶來就業壓力、財政收入負增長、銀行呆壞賬增加、基礎重工業普遍虧損等四個方面的壓力。但是從政府工作報告分析來看，政府對這四個方面都不那么擔心。

　　“現在要講的核心問題，就是政策很確定。”陳淮稱，首先，反通脹這件事情是堅定不移的，在現有的情況下，一方面恢復常態，一方面維持國民經濟正常的增長，也就是說8%上下的速度。

　　對政策不確定性的質疑，前提都是市場或者開發商假定的。陳淮介紹說，比如說增速下滑了，政府就會放寬房地產的條款，地方政府困難了，就得讓地方政府拓寬增收渠道，這個不確定性的前提假定根本不存在。別以為GDP增速下滑，就可以訛著政府給你放松政策。

　　關鍵詞：別折騰 我認為此輪調控有待商榷

　　華遠地產董事長 任志強

　　我們一二月份的投資增長是27%，3月份，就是第一季度是23%。到四五月份我們認為投資會下降15%、16%，除非再采取政策。假定房地產投資今年只有15%左右增長，全年GDP會降低1個百分點。今年第一季度是8.1%，可能二季度就會“破8”，三季度采取一些政策才會刺激。從目前來看我們很可能出現這種情況。雖然三月份比一二月份情況要好，環比增加1.8%，但是經濟總量可能在4月份環比增幅會下降，仍然會增長，但是增幅會下降，也就是說下滑還在繼續。

　　其中最重要的原因是房地產。盡管很多人都說“房地產綁架了中國經濟”。很多人都在說“中國房地產掉下去和中國經濟沒關系，所以可以堅決打壓”。打壓的結果是，我們可以看到今年第一季度財政收入大幅度下降，其中財政收入當中影響最大的是房地產各種交易稅費，包括營業稅。2008年有四萬億投資計劃，中央政府只掏了一萬多億，剩下的都是靠地方配套，也就是說我出一毛錢，你得出兩毛錢，用這樣的方法湊了四萬億，當然還有中央企業投的。假如今年再用同樣的辦法拉動四萬億，其實已經沒有配套了。僅僅靠中央的投入是不可能拉動經濟的。我們不能說房地產一定是占到主導地位，但是世界各國沒有不把它當成支柱產業的。

　　中央政府不是不能調控，但是用什么辦法調控，用什么工具調控是非常重要的條件。恰恰我們用了不正確的工具和方法導致房價沒有得到合理解決，老百姓居住也沒有得到合理解決，最終產生的結果是，今天澆點冷水，明天澆點熱水，時時進行市場干預和調控，但是最終仍然沒有解決問題。

　　關鍵詞：民間資本可以扮演更為重要的角色

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任 秦虹

　　在未來中國房地產市場上，民間資本應該可以扮演更加重要的角色，實際上民間資本的集聚規模和集中程度也超過我們預計。根據我們的調研結果，民間資本對投資房地產依然有所青睞。現在很多地方采取了限購、限貸政策，想買房的沒有資格買了，但是他們仍然傾向于投資房地產。投資房地產的意愿目前來看很難大范圍改變，主要原因是民間資本缺少更好的投資領域。但是具體投資房地產的方式、區域、方法，也在發生變化。

　　在這種情況下，民間資本數量龐大以及房地產目前所面臨的調控政策環境，也導致一些新型金融業態房地產悄然興起，我們看到這一兩年出現增長勢頭比較迅猛的現象，與房地產目前的環境有很大關系。如果企業能夠很便宜、很容易地在銀行得到貸款，是沒有企業愿意用直接融資這種方式來籌資融資搞開發的。

　　關鍵詞：轉型期調整心態 活著最重要

　　經濟學家 趙曉

　　“調整心態，現在活著最重要。”趙曉忠告中小企業，中國經濟已進入下半場，從調控到調整，所以中小企業也應該有所變化。“2012年已不同于2008年，中國經濟可以慢下來，也必然慢下來。”他認為，“十二五”期間經濟增速預期目標是7%，較“十一五”調低了0.5個百分點。放慢增速、提高質量、緩和矛盾、推進轉型，何樂而不為？

　　“度過經濟寒冬，政府層面的最大期待是減輕稅負、打破壟斷并給予足夠的金融支持。但中小企業自身也必須自主做出調整。”趙曉說，在產品結構上，調整主要是轉向內需和剛需。2009年農村家庭人均收入和消費僅為城市家庭的38%和51%，如果排除住房支出，農村家庭在主要商品和服務方面的人均消費也在城市家庭的50%以下。因此中國城市化潛力大，消費結構升級依然強勁。

　　“我國主要貿易伙伴也正在發生前所未有的變化。”趙曉表示，3月中國對歐盟、日本的出口較前期下滑，對美國的出口相對穩健，對新興市場的出口明顯上升。這就說明調整出口地區結構的重要性。分國別來看，傳統歐美貿易伙伴增速下降，金磚四國重要性加強。特別要重視亞洲市場。而在國內，則要多關注中西部。從2012年一季度分地區看，東部地區投資同比增長18.9%，中部地區增長27.1%，西部地區增長26.9%。

　　關鍵詞：房產稅應該征收但現在不宜大規模推廣

　　著名財經評論員 葉檀

　　如果房地產調控不放松，進行稅制改革推出房產稅就是大勢所趨。推廣房產稅是中央政府與地方政府財權與事權匹配改革的重要步驟，如果說分稅制改革解決了中央政府的財政困難，目前的稅制改革則著眼于建立更完善的稅收體制，在改革的過程中解決地方政府賣地財政的理不直與氣不壯。

　　房產稅應該征收，但目前還不存在大規模推廣的基礎。房產稅是抑制房地產投機的第二個核武器，本質是將房產收益收歸政府所有，通過調節稅率使個人投資者永遠無法從房地產市場獲取暴利，只能獲取政府許可的收益。如此一來，炒作房地產將變得無利可圖。只要抑制通脹與房產稅兩者并用，就無需擔心房地產泡沫不可收拾。

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