中國房地產發展將告別黃金時代走入白銀時代

　　自1998年住房體制改革開始，中國房地產行業進入了快速發展的階段，這個階段被稱為房地產的“黃金十年”。隨著市場的起伏，對“黃金十年”是否結束的討論集中出現過兩次。 一次是房地產投資加速下滑的2008年；第二次就是今年，不少業內人士 相關公司股票走勢 招商地產23.39-0.37-1.56% 萬 科A9.07-0.15-1.63% 認為，中國房地產整體生態環境已驟然變化，行業或將告別“黃金十年”，迎來“白銀時代”。

　　業內人表示：“房地產行業的白銀時代，在2008年就應該開始了，但是國際金融危機打斷了這一進程，今天的轉型正是接續2008年那場未完成的變革。”

　　行業發展速度下降

　　中國房地產學會副會長陳國強將房地產行業“黃金十年”的發展模式概括為，企業的盈利模式建立在土地的持續快速升值上；長期寬松的信貸環境，房企資金成本比較低，房企財務杠桿比較高。

　　2008年，第一次出現了“黃金十年”是否結束的討論。在國家調控政策的主導下，房地產市場由2007年的過熱回歸到理性。

　　據當年國家統計局數據顯示，2008年標志著房地產市場活躍程度的全年房地產開發投資增速較2007年回落近10%，增速回落持續六個月。當時，有不少開發商擔憂房地產投資的回落會使整個行業后勁乏力。當年眾多房地產論壇以“房地產行業的變革”為主題，探討行業和企業的轉型之路。“黃金十年已經結束”的討論正是在這種情況下出現的。

　　然而，2008年發生國際金融危機，在國家“保增長”任務的要求下，刺激房地產的政策出臺。由此，房地產行業發展模式得以繼續。

　　2010年4月份以來，一系列調控政策之后，市場仿佛回到了2008年的局面，土地市場低迷，投資增速回落。國家統計局數據顯示，今年前10個月，全國房地產開發投資49923億元，同比增長31.1%，增速連續3個月下滑。業內人士預計，明年房地產開發投資的增速將出現明顯下滑。不少業內人士據此認為，中國房地產發展將告別“黃金時代”迎來“白銀時代”。

　　陳晟認為：“白銀時代的特征之一表現為，我國GDP增速將會下降2個百分點，房地產行業的發展速度也會隨之下降2個百分點。”

　　國家住房和城鄉建設部政策研究中心副主任秦虹也認為，隨著政府主動調整經濟增長速度，城市化進程逐步放緩，未來十年中國房市發展速度一定會有所下降。

　　房企加快轉型

　　顯然，在“白銀時代”，房企以往的發展模式已經難以適應新的形勢，轉型已成為必然的趨勢。而對于處在行業第一線的房企來說，也意識到此次的變化與2008年的不同。

　　陽光100常務副總裁范小沖向記者表示：“這次的變化不是地震。地震是很長時間才會出現一次，而且震過之后，相當長的時間內都不會再出現。而這次的變化是過去的游戲規則的結束。2008年，房企都在等著熬到下個發展周期的到來，再繼續原來的模式。而如今，房企不再是簡單的‘貓冬’，游戲規則的改變促使房企已經開始積極轉型。”

　　“所謂的‘白銀’不僅僅是成色的變化，而且是房地產行業的使用功能發生變化，房企的轉型是必然的。未來，房地產行業將成為旅游、養老等產業的載體，不再單純地體現為投資屬性，更多的表現為去投資化。”陳晟表示。

　　事實上，房企的轉型從2010年就開始顯露出來。萬科宣布在2010年正式推出養老型物業試驗，并將進軍商業地產。2011年，招商地產整合旗下商業地產資源，成立深圳招商商置投資有限公司。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰在“金地仰山熱銷，限購下理性置業價值觀”論壇上表示，在嚴厲的限購政策下，降價也未必是個好辦法，目前是考驗開發商策略的關鍵時刻。房企在明年的業績分化將更明顯。

　　“未來房企的優勢更主要的是體現在資源的運營上，即使如萬科這樣規模的房企，如果不能在這方面取得一定的優勢，發展的前景也是不容樂觀的。”陳晟表示，據其所知，現在不少房企十分注重對資源的爭奪，未來只有在這方面有優勢的企業才可以拿到更多的地，才有與地方政府合作的資本。

　　和暴利說“再見”

　　事實上，一些敏感的投資者在2010年就撤出房地產市場。

　　一位深圳的房地產投資人在2010年就撤出了房地產市場，此前這位投資者專門尋找合適的住宅、商業項目。在他看來，房地產行業已經步入夕陽。他向記者表示，經過一系列調控政策，房地產行業所有的杠桿都消失了。以前開發一個項目只需要35％的自有資金就可以了，用一年時間就可以開發完畢。如果說以前一個項目需要3000萬資金啟動，那么現在上升到了6000萬，開發商利潤大大降低。

　　據上市房企今年第三季度報告顯示，雖然今年上市房企前三季度凈利潤同比增長17.18%，好于去年。但是僅第三季度，房企凈利潤環比下降幅度達到了52.72%。

　　“這一輪調控過后，土地快速升值不復存在，融資成本上升，土地帶來的快速增值空間受到擠壓，房地產行業遠高于其它行業的投資收益將成為過去。出現這種情況的首要因素是政策。”陳國強表示，同時，經過十年的發展，行業競爭加劇，過去更多的是企業與政府之間的博弈，今后更多的是企業之間的競爭。

　　同時，根據上市房企歷年年報數據進行平均值估算后，2008、2009、2010年100家上市商品房開發商的平均銷售毛利率分別為36.88%、35.83%以及37.60%；銷售凈利潤分別為10.45%、18.71%以及16.76%。

　　陳晟表示：“在房地產行業高速發展的前幾年，房企的平均利潤率超過30%，有的甚至更高。今后，房企的利率將會回歸到正常水平。房企的毛利率大約會為20%，接近一般行業的水平。”

　　記者接觸到的房企負責人已經意識到利潤的下降趨勢，他們表示已經調低了盈利目標。同時，利潤的降低也使得不少公司退出房地產行業，行業的集中度進一步提高，這從今年在產權交易所掛牌出售的房地產企業或項目出現井噴便可見一二。

　　中原地產數據顯示，今年前11個月，房企股權變動頻繁，規模股權交易已經達到了102宗，歷史首次突破百宗，披露的交易值也首次達到了368.3億，遠遠超過2010年全年的84宗165.25億的規模，預計年內將首次突破400億。而前11個月的交易額同比去年全年已經上漲122.8%。截至10月份，對北京、上海、天津和重慶四大產權交易所掛牌交易的房地產企業進行不完全統計顯示，總數超過600宗。而去年同期則不足一半。

　　建業地產董事局主席胡葆森認為，房地產商的格局將會出現明顯的調整，預測今后600多個城市當中的地產商從現在的一兩萬家會減少到五千家之內。市場格局調整的結果將會由規模較大、發展較專業的地產商承擔起城市市場發展主體的作用。

來源：華夏時報

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