“禁墅令”拖住別墅入市腳步 部分銷售策略將改變

　　國土部近日又一次發布的禁墅令使別墅類產品再度引發市場關注。在國土部《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》中，再次強調停止別墅類用地的土地供應。《通知》顯示，嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅類用地。

　　受此影響，大幅回暖的北京別墅市場放緩了入市腳步。據搜房網數據監控中心數據顯示，4月份北京別墅市場計劃開盤項目4個，比3月計劃開盤項目數減少5個，與去年同期相比減少6個。業內人士判斷，由于別墅用地被禁政策，部分開發商或將改變原有銷售策略。

　　九年五提禁墅令

　　商品市場歷來是物以稀為貴，這對9年中被5次提及禁令的別墅類住宅產品十分恰當。今年2月國土部第5次發出禁墅令，致使別墅住宅市場再度成為市場關注的熱點。而事隔不過兩、三個月，禁墅令效力已顯現。

　　數據顯示，3月份北京別墅市場成交量大幅提升，共成交178套，相比2月成交的46套環比增加287%，同比增加63.3%；成交金額達15.08億元，相比2月成交的4.58億元環比上揚229.26%，同比增加22.2%；成交面積62448.41平方米，相比2月成交的16886平方米，環比大漲269.82%，同比增加54.83%；成交均價為24147元/平方米，比上月減少2962元/平方米，比去年同期減少6441元/平方米。“北京別墅市場成交回暖，特別是經濟型別墅的走俏，極大程度帶動了整體的成交。”對于別墅市場回暖但卻量漲價跌，專業人士表示，處于調控中的樓市3月份整體都處于這種情況，不僅是別墅市場。此外，去年別墅市場在調控中逆勢漲價是因為當時千萬級以上高端別墅供應較多，占據成交主力，因此整體成交價格提升。而今年別墅市場成交以千萬級以下的中低端別墅為主，加之各項目間打折促銷等優惠活動，因此成交均價較往年有所下降。

　　品牌房企銷售排前

　　據了解，在3月別墅市場成交主力中，京北別墅區是成交主戰場，而其他區域中品牌房企打造的高品質項目也成為了購房者集中青睞的目標。數據顯示，亞奧京北別墅區、中央別墅區以及八達嶺昌平別墅區三大板塊占據了3月北京別墅市場的半壁江山，而各大名企及高端別墅產品均位列在其中，如京基鷺府、遠洋·LAVIE、中海尚湖世家、萬通天竺新新家園等，凸顯在樓市調控的關鍵時期，房企的品牌和品質依然備受購房者關注和信賴。數據顯示，遠洋、中海、萬通和京基地產位列銷售前4名。

　　“銷售不錯的原因可能緣于兩個方面。一是項目品質上的精雕細琢。二是項目緊臨1600畝海鶄落濕地公園，是北京區域內為數極少的坐擁絕版濕地的別墅。”據位于北京昌平的京基鷺府相關負責人介紹，項目目前是北京別墅市場中產品數量最少的一個。一共只有194套房源，而占地面積86700平方米，建筑面積61800平方米，容積率僅為0.7。因為是京基地產在北京打造的首個項目，因此但求做到品質最好、細節最精、服務最到位，以期能完全滿足目標客群的宜居要求。

　　入市項目減少

　　資料顯示，雖然面臨資金短缺、庫存高企，但在剛剛過去的4月份，北京別墅市場并沒有持續大規模的推盤動作發生。

　　據悉，在逐月減少的別墅入市項目中，4月開盤的4個項目分別是大興的首邑·溪園，順義的鷺峯國際和波特蘭花園以及延慶的原鄉夢得惜諾。而3月實際新開盤數為5個。值得關注的是，4月開盤的4個項目預計開盤均價為25930元/平方米，比3月計劃開盤項目均價降低3892元/平方米，環比下降15%，比去年同期下降870元/平方米，同比下降3%。“受土地供應政策改變影響，部分項目開發商開始改變思路應對變化，而對現有樓盤實行緩推策略。”京基鷺府上述負責人表示，這僅是商家應對市場的一般手段而無可厚非。而相關專家則認為，商品市場永遠會遵循自己的價值規律運轉，所謂別墅的稀缺性靠的是項目本身的品質、地段和資源等綜合素質，不能完全通過人為的手段來變相增加所謂的稀缺性。如果商家因一味惜售而錯過恰當時機，反而會對企業營銷造成影響。

　　數據顯示，截至目前，北京別墅市場成交量開始明顯增加，很多開發商開始抓緊時機打出優惠折扣的招牌來吸引購房者。扣除小產權項目，目前北京別墅市場在售的100余個項目中，4月打折優惠的共71個，比上月多11個，占在售項目的71%。“別墅的稀缺性使其具備了一定的保值增值以及抗風險能力，但在樓市調控的背景下，打折促銷也是其促進營銷的必要手段。”專業人士提醒，買家在購買別墅時應注重項目整體綜合水平包括內在品質，不要讓優惠蒙蔽了眼睛而盲目出手。

　　專業人士判斷，鑒于目前現狀，別墅住宅市場有望迎來一波成交高潮，而真正的稀缺性別墅也將在這個階段脫穎而出獲得買家青睞。

來源：中華工商時報 夏凌

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