樓市"高壓下"商業地產成投資者"新戰場"

　　相對于股票、基金等金融投資產品，商業地產正在走向黃石投資人群，隨著開發商商業地產開發體量的增加，市民對于商業地產的投資興趣也步步攀升，被大眾貼上“固定資產”標簽的商業地產投資逐漸成為黃石人投資新取向。

　　如今的商業地產已不停留在簡單的商鋪購買層面上，投資風險評估、投資回報周期等等已不顯陌生，如何選取最佳地段，如何把握最佳投資時機也漸漸成了黃石投資人群最關心的問題之一。

　　開盤量依托市場需求

　　“從去年10月開始就已經注意這個盤子了，今天開盤就跑過來看看，希望能選個合適的鋪子，做個小生意。”上周末，雨潤國際廣場商業街開盤當天，劉松先生早早就來到了現場，焦急地等待著認購自己的旺鋪。

　　與劉先生同樣，胡女士夫婦正埋頭研究著手中的商業街平面示意圖，談論該如何選擇最佳位置。“之前一直都是在老城區做餐飲，現在手上有個四五十萬的閑錢，孩子也在讀大學，就想著買個鋪子作為投資。”胡女士興致沖沖地告訴記者。

　　據雨潤國際廣場策劃部經理藺江峰介紹，此次開盤出售的商業地產達21000余方，可容納200余戶商鋪，價位跨幅從30萬到400萬不等。“我們也是看重很多投資人群這個市場需求，契合上半年的市場節點推出這個項目。”

　　盡管樓市調控力度一再加大，但是投資人群對商業地產的熱情卻不曾減少，雨潤國際廣場商業街開盤不到兩個禮拜就已售出60%商鋪。“這個銷售業績比我們預期的還要好，希望附近區域的商業能盡早形成規模，打造一個大冶城區的CBD。”藺江峰說。

　　后續運營定成敗

　　目前，黃石涉足商業地產的開發商越來越多，以雨潤國際廣場、大上海廣場、麗島·半山華府為代表的開發商正在著力打造黃石商業地產標桿。雖然樓市一再遭受調控嚴寒，但是黃石商業地產卻一路看漲，無論是新進開盤的項目還是待購項目，基本都銷售告罄。

　　早在幾年前就已開盤銷售的麗島·半山華府目前僅有10套商鋪等待認購，而前端時間開盤的大上海廣場銷售也已告罄，同時云潤國際廣場有望在最近一個月內清盤。“這樣的市場需求折射的是投資人群對商業地產的認知提高，這固然開了一個好頭，不過更重要的還是開盤之后的后續運營。”黃石聯合置業有限公司營銷部經理王亮說。

　　商業地產作為城市消費的載體，很大程度上影響了城市商圈的形成和發展，而且在項目區域達到一定面積之后，需要考慮教育、醫療、交通等問題。“商業地產的開發與住宅截然不同，項目伊始就需要考慮后續經營和規劃問題。”王亮說。

　　而對于目前市場上流行的商業地產管理運營方式，王亮主推“三權分離”模式，即項目所有權、經營權、管理權分屬不同單位。王亮認為，在“三權分離”的前提下經營者、所有者和管理方才能求同存異，共同謀求項目業態的良性發展。

　　8至15年是最佳回報周期

　　據記者在云潤國際廣場商業街開盤現場了解，很多認購人群都有“買后出租”的打算，“先買了放著，能升值就升值，不行的話也可以出租。”胡女士認為認購一套商鋪“指定虧不了”。

　　相對于住宅投資，商業地產投資成本更高，資金回籠周期更長，而且有一定風險存在，出手之前必須考慮投資性價比。“畢竟有能力投資商業地產的人群都可以說不普通，”中國郵政儲蓄銀行理財分析師劉玉說，“商業地產投資過程中價格和地段是核心所在，同時還要考慮項目的發展前景以及回報周期，回報周期才是最終的投資依據。”

　　對于投資人群頗為關注的投資回報周期如何計算，劉玉給出了答案，即以商鋪成本價除以租金與承租率的積，得出結果然后除以12得到的最終數值就是投資回報年限。“這個數值最好介于8至15年以內，這樣就可以考慮出手認購該商鋪。”

　　“住宅+商業地產”對房價影響不大

　　在商業地產火熱認購的同時，也有部分市民擔心大體量的商業地產投入市場會催升周邊地區的房價。業內人士表示，在黃石目前的樓市大環境下，這個影響微乎其微。

　　藺江峰稱，“商業地產的價值最大的部分是由產品本身的品質決定的，包括項目規模、綜合型程度等等，目前黃石樓市并沒出現過熱現象，再加上項目地處大冶新城區，本就是消費人群聚集地，商業發展具有一定需求，在此情況下，商業地產跟住宅的結合并不會對房價產生多大影響。”

　　某網資深研究員程洋認為，商業地產會否催生房價主要評判標準在于“先住宅還是先商業”。“如果商業地產是因為該地區已有的住宅人氣而形成的，那么，該區域房價波動不會太大;反之，如果是因為商業地產的發展而引來更多的居住人群，那么，該區域房價則可能會上漲。”

來源：楚天都市報
　　

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