三令五申難擋野蠻"生長" 違規別墅成了難治"絕癥"

　　最近一段時間以來，不斷有網民揭露：一邊是國土資源部三令五申不得以任何形式安排別墅類用地，一邊卻是各地違規別墅野蠻“生長”。如此怪象，原因何在？新華社記者就此在多地進行了調查。

　　還有多少違規別墅在“潛伏”？

　　網民曝光的多地違規別墅，讓不少“悶聲發大財”的開發商浮現。

　　在重慶，“南山瘋建別墅破壞環境”等網帖揭開了重慶南山國家級風景名勝區違規建別墅的“神秘面紗”。從去年開始，市民發現，南山這片城市天然氧吧變成了建筑工地，原本青翠的山體突然被削掉，裸露出斑駁破碎的黃土，成了“癩子頭”，刺得人眼疼心痛。

　　記者日前實地調查發現，南山上的別墅修建，非但沒有停止，反而愈演愈烈，“山與城”、“南山一號”、“清水溪”等各種別墅分布在山上，購房者每天絡繹不絕。

　　在河南，幾起比較典型的違建別墅事件經網友曝光后引發了社會的普遍關注。2011年7月，在鄭州市上街區南部山區，一家房地產公司打著建設山地生態公園的旗號，將山上村民遷出之后，挖山毀林，建設高檔別墅群、高爾夫球場、賽馬場等；2011年底，許昌縣一處小型水庫庫區內又被曝光存在違規建設別墅。據調查，該項目沒有對于水庫防洪等功能影響的專業評估報告，同時立項、確權、環評、規劃審批等手續均沒有辦理完畢，而庫區別墅的違規建設長達一年多無人問津。

　　揭開違規別墅的“生長秘密”

　　違規別墅不是一天建成的，這些開發商是如何穿越審批、建設、監管等暗度陳倉的？還有多少違規別墅在“潛伏”？

　　2012年2月底，國土資源部公布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，再次強調停止別墅類用地的土地供應。早在2003年，國土資源部就明令要求“停止別墅類用地供應”。禁令從未松動，而各地的別墅開發卻從未停歇。

　　有業內人士向記者道出了“內中玄機”：“注意里面只說禁止別墅建設用地審批，但沒有說禁止建設別墅。”

　　暨南大學管理學院教授胡剛表示，從邏輯上而言，不審批別墅用地，自然不能建設別墅。但事實上，房地產商卻從中抓到了法律的漏洞，以其他形式審批，再冠以別墅名義售賣。

　　記者發現，堂而皇之賣別墅風險很大，不少企業就選擇打“擦邊球”。大量以花園洋房、連廊別墅、雙拼別墅、聯排別墅為名的“類別墅”項目在市場上大行其道。

　　廣東清遠市的美林湖樓盤，在其售樓廣告中就明確表示有獨棟別墅和聯排別墅售賣，而獨棟別墅為國家明令禁止銷售。記者打電話詢問銷售人員：“國家不允許建獨棟別墅，買了不會有問題嗎？”而銷售人員告訴記者：“所謂的獨棟別墅雖然在地面上沒有相連，但空中有連廊，這樣符合國家規定，就不違法了。”

　　此外，就開發商而言，別墅建設屬于“天價利潤”工程。一位不愿透露姓名的房地產業內人士介紹，一般別墅建設往往選在市郊，土地價格便宜，“建設成本不過十幾二十萬，對周邊配套設施的要求也低，但轉手就以幾百萬甚至上千萬價格賣出，利潤比普通住宅高得多。”

　　怎就成了難治的“絕癥”？

　　這些違規別墅項目普遍采用未批先建、打擦邊球瞞天過海等手段，這種“潛伏”招數并不高明，為何有關部門就是沒發現？

　　“在別墅問題上，這么多年來政府和開發商很像是在玩貓鼠游戲。既要防止到處都是高密度住宅，又要禁止部分住宅大面積圈地，這幾年來地方對出讓土地容積率的下限要求從0.35、0.7再到1，不斷被突破，‘禁墅令’執行其實很難。”中國房產信息集團分析師薛建雄說。

　　業內人士表示，個中原因最主要的還是“土地財政”下的利益作祟。一般來說，同樣的土地，別墅用地價格要高出普通住宅用地價格數倍，別墅等高檔住宅的土地增值稅、契稅等也要高于普通住宅；此外，別墅對周邊地價、房價的帶動力要遠遠強于普通住宅。種種利益驅動之下，一些地方政府對別墅供地和建設“睜一只眼閉一只眼”。

　　在重慶南山“山與城”樓盤，銷售人員向記者透露開發商已經和南岸區國土資源局在修建別墅的問題上“達成共識”，房子不會出現問題。當記者致電南岸區國土資源局副局長胡天才詢問南山上修建別墅一事時，胡天才否認其是別墅，并稱“那只是開發商的一種廣告行為”，當記者追問這些房子的容積率是否合規時，胡天才卻拒絕回答。

　　胡剛表示，違法成本太低也成為違規別墅成為“難治之癥”的推手。2010年，廣州市規劃局給予保利地產西海岸項目建設工程造價5%的罰款，約167萬元。“這相當于一棟價值五六百萬元的違法別墅只需要罰2萬元就可以了，對開發商來說九牛一毛。”胡剛說。

來源：中華工商時報

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