對話深業：謹慎并充滿信心對待商業地產

　　隨著房地產調控政策不放松的情況下，越來越多的開發商紛紛加入大軍，而在深圳，商業地產正日漸成為深圳地產市場的主力軍。

　　擁有多個城市更新項目的深業集團，也明確表示公司正式進軍商業地產，加快步伐發展商業地產。

　　3月30日，深圳控股宣布，原太古集團廣州及華南區總經理、太古匯（廣州）開發公司總經理郝繼霖先生4月份將正式加盟深圳控股。

　　深業集團董事會秘書及法律總監陸繼強對觀點地產新媒體表示，深業集團進軍商業地產是一項戰略決策，為此必須尋找業內的高端人士以提升自身商業地產開發及運營能力。

　　他相信，郝繼霖先生的加入，對于深業而言，將會更加有力推動其商業地產的發展。

　　目前，深圳控股擁有近160萬平方米的城市更新項目，而這些項目大部分都是城市綜合體，寫字樓、超級購物中心、酒店，以及一些酒店式公寓類型的產品。

　　另外，深圳控股的母公司還擁有近300萬平方米的項目，這些項目大部分也都是城市綜合體。綜合計算，深圳控股潛在的城市綜合體的體量達到了500萬平方米，且這些項目都是位于深圳核心區域的羅湖和福田。

　　事實上，深圳控股早前已經開始了商業地產的布局。今年初，其新成立了商業地產公司，主要負責科之谷、黃貝嶺等商業地產項目的開發和運營。

　　沉寂了多年的舊改項目黃貝嶺，目前正在有條不紊地推進。深業集團將把其打造成將擁有集零售、餐飲、娛樂、文體、休閑于一體的超大型購物中心，和新型現代化高尚居住社區。

　　陸繼強表示，深圳的城市更新過程蘊含著巨大的商業機會，對于深業集團這樣長期扎根深圳的國有企業而言是非常有利的。

　　而關于目前許多房企爭先恐后地進入商業地產的現象以及在深圳發展商業地產的前景，深圳控股總裁呂華曾這樣表述道,雖然目前深圳的房地產市場過熱，但看好深圳商業地產的發展，預計發展空間還是很大，不應該持悲觀的情緒。

　　陸繼強表示，非常贊同這樣的看法。在住宅市場被嚴格調控的情況下，很多地產商將注意力和未來的重點轉向商業地產，這是合理的符合未來發展趨勢的調整。

　　其實，商業地產的發展是存在一定的風險，因此，首先要非常慎重，但也要對整體充滿信心。

　　以下是觀點地產新媒體對深業集團董事會秘書及法律總監陸繼強以及投資者關系部主管周全女士的采訪實錄：

　　觀點地產新媒體：郝繼霖先生現在已經確定加盟深業，最終確定的時間具體是什么時候，當初為什么會選擇郝先生呢？

　　陸繼強：

　　深業集團進軍商業地產是一項戰略決策，為此必須尋找業內的高端人士以提升自身商業地產開發及運營能力。集團通過獵頭等方式多方尋求符合條件的高端人才，最終選定了郝繼林先生，我們與郝先生正式簽約是在3月底，從2012年4月份郝先生正式加盟深圳控股。之所以選擇郝先生，肯定是出于對郝先生在商業地產領域往績及職業操守專業水平的高度認可，而郝先生加盟深業，我想也是出于對深業的信任，而深業旗下商業地產項目的核心位置及未來的地標形象更是吸引其加盟的重要原因。

　　觀點地產新媒體：深業在深圳的土地儲備很多，那么這些土地未來是怎么計劃的？

　　陸繼強：

　　深業集團是深圳市歷史悠久的國有大型企業，在深圳市多個核心區域都有體量可觀的土地資源，比如農科、中心區、黃貝嶺、沙河、車公廟、筍崗清水河等區域，目前初步統計應該超過500萬平米建筑面積。這些土地資源在寸土寸金的深圳市其價值極其寶貴，我們會就這些核心資源精耕細作，寶地寶用，為深圳市的發展做出貢獻。這些項目基本上都是城市綜合體項目，包含住宅、商業、酒店及寫字樓等功能。

　　觀點地產新媒體：這些項目在未來的開發是由深圳控股來牽頭，目前進展情況如何？

　　陸繼強：

　　目前深圳控股在深圳已經擁有的城市更新項目大約在150萬平米建面左右，其中清水河項目已經開工。根據深業集團的統一考慮，未來會逐步將集團持有的其他城市綜合體項目注入到深圳控股中去，目前這方面的前期工作已經在進行之中。

　　觀點地產新媒體：目前深圳寫字樓市場能夠拿出來出售的不多，深業近期會有什么樣的項目？情況怎么樣？

　　周全：

　　我們列入今年銷售計劃的泰然大廈項目屬于工業寫字樓產品，目前還沒有預售，但是登記認購情況超過預期，非常踴躍。深圳是中小企業特別多的地方，比如科技型企業、服務性企業等，對中端寫字樓的需求量是非常大，泰然大廈位于車公廟核心地段，產品定位與中心區其他寫字樓有一定的差異，性價比高，符合市場需求，我們對其銷售充滿信心。

　　觀點地產新媒體：關于商業地產方面，不管是深圳還是全國，從去年住宅市場開始調整之后，很多地產企業往投入比較多，商業市場出現過熱的現象，而深業在此方面投入也很大，深業對市場是怎樣的判斷？

　　陸繼強：

　　商業地產和住宅地產確實是不同的業態，需要不同的能力。在住宅市場被嚴格調控的情況下，很多地產商將注意力和未來的重點轉向商業地產，應該說這是合理的符合未來發展趨勢的調整。但是也應該看到商業地產由于其投入資金大回收時間長等特點對企業的資金實力及運營能力有更高的要求，風險也非常大。具體到深業集團的商業地產板塊，我們首先會非常慎重，但整體而言又是充滿信心。其主要原因在于我們擁有的商業地產項目主要位于深圳的核心地段，其地理位置有著先天的優勢，需求旺盛，商圈成熟；由于是集團歷史上形成的資源因此土地成本相對而言屬于較低水平，盈利空間大，這些項目都可以通過滾動開發解決后續資金問題；深業集團目前也專門成立了深業置地有限公司并聘請了郝繼林先生等專業人才，旨在打造商業地產專業能力，形成商業地產領域的核心競爭力。

　　觀點地產新媒體：在今后深業商業和住宅的比重會是怎樣？

　　周全：

　　綜合體項目會占到總體量的30%左右。深業在未來幾年時間，會采取住宅與商業并重的策略，從銷售額上看，住宅仍占更大的比重。

　　觀點地產新媒體：現在很多房企都會參與深圳的城市更新項目，深業怎么看深圳這個城市更新的現狀或者將來，另外在參與的過程是怎樣的？

　　陸繼強：

　　深圳市推出的城市更新政策非常符合深圳市的歷史背景及現實需求，具有創新性及典范作用，對于提升城市功能、改變城市形象、破解土地供應瓶頸都有很強的現實意義。我們認為深圳的城市更新過程蘊含著巨大的商業機會，對于深業集團這樣長期扎根深圳的國有企業而言是非常有利的。其參與過程，市政府已經透過相關法規及文件做了明確細致的規定，目前運作已經非常順暢。

　　觀點地產新媒體：關于商住重整的問題，現在情況怎么樣？商住分開的模式是基于什么樣的考慮？

　　陸繼強：

　　深業集團著眼于現有土地資源的情況及未來的戰略考慮，去年專門設立深業置地有限公司，專門負責集團商業地產的開發及運營；同時將旗下同屬住宅地產開發的深業鵬基集團和深業南方集團做了整合，這是出于打造住宅開發專業能力及節省成本提升效率的角度作出的決策。目前這兩項決策都證明是及時有效的。

　　觀點地產新媒體：近期深圳豪宅稅收改革引起業內熱議，未來不排除會提出征豪宅稅，如果真的施行，那么對于深業來說，有什么樣的影響呢？

　　陸繼強：

　　未聽說有關豪宅稅的消息。國家關于房地產調控的整體政策方向應該是降低行業整體的杠杠水平、支持剛性需求、堅決抑制投資投機需求，目前的限購政策實出于無奈，在未來應該會逐步由稅收政策取代，比如持有環節的房產稅及交易環節的相關稅種。

　　觀點地產新媒體：3月以來，整體樓市在回暖，深業怎么看目前樓市情況？接下來的推盤計劃是怎樣？

　　陸繼強：

　　整體而言，目前的住宅市場比去年略有回暖，對于首次置業的信貸需求已經放松，但國家房地產調控的整體政策仍在持續之中，房地產行業總體的資金緊張狀況并未改變，庫存水平仍然較高，投資投機需求繼續遭到抑制。就像大多數同行判斷的，房地產行業的黃金時代已經過去了，未來的盈利應主要靠產品和服務而不是土地本身的升值，我們認為這樣才是更健康的更有可持續性的。

　　周全：

　　二三季度會推30多萬平方米，一季度其實沒推新盤，都是在清存貨，大概只有幾萬平米，均價大概是1萬元。

　　5月開始是推盤旺季，深業大部分項目會全面進入市場，包括深圳、東莞、河源等珠三角地區的項目。

　　對于今年制定的60億元目標，只要能達到40%的去化率水平就可以完成，我們對此有充分的信心。

來源：觀點地產網

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