樓市“調結構”深化房地產洗牌序幕拉開

珠海樓市二八現象明顯
　　

如果只走進銷售排名前幾的樓盤，你也許會產生樓市又回到09年最火爆時候的錯覺。
　　

4月21日，位于拱北的中海富華里開盤。據了解本次開盤即銷八成。
　　

在中海富華里之前，2012年珠海樓市的熱詞一直是金域華府。數字說明了一切：開盤至今將近四個月網簽280套，本年度珠海銷量冠軍。
　　

2012年開春，部分熱銷樓盤攪得這個樓市的冬天風生水起。記者登錄珠海商品房預（銷）售專網了解到，2012年以來，珠海網簽數超過80套的有六家，超過100套的有三家。由于這部分樓盤，“小陽春”、“回暖”成了春節以后的熱點討論問題。
　　

可是整體樓市的數據卻有力地支持了反面的觀點：小陽春只是假象。要說回暖，也只是極小部分人在唱主角。2012年以來網簽套數為1073套，但前四名的就已經占了60%。珠海統計信息網近日公布2012年珠海市3月經濟運行簡況，一季度全市商品房銷售面積45.24萬平方米、銷售金額51.47億元，同比分別下降7.4%和12.0%。
　　

代理機構的市場研究報告也顯示，三月份珠海樓盤銷量在個位數的占了絕大部分。
　　

市場“二八”現象明顯。合富輝煌數據顯示，三月份南灣、拱北、吉大、老香洲等片區的成交套數分別為27、11、27、21套。而南灣片區的庫存高達2516套，銷售率極為慘淡。
　　

無論從整體片區，還是樓盤銷售排名來看，整個市場都呈現出明顯的二八結構。
　　

“低價”、“剛需”成銷售關鍵
　　

為什么在市場持續萎縮的情況下，極小部分的樓盤能夠取得堪比旺市的業績呢？
　　

雙限頭一個月，五洲花城的策略為整體市場樹立了銷售的操作標桿。去年11月，五洲花城推出兩棟毛坯房，極具吸引力的價格馬上吸引大量購房者入市。2011年最后兩個月，五洲花城網簽187套，占了整個珠海網簽將近三分之一。
　　

那時，樓市正處于觀望期，大部分開發商處于欲降價又恐購房者進一步觀望的尷尬狀態。五洲花城的動作及取得的市場份額無疑向市場傳達了一個現成的答案：在樓市進入買方市場的時候，低價促銷無疑是有效的。
　　

而到了2012年，銷售的關鍵詞又加上了“剛需”。今年春節以后，各大樓盤看房人數明顯增多。業內人士認為，年前大家都在觀望著房價進一步下調，春節后終于剛需用戶終于按耐不住，集中釋放。而首套房利率松動的利好，無疑又對之形成推波助瀾之勢。

于是，那些以“低價”、“剛需”為指導思想的樓盤銷售業績都較為出色，如，金域華府。此外，像公園里、尚東領域等剛需盤更是開出萬元以下的均價毛坯房。除了這些低價入市的新盤外，很多賣到中盤的樓盤也開始低價促銷推出特價房，并取得了不錯的效果。

第一季度珠海商品房均價約為11377元/平方米。相比去年一季度的均價11975元/平方米，同比減幅4.99%。珠海的銷售版圖也因此悄然地發生改變。新香洲、前山、西區以及中山坦洲這些以剛需盤為主的片區業績喜人。三月份坦洲更是以只有珠海主城區一半的價格優勢取得了1110套的銷售業績。而吉大、南灣、唐家這些以豪宅為主的片區則業績不盡如人意。三月份銷售均在30套以下。

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