房地產領域也還在摸著石頭過河 長效機制在哪里

在房地產領域，我們也還在摸著石頭過河。

先看一組數據。4月24日，北京市東城區2012年度220套廉租房公開選房。今年一季度北京保障房已竣工1萬套，全年計劃竣工7萬套。2012年全國計劃開工保障房700萬套，竣工400萬套。

與之相關的兩條消息是，據業內專家透露，有些廉租房小區，居民不交水費、電費，致使水電浪費嚴重；武漢、上海等城市建成的公租房，均有大量閑置現象。

保障房可以運動方式建議，但不可以補課的理念來支撐。比如，插卡式水表、電表已在住宅小區普遍使用，為何有些廉租房還在使用20年前的抄表式水表、電表？公租房要盡可能回收成本，以使其建設可持續，但你制定的公租房租金與市場租金相差無幾，小區交通又不方便，教育和生活配套全都沒有，誰愿意選擇這樣價格不菲的睡城？

再看另一組數據。4月24日，財政部公布，一季度全國稅收總收入完成25857.81億元，比去年同期增加2418.96億元，增長10.3%。稅收增速比去年同期增速回落22.1個百分點，為近三年同期最低。

雖然全國主體稅種收入增速“普遍回落”，但與房地產相關的稅收收入增速卻是“大幅回落”。1-3月契稅、房地產營業稅同比分別下降13.6%和17.5%，比去年同期增速分別回落41.1和45.8個百分點；土地增值稅同比增長4.5%，比去年同期增速回落108.4個百分點。

與之相關的一條消息是，近日有消息稱，住建部正在考慮協調、配合相關部門，將針對居民購買首套住房的優惠政策常態化、制度化，并以此為契機，研究建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制。

在GDP增幅下滑的背景下，投資、稅收增速回落，乃是正常表現。按照經濟學家的說法，房地產調控已經并在繼續拖累經濟發展，那么，房地產相關稅收的大幅回落，是不是也在拖累稅收的增長？從邏輯上看，這個推導是成立的。

也因此，有朋友將住建部提出的首套房優惠政策常態化，上升到與GDP有關的高度：住建部這么做，是不是為了救投資，救稅收，從而救GDP，一如2008年甚至1998年那樣？

但我個人不支持這樣的質疑。原因是，住建部說的是將首套房優惠政策常態化，而不是住房剛需優惠政策常態化，更非普通住房優惠政策常態化。首套房屬于基本居住權，應該將其貸款利率7折優惠、首付三成以下，以法律法規的條文規定下來。首套房是剛之又剛的需求，即使銀行將利率漲到110%、首付提到五成，恐怕很多人也不得不買。

住建部的設想，只是做了它早就應該做的。但部分公眾之所以將這一設想及擴大公積金使用范圍，與“救市”聯系起來，很大程度是因為，時間點太巧合了，剛公布GDP、投資和稅收增速在下滑，你就提出優惠政策常態化之類，難免令人起疑。

我的憂慮在“救市”的猜測之外：房地產的長效政策機制，空喊了很多年，毫無進展。大約是在2005年前后，組成了一個全國房地產市場宏觀調控部際聯席會議的協調機構，住建部牽頭、國務院相關部門參加。隨后就提出了建立房地產長效機制的想法，但至今仍不見該機制的任何政策和制度框架。

譬如，廉租房和公租房的設計規范、建設規范，早應制定出臺并強制施行，而不是到現在還在征求意見。首套房的首付和利率優惠政策，早應寫進法律法規，而不是到現在還只是一個設想。抑制住房投資投機的具體內涵是什么，房產稅如何征收，土地出讓制度如何改革，等等，均是迫切需要回答的問題。

不能繼續摸著石頭下去了。2011-2012年本可以成為建立房地產長效機制的調研、論證之年，這樣，待2013年新一屆政府成立后，就能逐步推行。但我們的相關部門卻乏有作為。也許它們都很忙，今天一場會議，明天一個通知，結果卻是頭痛醫頭頭還痛。

于是，房地產就仍然停留在文件治理的階段，而那些文件卻可能是相互矛盾相互否定的。而房地產的各方主體包括你和我，卻不得不適應和順從。當然，也不僅僅只有房地產領域是如此。

來源：21世紀經濟報道 作者：李一戈

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