零售地產資本奔向二三線城市

　　商業地產的迅猛發展，給零售地產投資帶來了機會。近年來，零售地產投資呈逐年上升的趨勢。仲量聯行最近發布的研究報告《2012中國零售地產市場投資展望》顯示，國內2011年零售地產投資交易額創歷史新高。大宗投資交易總額約為265億元，零售地產占整個商業地產交易總額的30%。值得注意的是，一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。針對這些變化的原因和影響，記者采訪了仲量聯行中國區投資部董事何嘉華。

　　記者：2011年零售地產占整個商業地產交易總額的30%，這一數字比2010年有較大提升，其中原因何在？

　　何嘉華：這個數字是逐年提升的，去年最高，達到30%。2010年這一數字的占比為24%，2009年則僅有15%。可以看出投資者對零售地產的興趣大幅提升。

　　零售地產交易額持續上漲，一部分因素是受商業供應的帶動；另外，隨著二三線城市人口、經濟的增長，給零售地產投資帶來了極大的空間。一半以上的零售地產投資交易發生在非一線城市。

　　從投資者角度講，主要是以機構投資者為主，比如基金公司、零售商以及專門做投資的企業，這些公司已經是較為成熟的投資群體，對這一領域長期關注，也能精準把握住投資機會。

　　記者：你認為，為什么超過半數的零售地產投資交易發生在二三線城市？

　　何嘉華：其實，二三級城市投資需求的提升，并不代表一線城市投資市場的飽和。以上海和北京為例，零售地產空置率已保持了最低的水平。只是一線城市投資價位較高，二三線城市的最主要推動力還是收入增長較快，投資者看到了這個趨勢。

　　記者：在二三級城市，哪些零售物業較為受歡迎？

　　何嘉華：相比百貨商店，購物中心模式繼續贏得關注，約86%的零售地產資本投資于購物中心領域。尤其是在成熟度略低的二三線城市，購物中心發展勢頭明顯高于一線城市。五年前，二三線城市占據主導地位的零售模式還是百貨商店，然而現在購物中心正在以更快的速度占領著當地市場份額。

　　零售地產投資比例增加以及投資重點轉入非一線城市，充分表明了投資者正在調整其投資策略以抓住經濟轉型初期所帶來的市場投資機遇。更多的投資者將逐漸認識到中國的零售行業正在進行結構性的調整，從而更加偏重對二三線城市零售地產市場的投資。

　　記者：來自亞洲地區和國內的資本占據了中國零售地產投資市場的主導地位，占比超過總交易額的90%。新加坡上市投資機構最為活躍，占到了全年交易總額的1/3。你認為新加坡投資機構瞄準中國零售地產市場的原因是什么？

　　何嘉華：去年，最主要的投資者是鵬瑞利，是新加坡上市信托，在零售市場有多年經驗。號稱新加坡首個專營中國商用地產開發的信托，收購了5個零售地產項目，從而帶動了新加城投資熱潮。再比如，華瑞中國地產，也是新加坡上市的信托，與國內的一些開發商合作，也涉及二三線城市的投資。這些長期投資者對國內零售地產市場一直較為關注，也嗅到了未來的機會。

　　記者：中國零售市場增長步伐加快，目前很多二三線城市的零售商業擴張迅速，一些業內人士對此表達了投資風險的擔憂。對此，你如何看待？

　　何嘉華：隨著商業地產供應加大，的確競爭形式會越加嚴峻。新增供應中，肯定會有一些物業做得不好，特別是住宅轉型商業地產的企業。零售地產投資類型與寫字樓、工業等地產投資不太一樣，需要有一定的技巧。

　　記者：在此環境下，零售地產投資應把握哪些原則？

　　何嘉華：首先，需把握投資對象的實力。在這些新增供應里，誰有能力抓住需求，消化供應。還需要與零售商建立很好的關系。其次，需要有很好的合作伙伴，要求其對當地市場有充分的了解，包括在購物概念、消費習慣上的特點。例如，上海、成都、重慶的消費能力較強，在時尚消費上的投入會比較多。

　　據同花順統計顯示，一季度，雖然上市房企紛紛采取以價換量方式實現了銷售的逐步回暖，但從整體來看，截至一季度末，房企的存貨壓力仍在進一步加大，資金鏈情況也進一步緊繃。

　　截至4月23日，兩市共有56家房企發布一季報，合計實現銷售收入512.92億元，同比增長14.15%；合計實現凈利潤64.88億元，較去年同期63.5億元略有增長。

　　從萬科、保利地產、招商地產及金地集團等龍頭房企發布一季度銷售情況來看，房企一季度銷售金額同比均有所下滑。其中，萬科一季度簽約均價為10326元/平方米，同比去年一季度的11689元/平方米，下降超過11%，而金地集團、保利地產今年一季度銷售均價分別下降21%和3%，房企以價換量的態勢明顯。

　　盡管季報顯示，房企整體銷售情況逐月回暖，但是房企整體的存貨壓力仍沒有得到緩解。

　　據統計，上述房企庫存總額高達5586.97億元，去年同期這一數字為4145.86億元，同比增幅34.76%。其中，庫存超過百億的房企包括保利地產、招商地產、華僑城等13家。這13家房企的庫存總額為4155.84億元，占上述房企總庫存的74.38%；其庫存總量同比增幅高達41.35%，快于行業整體水平。

　　同時，房企整體現金流情況在進一步惡化。統計顯示，上述公司經營活動產生的現金流凈額為-73.02億元，去年同期這一數字為-32.15億元。只有濱江集團、萬通地產、順發恒業等14家房企的現金流由負轉正。

　　無論是華潤置地、萬科地產還是中海地產，從今年起，他們將逐漸在商業地產發力，形成“住宅+商業”并駕齊驅的市場構架。而本土企業代表藍光地產更是通過整合7大項目、數百萬平方米的商業產品，端出了商業大蛋糕。

　　4-5月將是品牌商業集中上市、推售的時間段，其產品形態包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區底商、獨棟商業、主題商業街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。

　　成都品牌房企4月集中推商業

　　專注住宅市場的開發商，正在轉向商業。

　　早在2012年3月底，華潤置地“年度商業計劃發布會”隆重舉行，一次性推出5大商業中心，推售面積達到100萬平方米，涉及100億銷售資源；藍光地產7大商業集中上市，規模達數百萬平米，市值超過百億；中海國際購物公園二期上市，40萬㎡的“中海國際中心”A座租賃70%；萬科地產成都首個項目“鉆石廣場”即將上市；23萬平方米協信中心推出底商和寫字樓，開盤當天熱銷過億……從品牌開發商近期的動作來看，他們對商業地產的定位已經不是早期的“權宜之計”，而是當作布局市場的一大策略。

　　萬科、華潤、中海集中關注“住轉商”

　　“并不是說住宅不重要，”華潤置地相關負責人在年度商業計劃發布會上宣稱，“進入成都樓市10年的華潤置地，即將掀開新的一頁。”他說的“新”，顯然是華潤置地在打造住宅品牌之后，轉身商業地產。了解華潤的知道，這個舉措并非一時興起，而是籌備已久。據了解，華潤置地早在2007年開始組建招商團隊，2009年成立商業設計管理部，并成立華潤置地成都商業管理公司，對商業進行統一招商，統一運營。

　　萬科地產對商業地產的布局，已經從“給住宅做配套”演化為“給城市做配套”。這背后，除了萬科地產在2011年成立萬科商業管理有限公司，地方公司成立商業小組備受關注外，純商業項目已經落戶多個城市。在成都，即將上市的“萬科·鉆石廣場”，已經是一個非常成熟的產品線。中海地產對商業地產的重視，從2011年11月舉行的商業地產品牌發布會可見一斑。據《21世紀經濟報道》報道，“這是中海將旗下的商業地產進行整合之后，首次明確地對外發布其未來商業地產發展線路。其中一個重點是，中海將擁有自己的商業購物中心品牌———環宇城。”

　　無論是華潤置地，萬科地產還是中海地產，他們是以住宅地產建立市場知名度，但從今年起，他們將逐漸在商業地產發力，形成“住宅+商業”并駕齊驅的市場構架。而本土企業代表藍光地產，在從四川藍光晉升為中國藍光之后，通過整合7大項目、數百萬平方米的商業產品，端出商業大蛋糕。研究他們今年的市場格局發現，集中發力商業地產不僅是市場導向，更是企業導向。

　　產品豐富 近兩個月商業集中上市

　　高力國際成都公司總經理蔡孟頤接受成都商報微博記者采訪時表示，“商業地產的品牌效應要高于住宅地產。”他認為，同等支付金額下，肯定首選品牌商業。如果是價差在20%以內，也應該優選品牌商業，但具體要看產品、看位置、看業態。

　　31日，成都商報記者在萬科·鉆石廣場臨時接待中心，被銷售顧問的自信折服。“估計不會搬到工地現場去售房。因為有可能新銷售中心還沒建起，房子已經賣完了。”記者了解到，建筑面積約10萬㎡的鉆石廣場，目前可售的只有寫字樓和公寓，底商全部由萬科持有。

　　距離該項目不遠的協信中心，在底商和寫字樓的銷售上同樣如此。“開盤頭一天晚上就有客戶來排隊，不到兩個小時22套商鋪全部售罄，很多被迫轉為二期客戶。”這樣的市場行情在華潤置地，表現明顯。據華潤置地相關負責人宣稱，“我們好幾個商業中心的商鋪還沒開賣，就已經有人找上門來了，誠意度非常高。”

　　對于投資商業的客戶來說，4-5月顯然是個好時機。據成都商報記者了解，4-5月將是品牌商業集中上市、推售的時間段。譬如，藍光七大商業藍光·空港國際城、峨眉院子、金楠府、四葉城商業廣場、錦繡城、藍光云鼎、公館1881，其產品形態豐富多樣，包括LOFT、SOHO、寫字樓、社區底商、院落式商業街區、大型旗艦店、投資型酒店等，銷售正處于集中發力階段。華潤五大商業中心萬象街區，翡翠天地，華潤廣場，橡樹廣場，翠林天地，其產品形態包括甲級寫字樓、LOFT公寓、社區底商、獨棟商業、主題商業街集中上市，投資金額從幾十萬到上千萬不等。萬科·鉆石廣場，宣稱5-6月開盤，但目前已經開始蓄客。

　　大量自持大企業看重長線價值

　　中海國際中心的8座寫字樓，只租不售；萬科·鉆石廣場的主力店和底商，全部不對外銷售；華潤置地在五大商業中心的自持比例最低20%，最高達60%，183萬㎡的成都時代天街，龍湖自持商業50萬㎡……

　　種種跡象說明，資金實力雄厚的開發商，更傾向于通過經營商業來保證企業的收益回報。

　　華潤置地相關負責人表示，“開發商敢于大面積自持商業，一是說明企業資金沒問題，二是說明對產品非常自信，三是投資者的收益有保障。”他認為，開發商自持商業的話，就意味著企業投資培育市場、經營市場。中海地產市場策劃部人士同樣表示，“只租不售的模式，對開發企業的現金，管理，運營要求非常高，全部持有對客戶來說是最有力的收益保障。”

　　事實上，開發商通過整合資源，進行統一招商，統一管理的商業，往往比全部散售的商業，在回報率上要高得多。這一點，在國內多個成功商業項目得到印證。譬如，北京銀泰中心、深圳華潤萬象城、重慶協信星光68廣場、成都萬達錦華城。

　　“較之于中小開發商來說，‘大企業效應’在商業地產表現得更明顯。”協信地產成都公司營銷總監陳云認為，還不僅僅是自持。在經營管理方式上，協信地產已經開始嘗試與商家捆綁經營的方式，通過給商家提供一站式的經營管理服務，共同做大市場，提高收益回報率。

　　從去年2月國內多個一二線城市出臺限購令至今，嚴厲的樓市調控已經進行了一年多。在“調控不動搖”的態勢下，住宅市場投資機會已經不復存在，而商業地產成為這輪調控中的“贏家”。尤其是今年以來，武漢寫字樓市場表現穩健，成為很多企業和投資客戶的首選產品。

　　調控下資金紛紛“大挪移”

　　日前，曾在住宅市場和股市投資多有斬獲的市民鄭先生，正在考慮購入武昌一個項目的寫字樓。

　　他介紹，近幾年手頭有些資金，苦于住宅被限購，希望買套寫字樓出租或者今后自用。鄭先生自己的辦公場所在江漢北路一個老寫字樓里，近幾年益發感到停車等配套不夠完善，希望能找到合適的寫字樓產品，辦公出租都很方便。

　　記者發現，在本地多家房產論壇和群里，不少市民都在討論買寫字樓或商業性質的小戶型出租用。這些市民多是住宅被限購了，市區商鋪動輒三四萬元的單價難以承受，便轉戰寫字樓市場。

　　省社科院經濟所副所長葉學平認為，寫字樓市場的異軍突起，有調控下資金尋找新的投資方向的大背景，也有武漢經濟快速發展、商務環境亟待提升的原因。可以說，投資者需要新的投資產品，城市發展需要商務環境的提升；而開發企業看到了機會，從住宅市場轉移，大手筆投入寫字樓市場，是雙方需求都得到了滿足。

　　某院研究顯示，在2005年前，武漢整體商務水平不高，寫字樓市場不溫不火，不僅開發量小，其銷售情況也比住宅市場差得遠。武漢寫字樓市場火爆，是伴隨武漢經濟發展提速而出現的。從2009年開始，武漢寫字樓的整體市場供給和需求同步爆發。

　　調查顯示，2009年武漢寫字樓成交面積約50萬平方米，2011年接近100萬平方米，翻了一番。而過去十年間，武漢寫字樓的新開工量年均為30萬-40萬平方米。

　　在去年最嚴厲的樓市調控政策出臺前，很多開發企業認為寫字樓市場投入大、回報慢，遠沒有住宅投資獲利那樣“短平快”。

　　寫字樓回報率三年翻番

　　寫字樓市場走熱，不僅是武漢本地市場的現象。去年以來，北上廣多個一線城市寫字樓市場也迎來了售價走高、租金火爆的繁榮景象。

　　目前，武漢市寫字樓市場租金也出現了連續的上漲，

　　日前，戴德梁行發布的報告稱，截至去年底，武漢甲級寫字樓租金連續8個季度上漲。戴德梁行華中區商業部馮波指出，武漢寫字樓市場需求依然旺盛，內資企業機構較外資機構表現更加活躍，銀行、金融類機構紛紛大單成交。武漢一棟剛入市的甲級寫字樓，租金甚至達到了北京、上海等地同檔次物業的水平。據了解，建設大道上幾乎所有的寫字樓均滿租，部分新到漢的企業或準備提高辦公檔次的企業，不得不轉戰周邊區域。

　　近幾年，隨著越來越多的企業進駐武漢，武漢甲級寫字樓的需求逐年增加。

　　統計顯示，武漢缺少商務配套的乙級寫字樓空置率在15%左右，而甲級寫字樓空置率很低，建設大道沿線的甲級寫字樓如果考慮到裝修周期，空置率多在5%以下。

　　另外，武漢寫字樓的租金水平在2008年以后大幅上漲，由當年的40元/平方米/月，上漲到80元/平方米/月，部分頂級寫字樓租金高達120元/平方米/月。

　　據悉，去年武漢寫字樓的總體均價在9876元/平方米，雖然比五年前有接近40%的上漲，但是比同地段、同檔次的高檔住宅或商鋪要低很多，這也是大量投資者進入寫字樓市場的主要原因。

　　武漢寫字樓迎來集群時代

　　過去十年，武漢寫字樓市場的發展較為零散，目前市場上在用的寫字樓，多數是開發企業單棟建設的，缺乏統一的布局和規劃。

　　目前，除了武昌中南、中北路沿線和漢口建設大道金融街外，武漢其他區域還未有成型的寫字樓集群。而一些傳統的寫字樓集中區域，也存在商務配套不夠、公共設施缺乏的尷尬。

　　而近兩年，隨著武漢中部中心城市地位的確立，武漢迎來最好的發展時期，不光各大企業進駐武漢，一些外資機構也加入了搶灘武漢的步伐。對他們來說，一個辦公、配套水平都很高的寫字樓集群，不僅應該滿足日常辦公、企業交流的需求，也應該有較好的商業配套，滿足企業或者員工的日常生活消費等。這就需要一個集甲級寫字樓、大型商業等于一體的商務區來滿足。

　　業內人士預計，今年開始，漢街總部國際等大體量的寫字樓集群的面市，將逐步促進武漢核心商務區的形成。

　　4月23日，花旗發表報告稱，首予越秀地產“買入”評級，目標價2.7元，較其2012年度預測每股資產凈值折讓40%。

　　該行指，盡管近期股價反彈，但現價較資產凈值折讓63%，對應2012年度預測市盈率6.8倍、市賬率0.6倍，估值吸引。

　　報告指出，越秀地產1992年在港上市，2008年新管理層接手，經數年重組後逐漸剝離非核心資產，重新聚焦在核心地產業務上，現時擁有強勁的投資物業組合，并是唯一一家在港上市的內地發展商房地產信托基金。

　　該行預測，越秀地產今年的租金收入應可超過6億元人民幣，目標在下半年全面運營的廣州IFC，是近期的催化劑。

　　住宅業務方面，未來數年將重點轉向開發能力；今年首季的銷售達全年目標的31%。

　　從去年2月國內多個一二線城市出臺限購令至今，嚴厲的樓市調控已經進行了一年多。在“調控不動搖”的態勢下，住宅市場投資機會已經不復存在，而商業地產成為這輪調控中的“贏家”。尤其是今年以來，武漢寫字樓市場表現穩健，成為很多企業和投資客戶的首選產品。

來源：中國房地產報

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