商業地產項目遍地開花3年后慘狀或將超住宅

　　自實施住宅限購政策以來，非住宅地產項目得到了快速發展。“限住不限商”使得新型商業業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產熱度空前。商城鄭州似乎正因此迎來新一輪“商戰”，不過此次“商戰”指的卻是商業地產。

　　鄭州商業地產急速發展，其中的問題也不容忽視。從去年開始，鄭州市住宅市場受宏觀政策調控的影響，步入“寒冬”，于是，非住宅地產獲得了空前的發展機遇。與前些年的“商住倒掛”現象相比，如今的商業地產終于“揚眉吐氣”，開始穩步走入上升通道。

　　如今，大型商業地產項目在鄭州可謂是到處開花。大型購物中心吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發、永輝超市、王府井等國內外大型商業企業加快布點，傳統的社區商業也是風生水起，鄭州商業地產正醞釀新的發展變革。

　　國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發、永輝超市、王府井等國內外大型商業企業加快布點，傳統的社區商業也是風生水起，鄭州商業地產正醞釀新的發展變革。

　　現狀：大型商業地產項目遍地開花

　　眼下，鄭州的商業地產由于不受有關政策的限制，正迎來一個空前快速的發展階段。

　　有關數據顯示，2011年，鄭州市非住宅市場總供應量為270多萬平方米，比2010年增加近3倍，均價由2011年初的每平方米10519元，上漲到今年2月份每平方米12286元，上漲幅度為16.8%。

　　“限住不限商”使得新型商業業態不斷涌現，現代物流項目、大型城市綜合體項目、區域購物中心等項目如雨后春筍般出現，商業地產空前熱銷。

　　“從鄭州來看，大型商業地產項目可謂到處開花。”河南省商業行業協會副會長、鄭州希瑞營銷管理咨詢有限公司董事長何宏劍坦言。

　　他詳細說道，由前幾年的寶龍城市廣場、丹尼斯七天地引領鄭東新區的商業地產，到升龍集團開發的曼哈頓廣場、升龍國際中心等項目，再到萬達廣場、錦藝國際華都、西元國際廣場等大型購物中心在鄭州西區的建成開業，都成為近年來商業地產項目的明星。

　　“這些大型購物中心吸引了國內外零售巨頭沃爾瑪、家樂福、大潤發、永輝超市、王府井等國內外大型商業企業加快布點，傳統的社區商業也是風生水起，鄭州商業地產正醞釀新的發展變革。”何宏劍表示。

　　在供給失衡的情況下，商業地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常劇烈，其中的問題也是“重重”。然而，也有觀點認為，商業地產已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。

　　問題：供應激增下是壓力還是潛力

　　“一方面，住宅市場調控導致一些住宅開發商難以維持，所以部分房企轉型進入商業地產項目的開發；另一方面，政府對出讓的一些地塊，強制性要求配套商業項目。再加上部分企業盲目跟風進入商業地產，且進入商業地產的壁壘太低，所以致使鄭州市場上的商業地產項目供應量大增。”曼哈頓商業廣場營銷總監侯岳峰在分析目前鄭州商業地產扎堆出現的原因時，如是表示。

　　“由于商業地產項目一窩蜂上馬，因此目前鄭州非住宅產品的供銷比，已嚴重失衡。”正弘置業副總經理王樸說道。

　　“從2010年年底住宅項目限購以來，商業地產的價格上漲了50%以上，但從租金回報率來看，卻比2010年以前低了很多，投資價值變低。”王樸認為，在供給失衡的情況下，商業地產的壓力一下子就來了，競爭必然會非常劇烈，其中的問題也是“重重”。

　　然而，也有觀點認為，商業地產已進入黃金十年，未來升值潛力巨大。鄭州美盛地產營銷總監張傳明表示，從2011年年初以來，商業地產的銷售增速一直高于住宅，在住宅市場屢受政策打壓的市場環境下，商業地產成為開發商們的避風港，這也是中國進入商業地產黃金十年發展期的必然表現。

　　“目前國內知名房企保利、萬科、遠洋等大型房企早已在全國范圍搶灘登陸，甚至不約而同地宣稱，未來將不斷擴大在商業地產領域的投入。而在鄭州，2011年初，數家房地產企業宣布進軍高端寫字樓，商業地產的熱度由此可見一斑。”張傳明認為，住宅市場面臨重新“洗牌”，商業地產必將再次“雄起”。

　　定位是“綱”，綱舉才能目張。而市場定位的核心就是市場調研，需經過對消費者、經營者、投資者、競爭對手，以及本項目的區域商業環境等進行科學研究。

　　建議：注重前期的市場調研及定位

　　“其實商業房地產正確的叫法應該為商用不動產，一切應該圍繞消費者、經營者和投資人進行設計、開發。”何宏劍認為，商鋪的物理分割應該科學合理，應該前置化招商，實行訂單式開發；銷售和持有的商鋪面積應該適當，努力實現“高租金”，租金高才是商用不動產開發的硬道理。

　　在何宏劍看來，由于很多開發商是從做住宅轉到商業地產上的，他們往往不注重前期的市場調研、分析定位及概念規劃，不考慮消費者、經營者和投資者真正喜歡的產品。一旦開發完，才發現所建的商業物業，經營者不愿意租或不好用，消費者也不愿意去消費，投資者由于收不到合適的租金也很受傷。這才恍然大悟原來所建商業物業沒有靈魂，沒有盈利模式，只有一副空架子。

　　“所以商業地產的開發，前期定位很重要，定位就是綱，綱舉才能目張。”何宏劍表示，市場定位的核心就是市場調研，需經過對消費者、經營者、投資者、競爭對手，以及本項目的區域商業環境等進行科學研究，才能做到準確定位，有的放矢。

　　由于宏觀調控，大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移。3年后，商業地產市場的“凄慘”程度將遠超住宅市場。

　　預測：3年后商業地產慘狀超住宅

　　住宅市場在調控下成交清淡，商業地產卻在資金追捧下異軍突起，近期多地誕生的“地王”均與商業地產有關。住宅開發商、保險公司、銀行等紛紛瞄上商業地產，上半年一線城市商業用地市場快速升溫，大量資金投入商業地產開發。

　　“京、滬、廣、深四個一線城市商業用地成交額占比明顯提高。從目前情況來看，預計今年商業地產開發投資增速將明顯高于去年，即使按照去年的增長速度保守估算，今年商業地產開發投資總額也將接近萬億元，商業地產呈現火爆趨勢。”何宏劍表示。

　　這種“火爆趨勢”于未來的市場來說，究竟是好是壞呢？近日，上海城開集團總裁倪建達在接受媒體采訪時指出，由于宏觀調控，大量原本從事住宅開發的房地產商轉向商業地產，一哄而上的開發將把商業地產的壓力后移；他預計，3年后，商業地產市場的“凄慘”程度將遠超住宅市場。

　　未來一到兩年內，鄭州市場對商業地產的需求會有多大？將呈現何種發展趨勢？

　　何宏劍認為，鄭州市對商鋪特別是繁華區的臨街商鋪需求呈供小于求的趨勢，這種發展勢頭將由“大躍進式”逐步轉向穩中求進，商業地產發展總體仍會保持一定增長。

　　然而，行業自身發展方式必將由數量型轉向質量型，早期商業地產的行業競爭還停留在前期圈地、銷售甚至招商上，而今已開始轉向運營管理的競爭。

　　“開發商在整體招商中的議價能力下降，洗牌式的項目并購不可避免。”何宏劍分析認為，近年來，商業地產投資普遍較熱，商業項目供應量大、再加上同質性高，集中入市，必將導致開發商招商中與商家的博弈能力下降。

來源：鄭州晚報　

　　版權及免責聲明：凡本網所屬版權作品，轉載時須獲得授權并注明來源“中國產業經濟信息網”，違者本網將保留追究其相關法律責任的權力。凡轉載文章，不代表本網觀點和立場。版權事宜請聯系：010-65363056。

延伸閱讀