房地產走暖還要看經濟大環境

　　經過近年的開發投資提速、借貸猛增后，今年眾多房企開始進入償債高峰年。據統計數據顯示，僅涉及房地產信托償還的規模就已達約2500億元。分析人士表示，房企資產負債率處于歷史高位，償付能力堪憂，數據顯示房企的償付能力甚至略低于2008年。另一方面，從71家上市房企公布的年報來看，開發商庫存增長迅猛，同比增長42.7%，去庫存成為房企共同的選擇。進入第二季度后，越來越多的開發商加入降價促銷行列，以價換量成為市場共識。

　　世聯地產重點監測的28個城市降價樓盤數據顯示，截至今年3月中旬，今年以來新增降價樓盤197個，超過20%降幅的樓盤占比由去年的13%上升至20%。與之對應的是，購房者期望最低降幅從20%降至15%，購房者預期好轉。這些說明，市場主動適應購房者的預期，促使成交量的回升。

　　另一方面，環球經濟走勢的影響，對于國內房地產市場也產生了不確定因素。在分析人士看來，目前全球經濟依然面臨著較大的挑戰，發達國家受累于低迷的經濟形勢，需要持續的量化寬松。歐債陰霾未消，歐元區經濟無起色，走出衰退期仍需克服重重困難。發達經濟體仍將維持寬松的貨幣政策，美聯儲、歐洲央行、日本央行和英國央行等都紛紛表示要延續甚至擴大寬松貨幣政策，以保持經濟復蘇的勢頭。發達國家持續的新量寬，明顯改善投資者避險心理，投資偏好得到提升，資本重新流入新興國家。在此背景下，資本重新流入中國，國家新增外匯占款轉正，結束了持續3個月的負增長，從而使國內資產價格得到一定程度的支撐。

　　世聯地產人士就認為，從國內經濟看，GDP和CPI雙降的趨勢明顯，各項經濟指標亦不容樂觀，說明當前國內經濟面臨著巨大挑戰。為了實現經濟穩定增長的目標，央行對貨幣政策進行預調微調，先后兩次下調存款準備金利率，正式宣告中國的貨幣政策轉向。信貸情況也在不斷好轉，Shibor利率持續走低，顯示惜貸情緒好轉，新增貸款恢復增長，3月份新增貸款高達1.01萬億，遠超市場預期。另外，10期國債收益率與2年期國債收益率的息差不斷擴大，顯示國內流動性在不斷好轉。流動性的持續改善是房地產市場出現3月陽春的關鍵因素。

　　據悉，包括萬科、中海、保利、恒大、龍湖、綠城、星河灣 論壇等眾多品牌開發商將提高去存貨化速度作為今年重要的經營策略。世聯地產市場研究部的分析認為，品牌開發商采取以價換量的市場策略，不僅是基于政策做出的判斷，也是出于業績和股東的壓力，以及行業發展的內在要求。在政策調控的背景下，71家上市房企的年報數據顯示，房企的凈資產收益率回落，利用杜邦分析法對上市房企的分析結果顯示，未來房企ROE難以提升，因此提高資產周轉率是改善房企未來ROE的主要途徑。房地產行業通過依賴高財務杠桿和價格上漲帶來的高利潤和實現快速增長的時代已經一去不復返了，快周轉成為當前房企的主旋律。

來源：南方日報

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