房地產并購有利于產業升級

　　房地產企業融資渠道較廣，如果加以細分可以有十余種，如上市融資、銀行信貸、海外基金融資、房地產債券融資、并購、房地產投資信托、夾層融資、債券融資、項目融資等等。但對于當前的經濟環境與行業壓力來說，銀行信貸收緊、房地產信托受限，房地產企業IPO也幾乎處于關閉狀態，而最便捷的融資方式除了房地產私募基金外便是并購。房地產企業通過并購可以實現生存與發展的機會，也有利于推動房地產業的升級。

　　據中原數據顯示，2011年度，股權交易市場共出現491宗房地產行業股權及資產交易，涉及金額超過1300億元。其中，房地產為主業企業的產權交易多達253宗，約為去年全年同業并購宗數的2倍，并購金額超過900億元。如SOHO中國40億元獲得上海海之門房地產有限公司50%的股權；首開股份獲得了葫蘆島首開宏泰房地產開發有限公司30%股權；中航地產2.18億元收購了惠東縣康宏發展51%的股權等。從并購的方式來看，房地產并購與其他產業并購有有較大差別。當前房地產并購主要的方式有3種，一是全資收購房地產企業旗下的開發項目；二是股權投資，購買項目出讓方所出讓的項目股權，并參與開發運營；三是合資開發，根據股權比例進行同比的債權與出資義務，而開發管理可以根據雙方約定委托單方負責。

　　在房地產并購案中，綠城房產一直走在前列。自2011年底綠城出售多項資產后，2012年綠城又宣布出售無錫綠城湖濱置業有限公司51%股權，售價5100萬元。據計算，綠城通過出售多個股權獲得對價接近3億元，再加上此前出售“外灘地王”10%股權獲利10.4億元，綠城通過重組已回籠資金13億元。在行外人看來這是綠城房產崩潰的前兆，而實際上這是房地產企業危機補救的慣例與風險期的戰略方式，是企業為發展尋求戰略合作的一種表現。筆者認為，資本與資源的對接是值得提倡的，一方面解決了企業的各取所需，另一方面有利于產業經濟的協調發展。主要的價值體現在兩個方面。

　　首先，資源互補，各取所需。以綠城為例，其一受市場低迷的影響，無法實現銷售預期目標，以預售款推動項目開發的資金嫁接模式壓力增大；其二銀行信貸緊縮，房地產貸款被拒之門外；其三銀監會加強信托融資監控管理，信托融資渠道被堵；其四房地產建設用地自2012年年初開始一直處于貶值趨勢。基于這些原因，擴張過快的房地產企業紛紛出現了資金鏈緊張，甚至斷裂現象，綠城便是其中。為此采取項目并購其實是尋求資本合作的一種表現，對于被并購方來說，出讓部分預期利益換取生存與發展的機會，何樂而不為。而對于并購方來說，利用充足的資本優勢借機擴大市場份額，提高企業業績符合了發展戰略。可謂資源互補，各取所需。

　　其次，強強聯手，提升企業綜合實力。房地產運營雖然在縱向管理上沒有制造業的跨度長，但其橫向管理非常復雜且龐大。比如項目產品設計、精品化管理、績效考核，工程節點管理等等都有其特點及開發企業的專屬個性文化。以綠城為例，綠城的優勢是項目的精品化設計及項目的高效開發管理，而劣勢是資本運作。因此，很多企業與綠城合作的主要目的是尋求管理優勢，通過并購及合作開發獲得最佳的產品設計、管理經驗、專業人才等各類資源。房地產企業并購無論是收購還是股權投資以及合作開發模式，其進行的活動不僅是收購企業項目的股份，同時也是獲得被收購企業的人力資源、管理資源、技術資源、銷售資源的過程。這些都有助于提高企業的整體競爭力，同時對雙方企業的發展戰略也是一個互補，對合作項目的整體優化、提升將起到重要的推動力。

　　從近兩年來房地產的數百例并購案發現，80%以上的并購為橫向并購，且來自行業之間。橫向并購對房地產業的優化發展毫無疑問是具有積極作用的,但是如果橫向并購比重過大就難免會出現敵意并購現象，從而導致在并購后企業雙方管理層摩擦增大，被并購方甚至會不惜代價設置障礙，從而增加公司收購成本。因此，應該鼓勵一定比例的混合并購。混合并購是發生在非房地產企業與房地產企業之間的并購。一方利用資本優勢獲得股權與預期利潤，另一方利用資源優勢與專業優勢獲取資本發展。對于非房地產企業來說，混合并購的基本目的在于分散風險，尋求范圍經濟。通過并購嘗試新的行業，實施多元化戰略，不僅能有效擴充企業的經營范圍，獲取更廣泛的市場和利潤，而且能夠分散因本行業競爭帶來的風險。所以，混合并購行為實際上是一份企業資源互補協議。

　　筆者認為，2012年在資本與市場的雙重壓力下，房地產企業并購可能會到達一個頂峰。實際上這是好事，是企業自救與戰略調整的發展趨勢。國務院頒發的18號文件也提出“支持具有資信和品牌優勢的房地產企業通過兼并、收購和重組,形成大型企業和企業集團”，所以房地產并購不能視為一個產業的衰退，而是一個產業資源整合的機會，資本與資源的合理配比更能促進一個產業的良性發展。

來源: 中國房地產報

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