庫存壓力下房地產市場何以整盤

　　在調控效果不斷顯現的背景下，一季度作為樓市銷售的傳統淡季，讓2012年的樓市顯得更為冷清。與市場表現的“溫吞”相比，近期上市房地產企業公布的年報，讓人們意識到在貌似淡定的市場表現下，巨大的庫存壓力讓開發商們內心有多著急。

　　在如此壓力面前，樓市紛紛上演促銷熱潮，甚至可謂“無降價不成交”。可以說，各項調控措施在經歷了一個市場周期后，效果已經越發明顯。對此，有分析人士認為，此前實施的各項調控舉措已經見效，但尚不足以引導樓市全面向平穩健康發展轉變，調控的措施有可能進一步豐富，甚至有可能涉及稅收、分配制度的改革層面。

　　以價換量 開發商自我減壓

　　據相關統計數據顯示，今年一季度我國商品房銷售額8672億元，同比下降14.6%，銷售面積15239萬平方米，同比下降13.6%，而全國商品房待售面積達到30122萬平方米，增長35.5%。可以說，樓市表現依然延續著自調控以來的下行走向，在購房需求被政策性縮緊的情況下，開發商有較高的庫存壓力。另據國家統計局日前公布的一季度經濟運行數字顯示，全國房地產開發投資10927億元，增速比上年同期回落10.6%，銷售面積和銷售額同比分別下降13.6%和14.6%，房地產投資和市場明顯趨于放緩狀態。

　　在這種“放緩”的市場狀態中，房地產企業并未出現一邊倒的虧損狀況，而是呈現出“在壓力下略有盈余”的行業局面。從各上市的房地產公司年報來看，雖然遭遇持續一整年的調控，但在A股上市的63家公布了年報的房地產開發企業中，大部分房企年報均顯得“有聲有色”，業績同比增長的房地產企業達39家，而同期虧損的公司只有5家。

　　對此，相關分析指出，今年一季度樓市在經歷了前兩個月成交量持續低迷的過程后，房地產企業加大了“以價換量”的銷售比重。來自中原地產的分析表示，目前20%左右的降價樓盤貢獻了樓市80%以上的成交量，可以說是“無降價不成交”。

　　在這種銷售策略下，2月份以來，京滬穗深四大一線城市樓市成交量均出現較大幅度回升。根據報告顯示，3月份北京、上海、廣州、深圳房價成交面積環比分別上漲73.84%、32.77%、58.76%、76.20%。

　　庫存激增 促銷或成年度主題

　　相比生活日用品，房地產市場從拿地到建設再到銷售，通常需要有兩三年的時間，所以市場對于房地產市場調控措施的反應，通常也會有1年~3年的周期。這意味著，今年和明年將成為房地產調控效果顯現的“檢視年”。

　　中國房地產業協會今年初發布的報告顯示，在嚴厲的樓市調控之下，去年全國樓市銷售量和庫存量均有所增長，500強房企的銷售額達到2.28萬億元，同樣庫存市值也達到4.9945萬億元。業內人士表示，去年的持續增長主要是由于市場慣性的表現，而面臨如此高的庫存量和緊縮的市場環境，房地產企業如何消化庫存，或許將成為今年房地產市場的主要問題。

　　從保利房地產股份有限公司發布的企業年報來看，至去年年底，該企業庫存達到1521億元。另據萬科集團披露的數據顯示，萬科集團在全國14個主要城市的住宅成交面積，在去年下降了19%，成交額下降17%，但庫存水平上升了70%。

　　另據北京中原市場研究部統計數據顯示，截至4月8日，公布年報的上市房企累計庫存市值已經超過9000億元，同比2010年庫存上漲44.3%，更是超過2009年庫存量的兩倍以上。

　　量價齊跌 調控未到放松時刻

　　對于市場出現“量價齊跌”的局面，分析人士表示，這種市場表現可視為調控政策逐漸見效，但對于房地產市場的調控遠未到放松的階段。同時，國務院總理溫家寶在本月13日主持召開國務院常務會議時表示：“要鞏固房地產市場調控成果。堅持房地產調控政策不動搖，決不讓調控出現反復。采取有效措施增加普通商品房供給。”

　　對此，經濟學家馬光遠表示，這主要是對房地產調控政策的不放心所致。從前段時間的實際情況看，部分地方的調控政策曾一度出現動搖和放松。對此，有關部門需嚴格落實調控政策，讓地方政府的施政步調同中央保持一致。

　　另有評論指出，從近期房地產市場的表現來看，市場正處于調控的關鍵時期。雖然北京、上海、廣州等一線熱點城市的房價開始出現松動，但大部分一線城市的房價仍然較高，在一些二三線城市，特別是未實行限購的城市內，購房需求仍然較為旺盛，房價仍處于波動之中，調控對于市場的影響尚需時間進行沉淀。同時，根據近期部分上市的房地產企業年報來看，部分房企雖略有盈余，但普遍存在高庫存量和高負債率的現象，如何讓市場消化庫存，防止房地產企業在調控中大面積崩盤，也將是進一步調控面臨的考驗。

　　稅制改革 各方關注如何落棋

　　此前某企業曾公布其項目各項成本及利潤比例，其中各項稅收占到房價的11%。有業內人士表示，如果將房地產開發環節中的各種費用算進去，這個比例還將上升，而開發建設環節的各項稅費，最終會在銷售中轉嫁到消費者頭上。有開發商曾向記者表示：“開發商降價需要有降價的空間，不可能讓企業虧本賣房子。那樣的話，企業寧可不賣，也不虧本賣。”

　　另有分析指出，按照住房和城鄉建設部的工作安排，今年年中將完成40個重點城市的個人住房信息系統聯網工作。此舉可視為為全國開征房產稅進行的技術鋪墊，加之近期中央政府不斷強調稅制、分配結構的調整和改革，對于房地產市場的調控內容和手段有可能得以豐富，不僅可能就房產稅征收進一步擴大試點，房地產開發環節的稅費也可能被調整。

　　對此，鏈家地產副總裁林倩認為，業界此前對于房產稅的種種猜測甚至恐慌心理，源于此前“瞎子摸象”式的預想。“其實放眼其他各國家和地區，幾乎絕大多數的城市都開征房產稅，也沒聽過那個城市的房價因為課征了房產稅而從此一蹶不振的。”林倩說。

　　林倩認為，被妖魔化后的房產稅，由于不確定的房屋持有成本，成為購房者持幣觀望的最主要理由。所以，房產稅拖得越久，越不利房地產后市發展。從目前北京住房交易量持續下降的狀況來看，幾乎已先行反應了房產稅的利空沖擊。一旦房產稅真實出臺，不但對北京住房市場交易量的影響將弱于預期，反而更有助于買賣雙方理性思考，加速買賣雙方的決策速度，帶動交易量理性地回歸健康有序發展。

　　另據調查，土地稅費主要分布在土地的取得與開發建設環節，尤其在土地成本中收費項目占30%，土地出讓金占50%，稅占20%。對此有業內人士指出，房地產開發環節“費擠稅”的問題也應得到重視。目前,房地產業稅費種類多，房地產開發建設的稅費負擔比較重，地方政府收費項目不合理的問題多年來并沒有得到根本解決。收費項目多，標準比較高，征收不規范，使得費明顯重于稅。

來源：中國建設報

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