商業地產奔向二三線城市 成房地產投資共識

“一線城市核心區域的商業成本太高，競爭激烈。”這是近日召開的中國房地產投資世界2012峰會上嘉賓的共識，也是如今不少商業地產企業轉向二三線城市的主要原因。但是，在不少商業企業將目光投向二三線市場的時候，二三線城市特有的商業特點，也讓它們面臨著不同于一線城市的煩惱。

驚人的潛力

3月20日，仲量聯行發布了一份《中國新興城市50強》報告，其中顯示了中國二三線城市商業地產市場的巨大潛力。

該報告顯示，在過去3年里，中國主要的二線城市就有近1000萬平方米的零售物業和250萬平方米的甲級辦公樓竣工。未來10年內，中國新興城市50強中的主要城市將新建8000多萬平方米的現代零售物業和接近3000萬平方米的甲級辦公樓，且未來還將建造超過1億平方米的商用物業。

而如此大規模的商業需求，正是源于近幾年的城市化進程。“過去幾年的城市化一直在造住宅，所以很多地方的商業設施實際已經相對落后。”陽光[最新消息 價格 戶型 點評]新業（天津）地產股份有限公司總經理張翅說。

該報告中還預計，到2020年，中國50個城市將成為一個規模達6.7萬億美元的經濟體。這50個城市指的是中國50個最具發展潛力的二三線城市，如成都、重慶、大連、杭州、南京、沈陽、天津等。報告還顯示在2011年，這50強城市總經濟規模會達到2.9萬億美元，總城鎮人口達到2.6億，而其輻射到的城鎮人口數量達3.7億。

此外，二三線城市商業地產的驅動力還來自中產階層人口數量的增長。報告預計，未來五年內這些城市中產階層的人數將增長一倍，達到1.25億以上。

大城市的今天，不是二三線城市的明天

仲量聯行認為二線增長型城市主要是西安、青島、寧波和無錫等，三線新興型城市包括昆明、哈爾濱和南寧等，而三線起步型城市則以貴陽、太原和烏魯木齊等為代表。

仲量聯行的報告指出，在2008年，中國新興城市50強主要城市的優質零售物業總量約為1500萬平方米。到2011年，這一數字已大幅攀升至2500萬平方米，預計在2014年翻番至4600萬平方米，屆時中國零售物業總量的三分之二將在一線城市以外。

商業企業大量進入國內二三線城市，顯然是看中了國內日益增長的強大購買力。但實際上，在不同的城市中，消費需求和商業地產的發展前景有著巨大的差別，不同區域之間的經濟數據也常常是相對獨立的，并不能在一定意義上代表中國二三線城市的消費能力。“大城市的現狀并不能代表二三線城市的明天，它們之間的差距永遠存在，永遠不能完全模仿。”某業內人士說。

中國是一個高儲蓄社會，不但國家擁有大量的外匯儲備，由于醫療、住房等壓力，國內民眾也有著儲蓄的歷史傳統和現實需求。所以很多二三線城市的消費，還是以中低端的商業業態為主。但是一些輻射范圍的重點城市，則擁有更強的商業吸引力。

去年年底，西班牙時尚連鎖服裝品牌Zara在成都新開了一個面積達3000平方米的旗艦店。伴隨著商業地產向二三線城市的滲透，零售商甚至是奢侈品牌都在快速滲透三線城市。但是在走向二三線城市的過程中，不同城市仍然要面對不同的問題。

“成都、重慶是西部的主要城市，其商業的輻射范圍除了本市外，還能吸引大量的周邊城市消費人群，所以其商業地產的發展潛力顯然更大。”業內專家表示。

因此，二三線城市的居民，如果有購買奢侈品等高端商品的愿望，他們更愿意去周圍的大城市或者省會城市去購買，而不愿在本地購買。而且這部分群體的數量并不多，因此，一些中小城市在發展奢侈品市場及高端消費商業時，往往不具備客觀條件。“奢侈品現在還不適合進駐中小城市，因為中小城市的需求有限，品牌商也不會來，所以商業還是以中端和低端業態為主。”張翅表示。

區域消費的慣性

商業企業進駐二三線城市的另一個障礙，就是對于當地消費習慣的陌生。消費是人與人之間的行為，所以在消費過程中，不同的城市往往有著固有的消費習慣和品牌認知習慣。中國的很多品牌，都是在某個區域市場中銷售得很好，而在其他區域則不盡如人意。

尤其對于一些二三線城市中的中小城市，本土商業企業在當地商業市場往往占據著巨大的份額。比如，石家莊的北人集團是當地最大的零售業企業，在石家莊擁有先天下購物中心、北國商城、北國超市、北人電器等多種商業業態，但僅僅是在河北省內，該集團的其他城市的市場開拓都沒有石家莊順利。

外地企業對于區域市場的進入，都要首先邁過本土企業這道關，至少要找到明顯的差異化路線，否則只能以失敗告終。2003年，王府井百貨曾經進入石家莊市場，但是短短三年后，就不得不撤出石家莊市場，而石家莊的超市市場中，雖然北國超市成立較晚，但是在其出現之后，仍然逐漸占據了石家莊最大的市場份額，在與華潤、易初蓮花、家樂福的競爭中，也逐漸占據了最大的份額。

本土商業企業由于植根于本土，龐大的規模往往能帶來巨大的成本優勢，所以在這場拼人氣的商業競爭中，往往更容易占據主動。

而且，不少商業地產企業，都是通過住宅開發企業轉型而來的。因此很多開發商并不專業。“對于這一業態的結構、人流甚至消費模式都沒有進行過深入的了解，尤其是零售市場領域，更是一招勝則全勝，一招敗則全敗。”一位長期研究商業地產的人士表示。

來源: 中國房地產報

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