房地產調控效力漸顯 政策將逐步修正

中國的房地產市場雖然遭受調控，但仍處于成長階段，雖然未來可能低于過去十年31%的復合增速，但仍將保持增長。地產股的估值隨著政策面逐步趨于較為合理、市場化的狀態，行業估值仍將抬升。

對于開發商來說，以價換量成為其最優選擇，2012年的整體市場將是走量不走價的復蘇。

杭州西城時代家園開發商金星房地產破產案近日正式受理，該案例也是近年來首例房地產破產案。從政策面角度看，開發商首次出現破產意味著房價、投資將繼續下行，基本面繼續調整有利于行業景氣延長，中期而言政策面也有望合理修正。

2012年，開發商信托資金鏈面臨風險已是不爭的事實，部分開發商將陸續出現資金鏈斷裂，尤其是快速擴張的未上市區域型中小開發商。不過，雖然資金緊張且壓力最大的時期尚未真正過去，但上市公司由于融資渠道相對通暢，整體仍較安全，部分2012年二三季度信托到期還本壓力較大的上市公司2、3月已通過借新還舊、大幅降價銷售回籠自有資金、信托轉股權等方式提前處理。而具備資金、管理等優勢的萬科、保利等一二線龍頭開發商將在本次行業調整以及調整后的恢復增長中提高市場份額，保持持續成長，并具備一定的并購機會和抄底土地市場的機會。

2012年房地產投資持續下滑是趨勢，且將對經濟增速造成一定下拉作用。房市低迷，將導致開發商投資意愿持續降低，首先會使開發商拿地實力和意愿大幅下降，從而導致土地市場的成交持續下降，這種狀況已在各地蔓延，地方政府土地出讓收入將受到明顯影響，財政壓力不斷增大。其次，開發商新開工持續下滑，2012年月度房地產投資數據將保持持續下降態勢，將帶動相關建筑及建筑材料的需求下滑，如水泥產量、平板玻璃產量、商品混凝土產量、石膏板產量都與房地產施工面積正相關，同時對家具、家用電器、房屋裝修、園林花木、物業管理、房屋買賣中介等行業的發展產生負面影響。

合理的政策調控是保證房地產市場健康平穩運行的前提，目前一二三線城市普遍市場低迷，政策調控的目標已一定程度實現，政策將逐步修正，譬如對于剛性需求的鼓勵已顯示出這種變化。

政策合理修正的路線，可能依據如下路徑：即宏觀貨幣信貸實際寬松—地方政府行業政策合理修正—中央行業政策合理修正。目前來看，宏觀貨幣信貸實際寬松已得到兌現，并將持續。由于首套房屬于政策鼓勵的剛性需求，從七部委、央行等表態及目前開發商反饋的情況看，首套房貸款利率在部分區域可以獲得八五折的優惠利率，這將有效提升剛性需求。

相信政策能夠做出合理修正，原因在于：第一，行業庫存量已接近2008年底的歷史高點，而新增供應量在今年二三季度將維持高位，高供應使價格上漲受到遏制。第二，開發商整體資金緊張，庫存壓力大，大型綜合品牌、資金雄厚開發商開始降價賣房回籠資金，爭取土地市場的抄底機會和行業并購機會。而對于資金壓力大的開發商而言，降價賣房甚至變賣股權，為的是回籠資金，先生存再謀發展。因此，對于開發商來說，以價換量將成為最優選擇，2012年整體市場將是走量不走價的復蘇。

中長期而言，房地產行業仍處成長期，但行業增速將下降。我國房地產目前跟日本上世紀60年代后期有點類似，價量仍有較大空間。而美國、香港等市場上世紀90年代以來成熟期地產估值平均市盈率仍明顯高于目前A股龍頭今年平均8倍的市盈率。隨著政策面逐步趨于較為合理、市場化的狀態，地產股估值有望抬升。

來源: 證券時報網

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